万科，最新研判：房价位置已相对合理！

8月30日晚间(jiān)，万科披露半年度业绩。财报披露一(yī)系列积极变化：上半年公司实现营业收入1427.8亿(yì)元，销售保持行业第一梯队，销售回(huí)款率超100%；二季度的经营性净现金流由负转正，且年内已(yǐ)无境外公开债；此外，万科实现多(duō)赛道REITs突破，商业(yè)REIT完成上市。

万科方面高管在(zài)业(yè)绩会上表示，下半年公司到期的公开市场信用债目(mù)前仅余(yú)20亿元境内债券待还，公司将确保公开债(zhài)如期顺(shùn)利偿还。

万科董事会主席郁亮在会上表示，“房价水平(píng)经过了三年调(diào)整，已经回落(luò)到(dào)一个相对比较合理的位置。政策对多(duō)样化住房需求(qiú)的支(zhī)持力度也在持续增加(jiā)，这些都在为市场需(xū)求(qiú)的复苏积(jī)蓄能(néng)量，为新发展阶段的到来提供土壤。”

值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，房地产板块今日全线大(dà)涨，万科A收盘大涨超8%，万科企业涨近10%。

债务：保障安(ān)全兑(duì)付

在会(huì)上，“保兑付”成为舆论最为关注的事项。

财报显示，万科第二(èr)季度的经营(yín万科，最新研判：房价位置已相对合理！g)性(xìng)净现金流已由(yóu)负转正，实现42亿元正向现金流(liú)。在(zài)上半年，万科完(wán)成73亿元的境内(nèi)公开债券和折合人(rén)民币约104亿(yì)元的境外公开债券的偿付，年(nián)内尚有9月(yuè)到期的20亿元境内公开债(zhài)券待兑付。

资产(chǎn)负债表显示，截至2024年上半年(nián)底，万科(kē)持有货币(bì)资金924.0亿元；有息负债(zhài)合计3312.7亿(yì)元(yuán)，占总资(zī)产的比例为 23.3%，其中一年(nián)内到(dào)期的有息负债 1019.5 亿元。

万科财务负责人韩慧华表(biǎo)示，在经营端，公司在业务瘦身健体上取得了积极进展(zhǎn)，三(sān)项(xiàng)工(gōng)作合计回款1370亿元左右：

一是(shì)积极销售，销(xiāo)售金额保持在行业第(dì)一阵(zhèn)营，并在28个城市排名(míng)数一数二。公司二(èr)季度(dù)以来的月均销售(shòu)额保持在200亿以上，同(tóng)时持续保持领先的回款效率，回款率超(chāo)100%。

二是积极推(tuī)进(jìn)大宗交易和资(zī)源盘活，上半年已经实现的回款超过百亿。财报显示，前7月，万科(kē)共实(shí)现大宗交易签约金额204亿(yì)元，资产类型覆盖商业、酒店、办(bàn)公、长租公寓等业态(tài)。

三是全(quán)力落(luò)实聚焦主业(yè)的要求，逐步退出非(fēi)主业业务和(hé)投资。

“在融资端，万(wàn)科得到各方大力支持，融资渠道(dào)保(bǎo)持(chí)畅通。”韩(hán)慧华(huá)强调。上半年(nián)，万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资(zī)成本(běn)3.66%，融资渠道保持(chí)稳定。融资模式转型取(qǔ)得了较大进展。白(bái)名单方(fāng)面，按照“应报尽报”原则积极申请(qǐng)，5月获得招商银行牵头的(de)200亿元(yuán)银团贷款，这也是近年来房地产单笔金(jīn)额较大的一笔贷款。

展望下半年(nián)的资金状况和偿债安排(pái)，韩慧华(huá)介绍(shào)，下半年(nián)待(dài)交付房源近10万套，交(jiāo)付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债(zhài)券(quàn)待(dài)还。“除(chú)了经营端创造现金流(liú)之外，万科会尽可能稳定银(yín)行存量(liàng)融(róng)资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银(yín)团(tuán)贷款、经营性物业贷等机会(huì)，提供增量(liàng)流动性，以此保障债务的安全兑付。”韩慧华说道。

开发：房价位置已相对合理(lǐ)

针对主业开发(fā)业务，郁亮再度发声称，中长期来看，潜在住房需求(qiú)虽然已经过了历史峰值，但绝对(duì)量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相(xiāng)对比较合理的(de)位置。新房产品的性价(jià)比有比较大的提升。”郁亮(liàng)呼吁道。

郁亮认为，当下新房产品力、服务力比之(zhī)前有了(le)非常大的提升(shēng)，如(rú)今(jīn)行业的产品迭代(dài)速度已经加快(kuài)到3、4个月(yuè)就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好(hǎo)事情(qíng)。同时，房价水平经过了三年(nián)调整，已经回落(luò)到一个相对比较合理的位置，新房产品(pǐn)的性(xìng)价比有比较大(dà)的提升(shēng)。

万科联席总裁(cái)、开(kāi)发经(jīng)营本部首席(xí)合伙人张海表示，从客户层面看，购房者更(gèng)加细(xì)分和理性，价格实惠、所见即所得是客户愿意(yì)考虑和成交的首要因素。即使是在非热(rè)点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。今后的投资也会向城市中有(yǒu)真实改善需求的板块和片区进一步集中。

郁亮重申，在供给端，新房的供给量相对是不足的(de)。今年住宅(zhái)新开工面积到目(mù)前同比再(zài)下降(jiàng)24%，按这个趋势全年预(yù)计(jì)5亿平米左右，即使是和一(yī)些城镇化已经完全成熟(shú)的国家比较，目前的供给(gěi)水平也(y万科，最新研判：房价位置已相对合理！ě)是偏低(dī)的。“供求关(guān)系的改(gǎi)善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”郁亮(liàng)说(shuō)道(dào)。

不(bù)过，在新房市场持续调整的大背景下，万科上(shàng)半年归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润为亏损98.5亿元。公司(sī)将业绩亏损归为四点原因：开发业务结算规模和毛利率下滑，计提减值，部(bù)分非主(zhǔ)业财务投资出(chū)现亏损。同时(shí)，为更快回笼资金，万科对资产交易和股权处置(zhì)都采取了更加坚(jiān)决的行动，部分交易价格低于账面值。

就此(cǐ)，韩慧华(huá)回应称，万科表示(shì)将主要从两方面入手稳定开发业务的毛利率水平：一是存(cún)量(liàng)资源的提效增效。其二是保持住当前新项目的投后兑现水平。

韩慧(huì)华表示，公司在2022年之后(hòu)主动(dòng)投的(de)52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较之前缩(suō)短4.1个月，现金(jīn)流回正周期12万科，最新研判：房价位置已相对合理！个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到(dào)今年年底，这(zhè)批货值预(yù)计将去化80%。她预计，随着这部分“热水”资源逐渐步入结算(suàn)期，会对万科的业绩起到一定补充(chōng)作用。

降本(běn)增效：更加严格落实

展望下半年，万科表示将继续坚定落实“一(yī)揽子”方案，围绕“保交房，保兑付，转型高(gāo)质量发展”三大主线开(kāi)展工作，聚焦主(zhǔ)赛道(dào)，推动企业尽快重(zhòng)回健康发展轨道(dào)。

其中，“保交房，保兑付”的(de)标准明确(què)，公司预(yù)计全年交(jiāo)付18.8万套，并确保公开债如期顺利偿还。

转型高质量发展仍将(jiāng)继续，聚焦主业，坚持(chí)综合住区开发、物业(yè)服务(wù)和租赁住(zhù)宅三大核心业务(wù)，积极推进非主业投资退(tuì)出(chū)，清理和转让非主业的(de)财务投资。其中，开(kāi)发业务的关键词是强销售与保(bǎo)交付，积极推动销(xiāo)售回款，以现金流安全为核心开展各项工作，强化产(chǎn)品、代建、现(xiàn)房销(xiāo)售能力优势。同(tóng)时(shí)，持续开展资产交易和REITs发行工作，积(jī)极回收资金。

万科首席(xí)运营官刘肖表示(shì)，截至7月底(dǐ)，万(wàn)科大(dà)宗交易累计签约200亿元，涵盖办公、商业(yè)、酒店、公寓等31个(gè)项目(mù)，能够完成“一揽子方(fāng)案”中2024年度资(zī)产交易(yì)目标。未来(lái)4个(gè)月，万科大宗交易工作，将按照既定路(lù)线继续前行，当前有(yǒu)19个(gè)项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资(zī)产(chǎn)经营质量提(tí)升(shēng)。

同时，万科董事会(huì)秘书朱旭表示，为了应对当前严峻的(de)经(jīng)营挑(tiāo)战，适应行业发展新模式，下半年公司还将更加严(yán)格地落实(shí)瘦身健体和降本增效(xiào)措施。

据介绍，万科下半年的降本增效主(zhǔ)要集中在两点：

第一，更新(xīn)组织机制，强化瘦(shòu)身健体。基于一盘棋集中建设头部(bù)力量和能力，根据(jù)实际需(xū)求差异(yì)化设定组织架构；减少组织层级(jí)，缩短决策链条，提高决策效率和质量；强(qiáng)化奋斗文化，加强干部的考核(hé)与汰换，激活组织新动能；完善(shàn)公司治理，加(jiā)强内(nèi)控(kòng)，防(fáng)范重大风(fēng)险。

第二，全力推(tuī)进(jìn)降本增效，实现2024年年度管理费(fèi)用同比再降15%。一方面(miàn)开(kāi)展全用工盘(pán)点检视，基于业务瘦身、组织精简(jiǎn)，明确提出组织规划(huà)调整(zhěng)目标，推动组织提效。另一方面压降费用支出，详细梳理(lǐ)费用科目，降低行政支出等(děng)标准，确(què)保实现降本增效。

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