“万科今天的股价表现是达不到股(gǔ)东要求的，距离我自己的要 求也很远(yuǎn)。股东对我们的批评鞭策，我 们
完全接受，也不会找任何借口，目前正制定管理团队增持股票计划方案。”4月30日，万科董事会(huì)主席郁(yù)亮在万科2023年度股东大(dà)会上(shàng)首次发言，对万科股价波动问题予以回应。

提(tí)振股价最关键还是把公司(sī)做好，作为(wèi)应对，郁亮分享了公司谋求谋求长(zhǎng)期健(jiàn)康发展的“一揽子方案(àn)”、“两个(gè)阶段”以及“三个目的”。万科明确，除住宅开发、物业服(fú)务、租赁公寓(yù)三大主业外，将 退(tuì)出其他(tā)业务(wù)，清理和转(zhuǎn)让非主业的财(cái)务投资，坚决大力度推进商办等大宗(zōng)资产交易，计划每年完成200亿元，同时未来五年付(fù)息(xī)负债总规模要降一半(bàn)以上。

万科转(zhuǎn)型“一二(èr)三”

在市场下行阶段，万科亦面(miàn)临压力。

2023年，万科虽然(rán)实(shí)现销售规模仍然保持在行业第二，但是受结算规模和结算毛利率下降、减值计提的(de)影响下，万科(kē)利润承压。2023年度(dù)，公司净利润同比下降46.4%，在今年一季(jì)度小(xiǎo)幅亏损3.6亿 元。与此同时，资金存(cún)量、现金短(duǎn)债比等指标也出现下行(xíng)，作(zuò)为结果，2023年度万科股价跌去(qù)约四成。

“提振股价(jià)最关键还是把公司做好，降(jiàng)风险、改善基(jī)本(běn)面(miàn)，谋求长(zhǎng)期健(jiàn)康发展。”郁亮表示，万科制定了“一(yī)揽子方(fāng)案”以实现“三个目的”，即(jí)“降负债(zhài)”“融资模式转型”“聚焦(jiāo)主业”：

• “降负债”要未来两年削减(jiǎn)付息债务1000亿元以上，未来五年付息负(fù)债总规(guī)模要降一(yī)半以上；

• “融资模式转型”，从统借统还(hái)、主体(tǐ)信(xìn)用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；

• “聚焦主业”，腾出有限资(zī)源、做好做强综合住区 开发、物业服务、租赁公寓三大主业
  。

进一步(bù)看，郁亮将(jiāng)“一揽(lǎn)子方(fāng)案”拆成“两个阶段”，第一阶段是(shì)坚定瘦身，调整融资模式(shì)，降解风险；第二阶段，万科将(jiāng)聚焦(jiāo)主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务
标杆。

其中在瘦身阶段，郁亮明 确，除三项主(zhǔ)业外，将退出其他业务，清理和(hé)转(zhuǎn)让非主业的财务(wù)投资。坚决大力度推进商办等(děng)大宗资产交易(yì)，计划每年完成(chéng)200亿元。同时，主动完成融资模式转型。

“瘦身，是(shì)为第二阶段聚(jù)集资(zī)源、打基础。对(duì)于锚定的三大(dà)优势业务，万(wàn)科将(jiāng)集(jí)中资源和管理精力做(zuò)好做强(qiáng)，保持持续领先。”郁亮总结道，“当前的压力是(shì)阶段性(xìng)的，未来两年(nián)会初见(jiàn)成效，统筹好(hǎo)降负债(zhài)和高(gāo)质量发展，公司才能可持续发(fā)展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和(hé)重视从未改变，将不断自省，加倍努(nǔ)力(lì)。”

大股东再发声支(zhī)持

在股东大(dà)会上，万科大股(gǔ)东深铁集团再次重申了(le)对万科的(de)支持。

“作为万科(kē)公司的长期股东，深铁集团的态(tài)度和立(lì)场一直没有变，会一如既往支持万(wàn)科(kē)的良性发展(zhǎn)，不会因市场波动而动摇。”深 铁集团董事长辛杰表示(shì)。他呼吁，在房(fáng)地产新旧模式转换(huàn)过程中，需要给企业一些(xiē)时间来调整步伐和节奏。

就在股东(dōng)大会召开前，4月30日上(shàng)午，万科旗下中金印力消费REIT在深交所(suǒ)成功上市。辛杰介绍(shào)，在中金(jīn)印(yìn)力消费(fèi)REIT的发行过程中，深(shēn)铁集团对其(qí)认购占比29.7%，“REITs作为(wèi)重要的战略性平台，将为(wèi)万科(kē)带来新的流动性支持，也为(wèi)大量商业资产的盘活(huó)变现提供了(le)平台。”

辛杰(jié)表示，目前中金印力消 费REIT的(de)扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁对该平台(tái)的发展具有长足信(xìn)心。他同时表示(shì)，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方(fāng)式，积极谋划和推进之中，一旦落(luò)地(dì)，万科将予以公告。

对 于万科(kē)的未来，辛杰表(biǎo)示，股价涨跌(diē)受多种因素影响，深铁集团(tuán)秉持(chí)长期主义，不会因(yīn)市场波动而动摇。中国(guó)经济长期向好，房地产行(xíng)业仍有机会，老百姓需要好房子、需
要万科这(zhè)样(yàng)的专业化公司。

“深铁(tiě)会督促万科，积极把(bǎ)握行业变(biàn)革趋势，以科技创(chuàng)新发展新质生产力(lì)，建设好房子(zi)、提供(gōng)好服务，做(zuò)到产品过硬、品牌卓著，持续为股东、为社会创造价(jià)值
，实现长期健康发展。” 辛杰总结道(dào)。

一揽子方案(àn)正在(zài)落实

加(jiā)强大(dà)宗交易和股权交易工作，回(huí)款300亿元以上；两年削减(jiǎn)付(fù)息债务1000亿元，推动融资模式转型；做“好产品(pǐn)、好服务”；推(tuī)进(jìn)组织精简高 效，压降管(guǎn)理费用。

一季报显(xiǎn)示，万科明确的2024年四大重点工作正在一一落实。

今(jīn)天（4月30日），万科旗下中金印力消费REIT在深圳证券交易所正(zhèng)式上(shàng)市。中金印力消费REIT发行规(guī)模为32.6亿元(yuán)，所筹资金除用于归(guī)还22.3亿元的项目 负债，进而降低负债水平外，还将有4亿至5亿(yì)元用于未来的发展。其中深铁(tiě)集(jí)团，通(tōng)过战略配售认购基金募集份额总(zǒng)额的(de)29.75%。 

开年首季，万科已实现大宗(zōng)资产交易回款(kuǎn)42亿元，其中上海七宝(bǎo)万科广场实现50%股权交(jiāo)易，交易金额23.84亿元。

一季(jì)度，公司境内新增融资的综合成本为3.33%，同时积极(jí)拥抱经营性物业(yè)贷等融资工具，全面融入(rù)城(chéng)市房地产融资协调机制，推动融(róng)资(zī)模(mó)式(shì)转型；

2024年以来，公司南方区域、上海区(qū)域、北京区域、西北区(qū)域均已开展 组织调(diào)整，对区域内城(chéng)市公司
进行整合重(zhòng)组，相关调整有助于促进(jìn)城市间(jiān)的资源整合和人才的灵(líng)活调配，集中优势管理资源，提升效率。

在(zài)会(huì)上，公司总裁(cái)祝九胜回应融资进展称，得益(yì)于银行支持和自身努力，已(yǐ)逐渐好转并充满(mǎn)信心。

承接3月业(yè)绩推介会(huì)的表态，祝九胜(shèng)再以(yǐ)“三重(zhòng)山”回(huí)应了如何(hé)应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。一是不折不扣落实(shí)房地产融资协调
机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项(xiàng)目申请纳入白名单；二是大力推(tuī)进经营性物业贷(dài)，作为“双利手(shǒu)”，既可(kě)以解决历史上的存量问题，也可(kě)以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支(zhī)持，可以提升银(yín)企(qǐ)合作的效率，目前正在积极推进中。

责编：李丹

校对：王锦(jǐn)程

2024证券(quàn)时报“寻找创投‘金鹰’、发(fā)现企业‘新苗’”计划隆重启(qǐ)幕(mù)，点(diǎn)亮(liàng)时代梦想、绽放
时代光芒。

点击海报(bào)即可(kě)报名，速(sù)戳↓↓↓

版权声明

证券时报各平台所(suǒ)有原创内容(róng)，未经书(shū)面授权，任何(hé)单位及个人不得转(zhuǎn)载。我(wǒ)社保留追究相关行为(wèi)主体(tǐ)法律责任的(de)权(quán)利。

转载与合作可联系证券时报小助理，微信ID：SecuritiesTimes

END

点 击关键字可查看

潜望系列深度报(bào)道丨(gǔn)股事会专栏(lán)丨投资小红书(shū)丨e公司调查丨时(shí)报会客厅丨十大明星(xīng)私募访谈丨落实(shí)“1+N”，9项配套规则(zé)最新发布！丨13年(nián)来首次，北京限购松绑！丨刚刚！证监会修订科创(chuàng)属性评价标准！丨神秘私募“清仓”贵州茅台？！丨重磅(bàng)！工行 、建行同日官宣！丨突发！日本政(zhèng)府(fǔ)紧急出(chū)手：24小(xiǎo)时干预丨深夜(yè)官(guān)宣！茅台将换帅，51岁张德芹拟出任董事(shì)长（附简(jiǎn)历）丨特斯拉突然大涨(zhǎng)！马斯克(kè)刷屏！丨A股狂欢！超4500股飘红，逾百股涨停，这一板块(kuài)掀涨停潮