“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”

　　来源：华夏时报(bào)

　　记者：冯樱子

　　今年以来，新发个人住房贷款利(lì)率持续走低，新旧房贷之间的利差(chà)扩大，市(shì)场上(shàng)关于存量房贷利率下调的呼(hū)声再起。

　　目(mù)前，市场被(bèi)热议的(de)存量房贷利率下调路径主要有两方面，“重定价”与“转按揭(jiē)”。其中“重定价”即存量按揭借款人与原贷款银行(xíng)内(nèi)部置换(huàn)或重新协商房贷利(lì)率；“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其(qí)他银行，并按照最新贷款要素重(zhòng)新签订按揭(jiē)合同。

　　对(duì)此，多名受访者对《华夏时报》记者表示，当(dāng)前(qián)存量房贷(dài)利率存在下调的可能性。

　　瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，“重新做转按揭或者降低存量按揭(jiē)，是有(yǒu)可能发生的。估算存量(liàng)房贷利率约4.1%，但(dàn)一线(xiàn)城市(shì)最近新发放的(de)房贷利率不到3%，之间(jiān)存在较大利差，同时政府也希望(wàng)能鼓励消费。”

　　存量房贷调整再引热议

　　“听说存量房贷利(lì)率要(yào)下调，原本计划(huà)提前还款(kuǎn)，现在有些(xiē)犹豫了。”9月6日，一名深圳购房(fáng)者对《华夏时报(bào)》记者(zhě)表示(shì)，由于担心自己还完贷款后(hòu)，利(lì)率真的下调，所以决定观望一段时间。

　　截至目前，尽管LPR已(yǐ)多(duō)次下调，部(bù)分存量房贷利率仍然处于高位，尤其是在2018至2022年时间段的购房者，首套房(fáng)贷利率下(xià)限水(shuǐ)平(píng)多为LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购房者介绍，他正是在2018年买房，当时贷款利率5.39%，2023年存量房贷利率下调过(guò)一次，加上LPR的调整，目前(qián)贷(dài)款利率降(jiàng)至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房贷款之间的利差(chà)仍在持续扩(kuò)大。目前而言，深圳地区首套住房商(shāng)业性个人住房贷款利(lì)率下限由原来的LPR-10BP调整(zhěng)为LPR-45BP。7月22日LPR报价出炉后，该地(dì)首套(tào)房贷利率再创新(xīn)低(dī)，已(yǐ)降(jiàng)至3.4%。

　　具体(tǐ)来说，住宅首套房贷利(lì)率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二(èr)套房贷利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下调后，存(cún)量房(fáng)贷(dài)利率将于第二(èr)年重新(xīn)定(dìng)价，因此按照上述深圳购房者目前贷款利率4.25%计算，他的存量(liàng)住房贷款利率与新发放之(zhī)间利差约85个基点。

　　而全国范(fàn)围来看，新发放个人住房贷款利率也在持续走低。人民银行最新数(shù)据显(xiǎn)示，2024年7月新发放个人住(zhù)房贷款利率为3.4%，比上(shàng)月低9个基点(diǎn)，比上年同期低68个基点，处(chù)于历史低位。

　　因此，业内多名专家认为，当前存量房贷利率存在下调的可能(néng)性。颜湄之提出，考虑到居民对存(cún)量房贷利(lì)率与新发(fā)放房(fáng)贷利率之间利差的(de)抱怨，以及政府促进消费(fèi)的(de)态度(dù)，存量房贷利率(lǜ)有下调的(de)可能性。

　　与此同时，天风(fēng)证券研报中指出，结合(hé)今年最新的房贷政策(cè)和利率变化，再度调降存(cún)量房贷利率可能性确实存在。一是按照央行公布的(de)前(qián)期存量(liàng)房贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均(jūn)利率3.45%，则可以压(yā)缩82BP，对应每年减少借款人(rén)利息支出约3100亿元。

　　另一种测算(suàn)方法是基于交行2024年中报，2024年上半年(nián)存量中长期个人贷款年化平均收益(yì)率约(yuē)为4.0%，降至新增房(fáng)贷(dài)加权平(píng)均利率3.45%，约压缩55BP，对(duì)应每(měi)年减少借款(kuǎn)人利息(xī)支(zhī)出约2100亿元。

　　对于存量房贷利率可能如何降？经(jīng)济学家任泽平则提出，2023年是通过直接方(fāng)式，即变更合同条(tiáo)款，2024年本轮是否可跨行“转(zhuǎn)按揭”等仍待具体方案(àn)出台。本轮(lún)下调存量房贷(dài)利率幅度(dù)预计60—80BP，节省百(bǎi)姓利息(xī)支(zhī)出2280亿元—3040亿元。

　　但是他也提到，全面调降首套、二套存量房贷利率可能性较低，预计(jì)阶(jiē)梯式、差异(yì)化调降，可(kě)能试点推行二手(shǒu)房(fáng)存量房贷利率下调。

　　居民房贷(dài)早偿率提升

　　新旧贷(dài)款(kuǎn)的利差，也推升了居民房贷早偿率。

　　随着各银行2024年上半年“成绩(jì)单”公布，与(yǔ)民众密切(qiè)相关(guān)的“个人住房贷款”情况也(yě)浮出水面。截至2024年6月，工商银行(xíng)、建设银行、农业银行(xíng)、中国银行(xíng)、交通银行(xíng)个(gè)人住房(fáng)贷款合计减少约3254.71亿(yì)元，其中工商(shāng)银(yín)行个人住房贷款减少(shǎo)约1230亿元；农业银行(xíng)减(jiǎn)少(shǎo)1006亿元；建设银行(xíng)减(jiǎn)少764亿元；中国银行减少471亿元；交通银(yín)行减少16亿(yì)元。

　　在股份行中，中信银行、平安银行、浙商银行和(hé)华夏银行(xíng)的个人住房(fáng)贷款余额增加，招商银行(xíng)、兴业银行、光大银行(xíng)、浦发银行、民生银行和渤(bó)海银行的个人住(zhù)房贷款余额较2023年末出现下(xià)降。

　　目前分析观点普遍认为，个人住房(fáng)贷款余额下降的原因来自(zì)两(liǎng)方面(miàn)，一是商品房销售(shòu)下(xià)滑(huá)，信贷(dài)需求(qiú)随之减弱；二是(shì)客户(hù)提前还贷，造成余额进一步缩减。

　　招(zhāo)联首席研究员董希淼对《华夏(xià)时报》记者“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”表示，在增量方面，房地产市场下(xià)行压力(lì)下，居(jū)民住房消费需求增长缓慢，房地产销售下(xià)滑(huá)，新申请住(zhù)房贷(dài)款量减少(shǎo)；而在存量(liàng)方面，部分居民出(chū)于(yú)资产配置的需要选择提前还贷(dài)，因此导致银行(xíng)个人住房贷款余(yú)额(é)出现增(zēng)长。

　　国泰君安宏观(guān)研究团(tuán)队7月发布的研(yán)究报告指出，6月(yuè)居民早偿率回到23.4%，较4月(yuè)37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前(qián)还款强(qiáng)度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史同期，当前(qián)居民早偿(cháng)率仍处于较高水平。

　　光大证券金融业首席分(fēn)析师王一峰指出，居(jū)民按揭(jiē)早偿行为受到(dào)宏(hóng)观经(jīng)济环境、居民资产负债表稳健性、按揭(jiē)贷款定(dìng)价等(děng)诸多因(yīn)素(sù)影响，早偿率与房屋销售、理财收益率，替代性负债资源的(de)可得(dé)性、价格，居民实际收入情况与收入预期等因(yīn)素均存在相关关系。

　　此外，盘古智库高级研(yán)究员(yuán)江瀚对《华夏时报》记者表示(shì)，对于(yú)银行而言，个人房贷是能够为银行提供(gōng)稳定现金流收入的优质资产，风险小(xiǎo)，利润大。在房地产下(xià)行周期，只要房(fáng)贷(dài)利率高于理财利率居民提前还贷的动机，就一直会存在。

　　银行净息差成约束(shù)因素

　　近期，在降低存量(liàng)房贷利率的讨论中(zhōng)，还有专家提出，是否降低存量房(fáng)贷还需要系统(tǒng)评估(gū)及(jí)更细致(zhì)的规(guī)划，如果再压缩银行的息差容易引起系统性风险。

　　8月9日(rì)，国(guó)家金融(róng)监督(dū)管理总局发布(bù)2024年二季度(dù)银行(xíng)业保险业主(zhǔ)要监管指标数据情(qíng)况，其中，二(èr)季度银行业净息差1.54%，与一季度持平。此前(qián)，一季度中国银(yín)行业(yè)净息差相比2023年末的1.69%缩(suō)窄15个基点。

　　虽(suī)然已有止跌迹象，但银行净息差已是(shì)自2023年一季度以来，连续六个季度(dù)低于1.8%的警戒线。

　　单(dān)纯就息(xī)差方面来看，香港中文大学（深圳(zhèn)）经管学院教授王健曾发文提出，低净息差削弱了银行的盈利能(néng)力，限制了其在创(chuàng)新和发展新业(yè)务方面的投入能力(lì)，进而可能导致金融服务的减少和经济(jì)活力的下降。此外(wài)，低净(jìng)息差(chà)还可能引发银行在追求收益的(de)过程中承担更高(gāo)的风险，从(cóng)而加剧金融系统的脆弱性。

　　今年3月，有股份制银行管理层表示，银行(xíng)作为一个经营单体，如果息差下降过快或者跌破某个临界点之后，会导致其内生资本补充能力的下降(jiàng)，进而(ér)影响(xiǎng)到长期支(zhī)持实体经济的能力。

　　9月2日，有股份制银行管(guǎn)理层在(zài)该行2024年中期业绩交流会上表示(shì)，该行暂未在转按(àn)揭业务上接(jiē)到宏(hóng)观管理部门、人民银行、国家金融监督管理(lǐ)总局的意见，上述机构也尚未向商业银行(xíng)征集意(yì)见，因此该政(zhèng)策还未(wèi)得到(dào)确认。

　　同(tóng)时，上述管理层也直言，如果这一政策推出，将会对(duì)银行业的按揭利率带(dài)来一定负面影(yǐng)响，对此宏观管理部(bù)门应做好(hǎo)充分的论证和研究。

　　“银行作为金融机构，也要考虑自己的经营情况。”9月6日，一名银行(xíng)内部工作人员对《华夏时报(bào)》记者透露，目前情况下，银行需要的是增量房贷，监管也更希望通过(guò)政策刺激刚需住房需求。因此(cǐ)，在息差下行压力中，资金更向新发放贷(dài)款倾斜。

　　一名业(yè)内分析人士(shì)对《华(huá)夏时报》记者(zhě)表示，如果下调(diào)存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体可(kě)控，同时，银行需要进一(yī)步优化资产负债结构，根据(jù)市(shì)场情(qíng)况充分利用存款利率市场化调节(jié)机(jī)制，加大实体经济薄弱环(huán)节与重点新兴领域支持，推动轻资本业务发展等。

责任编辑：秦艺

　　来源(yuán)：华夏时报

　　记者：冯樱子

　　今年以来，新(xīn)发个人住房贷款利率持(chí)续走低，新旧房(fáng)贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下(xià)调的呼声再(zài)起。

　　目前，市场被热议的存量房贷利率下调路径主要有两方面，“重定价”与“转按(àn)揭”。其中“重定价(jià)”即存量按揭借款人与原(yuán)贷(dài)款银(yín)行内部置(zhì)换或重新协商(shāng)房贷利率；“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订(dìng)按揭合同。

　　对此，多名受(shòu)访者对《华夏时报(bào)》记者(zhě)表示(shì)，当前存(cún)量房贷利率存在(zài)下调的可能性。

　　瑞银(yín)大中华金融行业研究主管(guǎn)颜(yán)湄之认为，“重新(xīn)做转按揭或者降低存(cún)量按(àn)揭，是有可能发生的。估算存量房贷利率约4.1%，但一线城市最近新发放(fàng)的房贷利率不到(dào)3%，之间(jiān)存在较大利差，同(tóng)时政府也希(xī)望能鼓励消费。”

　　存量房贷调整再引热议

　　“听说存量房贷利率要下调，原本计(jì)划提前还(hái)款，现在有些犹豫了。”9月6日(rì)，一(yī)名深圳购房者对《华夏(xià)时报》记者(zhě)表示(shì)，由(yóu)于担心自(zì)己还完贷款后，利率真的下调，所以决定观望一段(duàn)时间。

　　截至目前(qián)，尽(jǐn)管LPR已多次下调，部分存量房贷利率(lǜ)仍然处于高位，尤其是在2018至2022年(nián)时间(jiān)段的购房者(zhě)，首(shǒu)套房贷利率下限水平(píng)多为(wèi)LPR+30BP，二套房政策利率下限为LPR+60BP。

　　上述购(gòu)房者介绍(shào)，他正是(shì)在(zài)2018年买房，当时贷款利(lì)率5.39%，2023年存量房贷利(lì)率下调过一次，加上LPR的调(diào)整(zhěng)，目(mù)前贷款利率降至4.25%，为LPR+30BP。

　　这与新发个人住房(fáng)贷(dài)款之间的利差(chà)仍在(zài)持续扩大。目前而言，深圳地区首套住房商业性(xìng)个(gè)人(rén)住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP。7月22日LPR报价出(chū)炉后，该地(dì)首套房贷利率再创新低(dī)，已降至3.4%。

　　具(jù)体来说，住宅首套房(fáng)贷利率为LPR3.85%-45BP，即3.4%；住宅二(èr)套房贷(dài)利率为LPR3.85%-5BP，即3.8%，公寓(yù)商贷为LPR3.85%+60BP，即4.45%。

　　由于2024年2月、7月LPR下(xià)调后，存量房贷利率将于第二年重新定价，因此(cǐ)按照上述深圳购房者目前贷款利率4.25%计算，他的存量住房贷款利率(lǜ)与新发放之间利差约85个(gè)基(jī)点。

　　而全国范围来看，新发放个(gè)人住房贷款利率(lǜ)也在持续走低(dī)。人民银行最新(xīn)数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基(jī)点，比上年同期(qī)低68个基点，处于历史低位。

　　因此，业内多名(míng)专家认为，当前存(cún)量房贷(dài)利率存在下调的可能性。颜湄之提出，考虑到居民对存量房(fáng)贷利(lì)率与新发放房(fáng)贷利率之间利差的抱怨，以及政府(fǔ)促(cù)进消费的(de)态度，存量房贷(dài)利率有下调的可能性(xìng)。

　　与此同时(shí)，天风证券“有下调的可能性！”存量房贷调整再引热议专家称“对银行息差影响整体可控”(quàn)研报中指出，结合今年最新的房贷政(zhèng)策和利率变化，再度(dù)调降存量房贷利率(lǜ)可能性确实(shí)存在。一(yī)是按照(zhào)央行(xíng)公布的前期存(cún)量房(fáng)贷利率4.27%，压缩至今年二季度新增住房贷款加权平均(jūn)利率3.45%，则可以压缩82BP，对应(yīng)每年减少借款人利息支(zhī)出约3100亿元。

　　另一种测(cè)算方法是基于交行2024年中(zhōng)报，2024年上半年存量(liàng)中长期个人贷(dài)款(kuǎn)年化平(píng)均收益率约为4.0%，降至新(xīn)增房贷加权(quán)平均利率3.45%，约压缩55BP，对应每年(nián)减少借款人利(lì)息(xī)支出约(yuē)2100亿元。

　　对(duì)于存量房(fáng)贷利(lì)率可(kě)能如何降？经济学家任泽平则提出，2023年是通过直(zhí)接方式，即(jí)变更合同(tóng)条款，2024年本轮是否可跨行“转按揭”等(děng)仍待(dài)具体方案出台。本轮下调存量房贷(dài)利率幅度预计60—80BP，节省百姓利息支出2280亿元—3040亿元。

　　但(dàn)是他也提到，全面(miàn)调降首(shǒu)套、二套存量房贷利率可能(néng)性较低，预计阶梯式、差异化调降，可能(néng)试点推行二手房(fáng)存量房贷利(lì)率下调。

　　居民房贷早偿率提升

　　新旧贷款的利差，也推升了居民房贷早偿率(lǜ)。

　　随着各银行2024年上半年“成绩单”公布，与(yǔ)民众密切相关的“个人住房贷款”情况也浮出水面。截至2024年6月，工(gōng)商(shāng)银行、建(jiàn)设银行(xíng)、农(nóng)业银(yín)行、中国银行、交通银行个(gè)人住房贷款合计减少约3254.71亿(yì)元，其中工商(shāng)银行个人住房贷款减少约(yuē)1230亿元；农业银行减少(shǎo)1006亿元；建(jiàn)设银行减少764亿元；中国银(yín)行减(jiǎn)少471亿元；交通银行减少16亿元。

　　在股份行中，中信银行(xíng)、平安银行、浙商银行和华夏银行的个人住房贷(dài)款余额增加，招商银行 、兴业银行、光大银行、浦发银行、民(mín)生银行和渤海银行的个人住房贷款余额(é)较2023年末出(chū)现下降。

　　目前分(fēn)析观点普遍认为(wèi)，个人住房贷(dài)款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售下(xià)滑，信贷需求随之减弱；二是客(kè)户提前还(hái)贷，造成余额进一步(bù)缩减。

　　招联首席研究员董希淼(miǎo)对《华夏时报》记者表(biǎo)示，在增量方面，房地产市场下行压力下，居民住房消费需求(qiú)增长缓慢，房地(dì)产销售下滑(huá)，新(xīn)申(shēn)请住房贷款量减少；而在存量方面，部分居民出于资产配(pèi)置的需要选择提前还贷，因(yīn)此导致银(yín)行个人住房贷款余额出现增长。

　　国泰(tài)君安(ān)宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居(jū)民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下(xià)降了(le)13.6个(gè)百分点。这意味着居(jū)民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对(duì)比历史同期，当前居民早偿(cháng)率(lǜ)仍处于(yú)较高水平。

　　光大证券金(jīn)融业首席分析师王一峰指出(chū)，居民按揭(jiē)早(zǎo)偿行为受到宏观经济环境、居(jū)民资产负债表稳健性、按揭贷(dài)款定价等诸多因素影响(xiǎng)，早偿率与房屋(wū)销售、理财收(shōu)益率(lǜ)，替(tì)代性负(fù)债资源的可得性、价格，居(jū)民实际收入情况与收入(rù)预期等因素均存在相关关系。

　　此外，盘古(gǔ)智库(kù)高级(jí)研究员江瀚对《华夏时(shí)报》记(jì)者表示，对于银行而言，个人房贷是(shì)能够为银行提供稳定现(xiàn)金流收入的优质资产，风险小，利润(rùn)大。在(zài)房地产下行周期，只要房贷利率高于(yú)理财利率居民提前还贷的动(dòng)机，就一直会存在。

　　银行净息差(chà)成约束因素

　　近(jìn)期，在降低存量房贷利率的讨论中，还有专家(jiā)提出，是否降低存量房贷还需要系统评估及更细致的规(guī)划，如果再压缩(suō)银行的息差容易引(yǐn)起系统性风险。

　　8月9日，国家金融监督管理总局发布2024年二季度银(yín)行业保险业主要(yào)监管指标数据情况，其中，二季度(dù)银行业净息(xī)差1.54%，与一季度(dù)持平。此前，一季度中国银行(xíng)业净息差相比2023年末的1.69%缩窄15个基点。

　　虽然(rán)已有(yǒu)止(zhǐ)跌迹象，但银行净息差已是自2023年一季度以来，连续(xù)六个季(jì)度低于1.8%的警戒(jiè)线。

　　单纯就息(xī)差方面来看，香港中文大学（深圳）经管学院教授王健曾发文(wén)提出，低净息差削弱了银行的盈利能力，限制了其在创新和发展新业(yè)务(wù)方面的(de)投入(rù)能力，进而可能导致金融服务的减少和经济活(huó)力的下降。此外，低净息差还(hái)可能引(yǐn)发银行在追求收益的过程中承担更高的风险(xiǎn)，从而加剧金融(róng)系统的脆弱性。

　　今年3月(yuè)，有股份制(zhì)银行管理层表示，银(yín)行作为一个经营单(dān)体，如果息(xī)差下降过(guò)快(kuài)或者跌破(pò)某个临界点之后，会导致(zhì)其内生资本补充能力的下降，进而影响到长期(qī)支持实(shí)体经济的能力。

　　9月2日，有(yǒu)股份制银(yín)行(xíng)管理层在该行2024年中期业绩交(jiāo)流会上表示，该行暂未在转按揭业务上接到宏观管理(lǐ)部门、人民(mín)银行、国家金融监督管(guǎn)理总(zǒng)局的意见，上述机构也尚未向商业银(yín)行征集意见，因此该(gāi)政策还未得到确认。

　　同(tóng)时，上述管理层也直言，如果这一政策推出，将会对银(yín)行业的按揭利率带来一定负面影响，对(duì)此宏观管理部门应做好充分的论证和研究。

　　“银行作(zuò)为金融机构，也要考虑自己的(de)经营情(qíng)况。”9月(yuè)6日，一(yī)名银行内部工作人员对《华夏时(shí)报》记者透露，目前情况下，银行需要的(de)是增量(liàng)房贷，监管(guǎn)也更希望通过(guò)政策刺激刚(gāng)需(xū)住房需(xū)求。因此(cǐ)，在息差下行压力中，资金更向新发放贷款倾斜。

　　一名业内(nèi)分析人士对《华夏时报》记者表示，如(rú)果下调存量(liàng)房贷利率，短期对部分银行的净息差造成(chéng)一定压力，但整(zhěng)体可控，同(tóng)时，银行需要进一步优化资产负债结构，根据(jù)市场(chǎng)情况充分利用存款利率(lǜ)市(shì)场化调(diào)节机制，加大实体经济薄弱环节与重点(diǎn)新兴领域(yù)支(zhī)持，推动轻(qīng)资本业务发展(zhǎn)等(děng)。

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