存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标题：存量房贷利率会继续(xù)下调吗？

　　来源：财(cái)联社

　　上周五(wǔ)地产股持续冲高，包括金(jīn)地集团、天地源等多支地产股涨停(tíng)，此外，万科、保利、招商蛇口等地产股票(piào)也出(chū)现明(míng)显异动。

　　对于(yú)地产股集体异动，分析人士认为(wèi)，或与存量房贷利率调整(zhěng)的市场(chǎng)预期有关(guān)。

　　事实上，随着(zhe)首(shǒu)套房、二套房房贷款利率持续走低，部分城市房贷利率已进入“2时代”，而存量(liàng)房(fáng)贷利率却仍处在4%以上。由于新发放(fàng)房贷利率与存量房贷利率之(zhī)间(jiān)差距逐步拉大(dà)，“提前还(hái)贷”成为引人关注的一(yī)个市场现象，调(diào)整存量房贷利率的(de)关注度也逐渐(jiàn)走高(gāo)。

　　“存量房贷利(lì)率下调去年已有。房(fáng)地产市场供求关系发生重大变化背景(jǐng)下，通(tōng)过降低存量房房贷利率，优化商业性个人住房贷款利率，不仅可以有序(xù)调(diào)整优(yōu)化银行资产负债，规范住房信贷市(shì)场秩序，还可进一步减轻已购群体经济负担，并(bìng)有助于释(shì)放其消费潜力(lì)，促进经济内循环。”58安居客研究(jiū)院院长张波告诉记者。

　　调整预期走强(qiáng)

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉认为，“新(xīn)一轮存量房(fáng)贷利率下调的窗口已经打开。”

　　在其看来，近(jìn)期存款利率大幅度下(xià)调，5年期存款利率降幅更(gèng)大。据(jù)融360数字(zì)科技研究院监测数据，2024年7月，银行(xíng)整(zhěng)存整取存款3个月期平均利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期平(píng)均利率为(wèi)1.817%，2年期平均利率为(wèi)1.94%，3年期平均利率为2.339%，5年期平(píng)均利率为2.295%。

　　“利率调(diào)整极大降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大。另外，央行公开市场操作利(lì)率也在下调，商业银行资(zī)金端(duān)成本快速(sù)下降，为再次下调房贷利率打开了窗(chuāng)口。”李宇嘉称。

　　事实(shí)上，去年存量房贷利(lì)率已进行过调降，并惠及(jí)众多购房者。

　　据中国人民银(yín)行、国家金融监督管(guǎn)理总局于2023年8月31日发布(bù)的(de)关于降低存量首套(tào)住房贷(dài)款利(lì)率有关事项的通(tōng)知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性(xìng)个人(rén)住房贷款的借款人可向金融机构(gòu)提出(chū)申请，由金融机构新发(fā)放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

　　截至当年11月6日，中(zhōng)国人民银(yín)行货(huò)币政策司发文表示，降低存(cún)量房贷利率工作已基本完成，超过(guò)22万亿元存量房贷利率下(xià)调，平(píng)均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少(shǎo)借款人利息支出1600亿—1700亿(yì)元(yuán)，户均每年减少3200元(yuán)。

　　而今年以来，随着各地陆续取(qǔ)消房贷利率下限以及(jí)央行两度降息，新(xīn)发放房贷利率降至(zhì)历史(shǐ)低点。

　　中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首(shǒu)套房平均(jūn)利率已(yǐ)跌(diē)至3.25%左右，二套房(fáng)贷款平均(jūn)利率为3.6%；一线城市中(zhōng)，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京(jīng)低(dī)至(zhì)2.95%。

　　随着新发放房(fáng)贷利率和存量(liàng)房贷利率的差距逐步拉大，今年以来提前(qián)还贷现象成为市(shì)场(chǎng)关注的一个热点。

　　张波(bō)表示，一旦降低存量房贷利率，贷款人(rén)提前还款的意愿度就有可能大大(dà)降低，这也将有效压制违规使用经营贷、消费贷来置换存量住(zhù)房贷款的(de)行为，净化房贷市场存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动。

　　“去年存量房贷利率调整是针对首套房房贷，如果市场传闻(wén)属实，本次调整是否会惠及二套房房贷，值得(dé)关注(zhù)。”张波认为，随着近(jìn)两年(nián)房价不断回落(luò)，作为抵押物的房产其本身价值也大打折扣，而银行对于贷款人是否能稳定偿本付息，表现出更高的关注度。

　　多地优化“商转公”政(zhèng)策

　　“近期不少城市展(zhǎn)开(kāi)的(de)‘商转公’成为一个热门话题，说明当前存量房贷利率下降，其调整有着(zhe)较广阔(kuò)的市场基础。”上(shàng)海易(yì)居(jū)房(fáng)地产研究院副(fù)院长严(yán)跃进称。

　　据(jù)中原(yuán)地产统计(jì)，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市(shì)陆续执(zhí)行、优化“商转公(gōng)”（商(shāng)业性(xìng)住房(fáng)贷款转住房公积金贷款）政策(cè)，但一(yī)线城市中(zhōng)只有深圳开办(bàn)“商转公”业务。

　　分析人士表示，当前(qián)，全国五年以上(shàng)首(shǒu)套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后，此前利率较高的存量房贷便能够转为利率较低的公积金贷(dài)款，可节省(shěng)家庭利息开支(zhī)。

　　“多地开(kāi)展房贷商转公业务的背景之一是，存量(liàng)房贷利(lì)率与新增房(fáng)贷利(lì)率之间的利差扩大。除深圳，开展商转公业务的(de)城市，体量基本较小，北上(shà存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动ng)广等大城市未来是否(fǒu)会跟进落实，还(hái)有待观察。”中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称。

　　严跃进认(rèn)为，近期(qī)优化商贷转(zhuǎn)公(gōng)积金(jīn)贷款的城(chéng)市中，一些公积金额度(dù)比较高的城市主动性较强，但(dàn)是其他城市的主动性较(jiào)弱。

　　个贷数据变化方面，8月30日，央行(xíng)发布的二季度金融机构贷款投向(xiàng)统计报告显示，2024年二季度末(mò)，个人住房贷款余额37.79万(wàn)亿元，同比下(xià)降2.1%。2024年二季度末，人(rén)民币房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)余(yú)额53.1万亿元，同比(bǐ)下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。

　　降存量房贷(dài)利率影响几何(hé)？

　　如果存(cún)量房贷利率继续下调，会来带哪些影响？

　　对此，张波向记者表示，由于存量房贷利率涉及到的是已购房群体，因此对于房地产市(shì)场的交易(yì)并不会产生直接影响，但可能会对即将(jiāng)入市的购房群(qún)本对市场后期的信心起到(dào)一定(dìng)提(tí)升作(zuò)用(yòng)，进而有利于释(shì)放市场购买力。

　　“存量房贷利率下调，可以(yǐ)缓解提前还贷现象。”李宇嘉表示，尽管(guǎn)调整存量房(fáng)贷利率可能会对银行利润产生一定影响，但(dàn)如果能减缓提前(qián)还(hái)贷及贷(dài)款意愿下降的(de)形势，同时能够提升贷款增量，那么即便存量房贷(dài)利率低了，银行总体利润(rùn)仍可能稳(wěn)中有增。

　　对于已购房群体来说，多(duō)位分析师认为，调整存量房贷(dài)利率对于其再次(cì)入市或具有提升效应：由于减轻了月供压力，不排除部分(fēn)购房者会考虑为父(fù)母、子女新购房产，或者产生旅居(jū)、养老(lǎo)等多样化的房产购(gòu)置需求，从而形成再次改善需求，但这类需求占比预计不高(gāo)，并且会呈现出多样化的(de)特点。

　　“降低存量房贷利率，能够切实减少相当一部分(fēn)购房者(zhě)利息支出。当房贷利率下调或还款(kuǎn)压力减轻时，家庭将有更(gèng)多可(kě)支配收入用于日常消费、教(jiào)育、医(yī)疗(liáo)、娱乐等其他方面，并有可能(néng)增加(jiā)在非住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等耐用消费(fèi)品，以及增(zēng)加在旅(lǚ)游、餐饮、娱乐等服(fú)务行业的消费。这(zhè)将促进相关产业的繁荣和发展，形(xíng)成良性循环，推动经济持续增长，从而提升民众生活品质。”张波称。

责任编辑：张倩

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