“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了

作者：梁(liáng)争誉

编辑：刘婷

“大家都在同一条船上。”

在(zài)被(bèi)投资(zī)者问及旗下高端商场海港城今年上半年的销售表现(xiàn)时，九龙仓置业(yè)主席(xí)兼常务董事吴天海如是回答，“我们的表现与市场一致，没有跑(pǎo)赢大盘，奢侈品类与非奢侈品(pǐn)类之间(jiān)没有太大差异，everybody is in the same boat。”

消费市场进入调整周期，高端商场未能走出独立行(xíng)情。房(fáng)地产(chǎn)市场调整(zhěng)的压力开始蔓(màn)延到向来稳健的港资(zī)房企，维港两岸的置(zhì)地广场、太古广场、IFC、K11、海港城等高端商场背后的港资房企们，不得(dé)不直面市场下行的挑战。

今年(nián)上(shàng)半年，以长实(shí)集团、恒隆地产、新鸿基地产、九龙仓置业等为代(dài)表的老牌港资房企，出现盈利下滑甚至亏损的情况。

根据Wind统计数据，今年上半年，长实集团、新世界发(fā)展、恒隆地产、恒(héng)基地产、新鸿基地产、太古地产、嘉里建设、九龙仓置业(yè)8家港(gǎng)资房(fáng)企合计实现营业收入约1033亿港元(yuán)，同比下滑18.64%；实现归属母公司股东的净利润约161亿港(gǎng)元，同比大降179亿港(gǎng)元。

多(duō)家房企均在(zài)财报或业绩会上表达了对(duì)市场持续(xù)下行的担忧。

长实集团在财报中表示，地缘(yuán)政治(zhì)压(yā)力及贸易冲突持续为全(quán)球经济(jì)带来各(gè)种挑战；九龙仓置业指出，本港营商环境仍然困难，汇率走(zǒu)势不利、息口高企及人手短缺影响业务营运能(néng)力，零售业和酒店业饱受(shòu)消费(fèi)模式转变的(de)冲击；恒隆地产(chǎn)董(dǒng)事长陈(chén)文博坦承，“股价也好，业(yè)绩也好，有(yǒu)一点挑战，有一点压力。”

业绩承压，但多数港资房企仍表达了对(duì)未来的长(zhǎng)期看好(hǎo)，抄底(dǐ)投资。

恒(héng)隆地产和(hé)香港置地借市场(chǎng)调整期，对旗下上海恒隆广场、香港中环置地广场进行扩建升级。太古地产主(zhǔ)席白德(dé)利称(chēng)，太古(gǔ)地产的一千(qiān)亿港币投资计划进展理想，迄今已承诺投放超过60%资金。

“尽(jǐn)管核心市场出现疲态(tài)，尤其香港办公楼市场表现低迷，但我们对(duì)于在中国香港和中国内地(dì)的自身业(yè)务长远增长依然(rán)充满信心，尤其看好北京、上海及(jí)大湾区。”白德利表示。

罕(hǎn)见亏损

过去三年(nián)，港资(zī)房企的营业收入、净利润就已呈现下滑趋(qū)势，今年的降幅尤为明(míng)显。

Wind统计数(shù)据显示，2022年至(zhì)2024年的(de)上半财年，长实集团(tuán)、恒隆地产等(děng)8家(jiā)港资(zī)房企的总(zǒng)营业收(shōu)入分(fēn)别为1437.98亿港(gǎng)元(yuán)、1269.84亿港元、1033.11亿港元，归属(shǔ)母公司股东的净利润分(fēn)别为418.79亿港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下滑。

今年上半年，多家房企盈利出现双位数的跌(diē)幅，个别亏损。

其(qí)中，长(zhǎng)实集(jí)团收入220.08亿港(gǎng)元，同比下降10.55%，股东应占溢利86.3亿(yì)港元，较2023年上半年的103.31亿港元下降(jiàng)16.47%。净利润下滑的原因指向物业销售收入确认减少(shǎo)导(dǎo)致利润贡献降低(dī)——上半年长实集团(tuán)实现(xiàn)物业销售收入46.35亿港元，同比下降43.79%；实现收(shōu)益18.21亿港元，同比下(xià)降(jiàng)48.41%。

太古地产的收入(rù)则(zé)为72.79亿港元，同比基本持平，股东应占溢利17.96亿港元，同比下降19%。太古地(dì)产行政总裁彭国邦表示，尽管2023年显著复苏，香港零售组合期内受多项宏观经(jīng)济不明朗因素影响，持(chí)续出境旅游及游客(kè)消费习惯改变，均(jūn)对零售市场(chǎng)产生不利影响。

恒隆地产(chǎn)收入约61.14亿港元，同比增长(zhǎng)17%，股东应占(zhàn)净利润(rùn)约(yuē)10.61亿港元(yuán)，同比减少55.68%。恒隆地产行政总(zǒng)裁卢韦柏在回答媒体提问时(shí)直言，“你问我未(wèi)来的前景，我们(men)也看不透，暂时(shí)也不敢望得(dé)太远，现下是保本(běn)保命的时候(hòu)。”

香(xiāng)港(gǎng)置地、九龙仓(cāng)置业、新世(shì)界发展(zhǎn)则罕见(jiàn)出现亏损。

今年上半年，香港置地实现收入9.72亿美(měi)元(yuán)，较(jiào)去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但归属于股东(dōng)的净亏损从去年同期的3.33亿美元扩大至8.33亿美元。

“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了"font-L">九龙仓置业收入(rù)65.01亿(yì)港(gǎng)元，同比微增0.43%，股东应占亏损10.52亿港元，与去年同期的盈利18.05亿港(gǎng)元相比，骤降158.28%。

九龙仓置业将业绩不振归因于市场疲弱。“香港入境旅(lǚ)游正在艰(jiān)苦经营之际，出境旅游日益(yì)增加亦进一步打击本地消费。今年首两个月，整体零售销售在(zài)低基数下增长平平，其后在三月份出现转折点，疫情后恢复向上(shàng)的走势中止(zhǐ)并掉头向下，第(dì)二季的零售销售(shòu)更出现双位(wèi)数急剧下滑(huá)。”

新世界发展的业(yè)绩预告称，由于在2023财年落成并(bìng)移交的(de)主(zhǔ)要项目缺乏收益确认、投资(zī)及发展物业及商誉重估或耗蚀(shí)亏(kuī)损、出售事项的确认亏损，以及(jí)年内利率持续高企及人民币贬值(zhí)，其预计于2024财年录得股东应占亏损（包括持续及已终止(zhǐ)经营业务(wù)）为190亿(yì)港元至(zhì)200亿港元之间。

账面巨“亏”

港资房企盈利下滑原因有二：一(yī)是赚钱变得更难了，卖房、收租(zū)的收入都在(zài)缩水；二是(shì)房价深度(dù)回调，殃及投资物业估值。

长实集团、太古地产、香港置地都是香港知名“大地主”，在中(zhōng)环、尖沙(shā)咀等核心地(dì)段坐拥大量经营性物(wù)业。由于市场不景气和供应过剩，拥有(yǒu)香(xiāng)奈儿、爱马仕、路易(yì)威登(dēng)等奢侈品牌租户的包(bāo)租公(gōng)们也过起了紧日子。

今年上半年，太古地产香港零售物业组合太古广场、太古城中(zhōng)心、东荟城名店仓的零售额分别下跌13%、4%、3%，租金(jīn)收入同(tóng)比下跌3%至11.98亿港元；办公楼物业组合方面，由于供应(yīng)不断增(zēng)加，叠加(jiā)需求疲软，租金受压，租金收入下跌7%至25.76亿港元，截至今年6月末的出租率(lǜ)为89%。

恒隆(lóng)地产本港市场的租赁业务(wù)收入下(xià)跌8%至15.48亿港元。零售物业由于主要商业区及(jí)旅游区部(bù)分(fēn)主(zhǔ)要租户租金(jīn)下(xià)调，导致收入下挫；办公物(wù)业面对市场(chǎng)不景，恒隆地(dì)产主(zhǔ)动下调部分办公楼租金，主要涉及中(zhōng)环一(yī)带租户，收入下跌14%，出租率为83%。

九龙仓置业两(liǎng)大(dà)商业地标海港城(chéng)和时(shí)代广场写字(zì)楼部分，出租率分别为88%、87%，收入分别下跌2%、8%，盈利分别下跌(diē)5%、10%，商业部分得益(yì)于海港城面(miàn)向广东道(dào)长达530米的临街店面上的16个奢侈品牌继续吸引众多顾客(kè)到访购物，盈(yíng)利保持微增(zēng)。

“目前所有物业种类都供过于(yú)求，惟冀（希望）汇(huì)率和利率(lǜ)等周期性因素改善后，需求得以回升(shēng)。”九龙仓置业表示。

投(tóu)资物业账面(miàn)价(jià)值缩水，对当期(qī)利润(rùn)表现(xiàn)造成负(fù)面影响，是(shì)港资房企盈利能力削弱的主因(yīn)。

投(tóu)资物业重估损益(yì)，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在(zài)报告期(qī)内按照公允市值波(bō)动进行重新估值后发生(shēng)的净值差额，计入当(dāng)期损益。当行业承压，投资物业(yè)公允价(jià)值(zhí)下降，房企的业绩表现不可避免受到波及。

投资物业公允价值(zhí)大幅(fú)缩水，是九龙仓置业业绩由盈转(zhuǎn)亏的主要原(yuán)因。根(gēn)据九龙仓置(zhì)业公告，截至今年6月末，其投资物业资产总额为2230亿港元，产(chǎn)生2%的重估减值。其中，海港城（不包含三间酒店）评估值下降29亿港元至1516亿港元，时(shí)代广场估值下降13亿港元(yuán)至460亿港(gǎng)元(yuán)。

在计入投资物业重估(gū)减值(zhí)后，九龙仓置业股东应占(zhàn)溢利亏损10.52亿港元；若剔(tī)除减值影响，整体营收、盈(yíng)利基本与去年同期持平。九(jiǔ)龙仓(cāng)置业管理层表示，如果零售市(shì)场表现持续疲弱，不排除下半年仍需要减值。

值得注(zhù)意的是，九龙仓置业在财(cái)报中指(zhǐ)出，集团资产净值较五年前降低16%。

亏(kuī)损8.3亿美元的(de)香港(gǎng)置地(dì)同样将业绩不振归因于减值拨备。

香港置地表示，内地(dì)房地产(chǎn)市场环境变化使集团对开发(fā)项目的定价进行全面审查，计提了总计2.95亿(yì)美元的非现金拨备，受(shòu)影响的项(xiàng)目主要(yào)位于武汉、南(nán)京和重庆的非黄金地(dì)段。

“这些拨备是当基于市场可比价(jià)格(gé)的预期销售价格低于账面(miàn)价值才需要计提的(de)”，如扣除非经常(cháng)性(xìng)拨备(bèi)影响，香港置地今年上半年股东应占利(lì)润为2.88亿美元，虽然同比下降31.75%但仍保持(chí)盈利。

重仓内地的新世界发展(zhǎn)亦出现巨额账面(miàn)浮亏。

截至2023年末，新世(shì)界发展在内地的土(tǔ)储总建面约435万平方米，核心物业(yè)发展项目主要分(fēn)布于广州、深圳、佛山、武汉、宁波、沈阳等(děng)城(chéng)市。受房价回(huí)调(diào)影响，新世界发展在2024财年进(jìn)行(xíng)一次性(xìng)非现金重估或耗蚀亏损，总额在85亿港元至95亿港元(yuán)之间(jiān)，预计录得(dé)股东应占亏损在190亿港元至(zhì)200万港元之(zhī)间(jiān)。

不(bù)过，对投资物业进行减值拨备，是房(fáng)企提(tí)前释放风险的常(cháng)规操作，而非经(jīng)营层面出现根本性问题。

太古地产(chǎn)今年(nián)上(shàng)半(bàn)年录得(dé)投资物业公平值亏损8.79亿港元，2023年同期为16.35亿港元。“投资物业公平值变动属于非现金性质，不会对公司(sī)的(de)营(yíng)运现金(jīn)流或股东应(yīng)占(zhàn)基(jī)本溢利构成任何影(yǐng)响”，白德利说。

抄底投资

对于大(dà)部分港资房企来说(shuō)，当下的困难(nán)大约是其数(shù)十(shí)年乃至上(shàng)百(bǎi)年发展长河中的一朵浪花。见惯了风浪的“老船长们”纷纷在市场谷底追加投资，希(xī)冀(jì)把握市(shì)场(chǎng)轮转机会。

“太古地产对中国(guó)内地市场长远前景之信(xìn)心(xīn)，反映在规划中(zhōng)的投资项目上。”白(bái)德利表示，太古(gǔ)地产的千亿(yì)港元投资(zī)计划进展理想，迄今已承诺投放(fàng)超过60%资金，其中，投放500亿港元于内地市场，进一步扩展及(jí)提升现有项目；投放300亿港元于香港市场，扩展核心商(shāng)业物业(yè)组合太古坊及(jí)太古广场；投放200亿港元于香港、内地、东南亚多个(gè)新市场，发展住宅买卖项目。

太古地(dì)产在内地(dì)的投资主要位于上(shàng)海(hǎi)、西安、三亚、广州及北京。

在上海，太古地(dì)产落地两个大(dà)型综(zōng)合体项目，上海前滩综合发展(zhǎn)项目(mù)、上海洋泾(jīng)综合发(fā)展(zhǎn)项目，上海已(yǐ)成为太(tài)古地产在内地业务规模(mó)最大的城市(shì)。在广州，太古(gǔ)地产与广州珠江实业集团合作(zuò)，在荔(lì)湾聚龙湾片区建设大型综合发展项目的零售部分(fēn)，并于今年8月投得天河路387号项目，翻新作(zuò)为高级(jí)零售物业太古汇的新增部分，令太古汇建筑面积(jī)增长43%。

彭国邦表(biǎo)示，太古(gǔ)地产的1000亿港元投资计划自2022年宣(xuān)布推进至今进展理想，尤其是中国内地市场，中国内地市(shì)场为推动收入增长的(de)关(guān)键，在长远(yuǎn)扩展计划中亦具有重要的策略意义。

“于2027年(nián)前在(zài)6个内地城市发展(zhǎn)11个主要以零售主导的大型商业项目”——这是白德利(lì)给太古地产制定的目标。

恒(héng)隆地产选择扩建上海恒隆广场。

陈文博称，上海的(de)竞争越来越激烈，恒隆广场扩建目的就是提供更多空间，满足当前年轻人的需求。“趁(chèn)宏观市场的(de)放缓时间，如果我们可以(yǐ)不花太多(duō)钱，但是可以让(ràng)我们的产品做得更好，其(qí)实更应该加快进行。”

香港置地(dì)在6月底宣布(bù)启(qǐ)动“Tomorrow’s CENTRAL”项目，计(jì)划投资(zī)超过4亿美元，扩建升级置地广场零售(shòu)物业组合，为(wèi)顾客带来顶级奢华购(gòu)物体验。此外，香奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地广场多(duō)家现有奢侈品牌租户亦将额外投资约6亿美元，参与(yǔ)项目设计与(yǔ)打造(zào)崭新体验(yàn)。

相对而言，负债净额与总资本净额比(bǐ)仅为5.5%的长实集团较为(wèi)保守。长实集团主席李泽(zé)钜表(biǎo)示，长实(shí)有耐心，从来不会抱有“志(zhì)在必得”的心态。“当香港或内地(dì)有庞大的投资机会时，我们有(yǒu)能力随时动用大量(liàng)资金(jīn)回来进行投资。”

尽管管理层们在业绩会(huì)上、在财务报表中集体释放信(xìn)心，表示看好市场长期向好，但眼(yǎn)下的困难亦(yì)是客观存在的。

摩根(gēn)大通、花旗银(yín)行等机(jī)构对多家港资房企给出中性(xìng)评(píng)级。

基于对长实(shí)集团未来(lái)盈利前景的评估，花旗银行(xíng)将长实集团的目标价从36港(gǎng)元(yuán)下调至33.5港元。花旗银行称，长实(shí)集团(tuán)作为香港的主要地产开发商，拥有多个在建和规划中的项(xiàng)目。然而，市场环境的变动和项(xiàng)目进展的不确定性可能对公司的盈利能力产生影响。

吴(wú)天(tiān)海也说，“我们预计今年下半年不会有太(tài)大的惊喜。”

责任编辑：石秀珍 SF183

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