中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要

　　中(zhōng)信建投证券(quàn)研究文|竺劲（金麒麟分析师） 李凯

　　2024年上(shàng)半年(nián)，房企业绩持续下滑，利润率继续下滑，从盈利能力看央(yāng)企表现最佳，边际表现地方国企最优。房企有(yǒu)息负债规模整体稳定，民企持续降杠杆，同时其现金短债(zhài)比指标当前(qián)依然较差，偿债能力(lì)有待提升。经营方(fāng)面，房企销售承压，上半(bàn)年百(bǎi)强房企销售同比下降41.8%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，房(fáng)企以收定(dìng)支减少拿(ná)地开支，且持续(xù)向高能(néng)级城市聚集。房企(qǐ)经营服务业务收入呈上升(shēng)趋势，收入(rù)结构持续优化。当前行业尚处(chù)调整之中，穿越周期能力尤为重要，强者恒强趋势也更为明显，看好行业中尚存之强者。

　　业绩(jì)持续下滑，盈利能力央企最强，边(biān)际表现地(dì)方国企最优。2024年中(zhōng)期房企营收(shōu)20438亿元，同比下降16.4%，归母净利润-1079亿(yì)元，亏损(sǔn)较上年扩(kuò)大660亿元，板块(kuài)业绩持续下滑。2024年(nián)中期房地产板块毛利率13.0%，较上年同期下降2.1个(gè)百分点；实(shí)现归母净利率(lǜ)-5.3%，较上年下降3.6个(gè)百分点，利润率继(jì)续下滑。央企表现相对(duì)较优，2023年营收同比增长(zhǎng)1.0%，归母净利(lì)润同比下滑34.2%，毛利(lì)率17.6%，地方国企(qǐ)毛利率边际有所提高。

　　有息负债规模保持平稳，资(zī)产减值规模增(zēng)加。2024年上半年房企(qǐ)有息负债规模整体保持平稳(wěn)，但民企(qǐ)持续(xù)降杠(gāng)杆，且偿债能力仍在恶(è)化，截至6月末民(mín)企现金短债比为0.2，较2023年末(mò)下降0.1个百(bǎi)分点。受房(fáng)价持续下(xià)跌影响，2024年中期A股房企资产减值规模126亿元，上(shàng)年同期为47亿元(yuán)，资产减值规模增(zēng)加。

　　销(xiāo)售规模下降(jiàng)，经营服务业务占比提升。2024年上半年百强房企销售规模同比(bǐ)下降(jiàng)41.8%，规模房(fáng)企全部录得负增长。拿地方面，房企以(yǐ)收定(dìng)支，上半年(nián)拿地TOP100房企全口径拿地金额同比下降39.5%，且持续向高能级(jí)城市聚集。房(fáng)企经营服务业务收入呈上升趋势(shì)，收入结构持续优化。

　　投资建议：2024年以来，房地产支持政策的持续出台支(zhī)撑了高(gāo)能级城市房地产销售的较好表现，房地产(chǎn)开(kāi)发企业聚焦核心（fly to quality）现象愈加明显。房地产行业整体中报业(yè)绩低于预期(qī)，市(shì)场尚处于调整之中，穿(chuān)越周期(qī)之力(lì)变得更为重要，行业强(qiáng)者(zhě)恒强的趋势(shì)也更为明显。

　　行(xíng)业风险(xiǎn)在于销售、结转及房企信用修复不及预期：1、销售不及预期：地产市场销(xiāo)售(shòu)目(mù)前仍处筑底(dǐ)阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致(zhì)房企销(xiāo)售回款较(jiào)差，资金(jīn)来源较(jiào)紧张，项目的施中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要(shī)工进度可能(néng)受到影响，或导致结转不(bù)及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠(gāng)杆的房企出险可能性仍(réng)存，导致行业整体信用修复(fù)进度缓慢(màn)，影响房(fáng)企公开市场债务的融资规模与融资成本(běn)，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

　　竺劲(jìn)：地产、周期及中小盘研究组(zǔ)组长，房地产和建筑行(xíng)业首席分析师，北京大学(xué)国家发展研究院(yuàn)金融学硕士，专注于房地产、物业管理(lǐ)等行业研究，13年证券(quàn)从(cóng)业经验。连(lián)续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行(xíng)业(yè)），获得2020年新财富最佳分析师（房(fáng)地产(chǎn)行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资(zī)本市场分析师成就奖（房地产行(xíng)业(yè)）大陆区(qū)入围奖，2020年(nián)卖(mài)方分(fēn)析师水晶球奖（房地产(chǎn)行业）第5名。

　　李凯：中信建投证券房地产行业(yè)研究员，伯明翰(hàn)大学财(cái)务管理硕士，研究传统开(kāi)发商、商业管理、物业管理。

　　证券(quàn)研究报告名称：《资产减值高于预期(qī)，强者(zhě)恒强(qiáng)局面未变 ——房地产开发(fā)行业2024年中(zhōng)报综述》

　　对外发布时间(jiān)：2024年9月6日

　　报告发布机构(gòu)：中信建投证券股(gǔ)份(fèn)有限公司

　　本报告分析师：

　　竺劲 SAC 编号：S1440519120002

　　SFC 编号：BPU491

　　李凯 SAC 编号：S1440524040002

责任编辑：凌辰

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道中信建投：当前房地产行业尚处调整之中穿越周期能力尤为重要