存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？

“存量房贷降到多少你才不提前还贷？”这是最近社交网络上时常被讨论(lùn)的话题。

新(xīn)房(fáng)利率一降(jiàng)再降。据瑞银方面估算，如今，新房房贷(dài)利率仅3.3%，而存量(liàng)房贷利率平均达(dá)逾4.1%。80个基点的差(chà)距下，存量房贷(dài)高位站岗者“绷不住(zhù)了”。

与此(cǐ)同时，大行房贷规模缩水(shuǐ)、个人(rén)住房贷款不
良率(lǜ)抬头。近(jìn)期，市场关于存量房贷降息的讨(tǎo)论再起，有消息称，存量按揭客(kè)户有望与银行重新(xīn)协商房贷利率。

9月5日，关于招商银行APP北京地区开(kāi)始测试“存量房贷利率调整”功能的消息，也引起不少关注。对(duì)此，招商银行(xíng)方面表示，网传该行APP截图中的“存量房贷利率调整”是去年上线(xiàn)的功能，针对的是上轮房
贷利率调整(zhěng)业务的(de)办理(lǐ)，并非当前市场讨论的本轮(lún)房贷(dài)利率调整(zhěng)。

还有消息称，也可以将(jiāng)现有按揭贷款直接转入其他银行(xíng)，并(bìng)重新签订按揭合同(tóng)。据称，该(gāi)方案(àn)可(kě)能对(duì)首套和二套都(dōu)适用 ，首次下调
可能发生在未来几周(zhōu)内。

瑞
银大中华金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调(diào)存(cún)量房贷利率。

但存量房贷(dài)降息，压力与动力并存，首当其冲的就是拖(tuō)累银(yín)行息(xī)差。招商银行行(xíng)长王良日前明确(què)表示，该(gāi)政策还没有得到确认，如果落地将对银行(xíng)业的存量(liàng)按揭利率带来一定负面的(de)影响。

百(bǎi)万(wàn)房贷有望少还12万

事实上，存量房贷(dài)降低并不是新鲜(xiān)事。在去年9月(yuè)，存量房贷利率已经进行过一次(cì)统一调整。

当时的政策(cè)主 要面向存量首套(tào)房，要求存量房贷下调后的LPR加(jiā)点不(bù)能(néng)低于发放时的(de)城市下限。央行指出，政策实施首周有98.5%符合条件的存量首套房贷利(lì)率完成下调，合(hé)计4973万笔、21.7万亿元人民(mín)币、平均 降幅73BP，即居(jū)民(mín)每年减少偿付1584亿(yì)元。

按照(zhào)央行发布的《2023年(nián)第(dì)四季度中(zhōng)国货币政策执行报告》，截至2023年底，已有超(chāo)过23万(wàn)亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率是4.27%。

如果(guǒ)具体(tǐ)到借款人，按照100万元按揭贷(dài)款、等额本息还款计算，存量按揭利率下调70bp，估算可降低借款人月供约(yuē)400元，节约月供和总还
款额约5%。

持续走低的贷款市(shì)场报(bào)价利率。（图源：央(yāng)行(xíng)官网(wǎng)）

若新一轮存量房贷降息落地，可能会降(jiàng)多少？

开源(yuán)证券首席宏观分(fēn)析师(shī)何宁在 接受(shòu)时代财(cái)经采访时认(rèn)为，若调(diào)降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年(nián)9月。具体的操(cāo)作可能涉及两方面，一是面向存量非首套房(fáng)、类似于2023年
9月的(de)补
降，存(cún)量非首套房(fáng)贷规模约15.8万亿(yì)元(yuán)，按50-75BP计算，则(zé)居民每年减少偿付(fù)788亿元-1182亿元。

第二种可能性，即跟进“517新政”。今年5月17日取(qǔ存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？)消房贷利(lì)率下限后 ，二(èr)季(jì)度加权平均房贷利率迅速下降24BP，而存量房贷并未享有，该部分(fēn)若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿元-1515亿元。

如果假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主(zhǔ)调整的形式下调至(zhì)新发 放(fàng)利率水平(píng)，中金研(yán)报估算，存量(liàng)按揭利率平(píng)均下(xià)调约60bp，估算减少(shǎo)借款(kuǎn)人利息支出每年(nián)约(yuē)2400亿(yì)元。

按照100万元按揭贷款、30年期等额本息还款计算，存量
按揭利率(lǜ)下调60bp估算可降低借(jiè)款人月供(gōng)约(yuē)340元，总还(hái)款额大约能(néng)省下12万元。

房贷降息博弈(yì)

上海首席经(jīng)济学家(jiā)金融(róng)发展中心副主任刘煜辉近期(qī)表示，中国应该大幅度地降(jiàng)低存量房贷（38万亿元）的利息水平， 甚(shèn)至完全可以与10年期和30年期的(de)长期国债利率绑定。因为中国(guó)没有完备的个人破产制度，与国际上通行(xíng)做法比较，中(zhōng)国的银行承担的风险实际上是要小很多的。

然而，备受期待的存款房贷降(jiàng)息想要落地，还存在不少压力。

国盛金融研究团队预测，若存量房贷利率下(xià)调，预计实际降幅(fú)将(jiāng)小(xiǎo)于45bps，对银行息差产生约6bps的负向影响，对净利润增速影响约-5.3%。

净息差，一般用以衡(héng)量银行生息(xī)资产的获利能力，也就(jiù)是(shì)赚
钱的能力，是银行核心的效益性指标之一，而净(jìng)息差降(jiàng)低，则(zé)意味着(zhe)银行从传统存贷业务中(zhōng)获取的(de)利润在持续减少。

近期，银行(xíng)净息
差逐渐(jiàn)止跌，但仍处历史最低水平。截至 2024年6月末，42家A股上市银行的(de)平均净息(xī)差为1.64%，较上年(nián)末下降了0.14个百分点，共30家A股上市(shì)银行(xíng)净息(xī)差低于1.8%的“警戒线”。

不过，中金研(yán)报认为，虽然存量按揭(jiē)利率的可能调整对银行息差形成(chéng)影响，但假设负债成本同 步调整，预计对于息差的 总体影响是中性(xìng)的。

“实际上，即使 不调整存量按揭利率，居民可能(néng)仍在通过提前(qián)还(hái)贷、或者(zhě)是通过经营消费(fèi)贷置换(huàn)等方式(shì)对银行息差形成压力。”研报称，息差能否(fǒu)企稳，根本(běn)上取决于居(jū)民是否通过偿债压力降低(dī)实现信贷需求的改善。

提前(qián)还贷的现(xiàn)象“风靡”近一年，按揭早偿率仍位于14%左右的高位(wèi)，还可能存在(zài)使用消费和经营贷置换按揭的(de)空间。在(zài)提前还贷压力较大的情况下，调整存量房(fáng)贷利率在一定程度上(shàng)对银行和借款人来说是“双赢”，也能释放更(gèng)多消费活力。

但若考虑(lǜ)“转(zhuǎn)按揭”，银行要面(miàn)临(lín)的压力或许更(gèng)大。

转按揭(jiē)，简单来说(shuō)，是
将目 前房(fáng)贷换成其他银行利(lì)率更(gèng)低的房贷。颜(yán)湄之估计，若允许按揭贷款人自行转(zhuǎn)换银行，就会刺激竞争，可能会把银(yín)行的按揭利率拉得更低，或跌(diē)至2.1%-2.3%，对银行(xíng)利润影响严重。她(tā)预
计(jì)，目前不会完全开放转(z存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？huǎn)换按揭，但(dàn)若最终要市场化的话(huà)，相信会(huì)朝着此方向发展。

招商银(yín)行(xíng)行长王良日前在业绩发布会上表示，招行还没有接到宏(hóng)观按揭管理部门，人民银行或者国家金融(róng)监督管理总局的意见，也(yě)没有征求过银行意(yì)见。“这方面政策推出的话，对银行(xíng)业的存
量(liàng)按揭利率带来一定负面的(de)影响(xiǎng)。宏观管理部门会(huì)做好充分(fēn)论证和研究，推出(chū)这样的政策。”王良表示。

广东
省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉建议，尽可能一次(cì)性降(jiàng)到中长期定期存款利率的水平(píng)，让(ràng)居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感(gǎn)和印象，进(jìn)而减少提前还贷，鼓励(lì)按揭买房。

“尽管此举可(kě)能降低银行利率，但可以(yǐ)减缓(huǎn)提前还(hái)贷和不愿(yuàn)意贷款的形势。把贷款增量做起来，即(jí)便(biàn)利率低(dī)了，总利润也是不变的，而且资金成本也下降了(le)。对商品房销售(shòu)的(de)影响，趋势上无法扭转，但斜率上
可以缓解下滑。”李宇嘉对时(shí)代财经说。

对于借款人来说，比起(qǐ)期待存存量房贷利率下调博弈：动力何在，压力卡在哪？量房贷利(lì)率的调整，目前更现实的方式或许是“商转公(gōng)”。

近期，已有山东青岛(dǎo)、江西赣州、安徽宣(xuān)城等近30个城(chéng)市的住房公 积金中心发布“商转公”政(zhèng)策，借款(kuǎn)者可根据相关规定，将部分(fēn)或全部商贷转(zhuǎn)换成公积金贷款。

以商贷利率3.95%为例，公积金贷(dài)款首套利率为2.85%，选择等额本 息贷(dài)款60万元、期限30年，“商转公”后
，公积金贷款月供比商业贷款减少365.88元，一年节省(shěng)4390元，30年将(jiāng)节省13.17万元。

目前，北上广(guǎng)尚未跟(gēn)进“商转公”政策。今年(nián)5月，广州 住房 公积金管理(lǐ)中心曾在回复居民(mín)问询时表示，目前国内开(kāi)展“商(shāng)转公”业(yè)务的城(chéng)市除深圳(zhèn)，基本均(jūn)为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。

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