存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标(biāo)题(tí)：存(cún)量房贷利率会继续下调吗？

　　来(lái)源：财联社(shè)

　　上周五(wǔ)地产股持续(xù)冲高，包括金地集团(tuán)、天地源等多支地产股涨停，此(cǐ)外，万科、保利、招商蛇口等地产股票也出现(xiàn)明显异(yì)动。

　　对于地产股集(jí)体异动(dòng)，分析人(rén)士(shì)认为，或与存量房(fáng)贷利率(lǜ)调整的市场预期有(yǒu)关。

　　事实(shí)上，随着首(shǒu)套房、二套房(fáng)房贷款利率持续走低，部(bù)分城市(shì)房贷利率已进入“2时(shí)代”，而存量房贷(dài)利率却仍处在4%以上。由于新发放房贷利率与存(cún)量房贷利率之间差距逐步拉(lā)大，“提前(qián)还贷(dài)”成为引人关注(zhù)的一个市场现象，调整(zhěng)存量(liàng)房贷(dài)利率的关注度(dù)也(yě)逐渐走高。

　　“存量房贷利率下调去(qù)年已有。房地产市场供求关系(xì)发生重大变化背景下(xià)，通过(guò)降(jiàng)低存(cún)量房房(fáng)贷利率，优化(huà)商业性个人住房贷款利率，不仅可以有序调整优化银(yín)行(xíng)资产(chǎn)负债，规范住房信贷市场秩序，还可进(jìn)一步减(jiǎn)轻已购群体经济负担，并有助于(yú)释放其消费潜力，促进经济内循环。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

　　调整预期走强(qiáng)

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉认为，“新一轮存量房(fáng)贷利率下调(diào)的窗口已经打开。”

　　在其看来，近期存款利(lì)率大幅度下调，5年(nián)期存款利率降幅更大。据融360数字科技研究院监测数据，2024年7月，银行整存(cún)整取存款3个月期平均利率(lǜ)为1.481%，6个月期(qī)平均(jūn)利(lì)率为1.689%，1年期平均(jūn)利率为1.817%，2年期平均利率为1.94%，3年期平均(jūn)利率为2.339%，5年(nián)期平均利率为2.295%。

　　“利(lì)率调整极大降低(dī)了银行(xíng)资金端成(chéng)本，而且中长期调整幅度(dù)更大。另外，央行公开市场操(cāo)作利率也在下调，商业银行资金端成本快速下降，为再次下调房贷利率打开了窗口。”李宇嘉称。

　　事实上，去年存量房(fáng)贷利率已进行过调降，并(bìng)惠及众多购房(fáng)者。

　　据中(zhōng)国人民(mín)银行、国家金融监督管理总局于2023年8月31日发布(bù)的关于降低存量首套住房贷款(kuǎn)利率有关事项的(de)通知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商(shāng)业性个人住房贷款(kuǎn)的借款人(rén)可(kě)向金融机构提出(chū)申请(qǐng)，由金融机(jī)构新发放贷款置换存量首(shǒu)套住房商业性个人住房贷款(kuǎn)。

　　截至当年11月6日，中国人民银(yín)行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工(gōng)作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅(fú)0.73个百分点，惠及超5000万(wàn)户、1.5亿(yì)人，每年(nián)减少借款人利息(xī)支出1600亿(yì)—1700亿元，户均(jūn)每(měi)年减少3200元。

　　而今年以来，随着各地陆续取消(xiāo)房贷(dài)利率下(xià)限(xiàn)以及央行两度降息，新发放房贷利率降至历史低点。

　　中原地产研(yán)究院统(tǒng)计数据显示，2024年8月全国首(shǒu)套房平均(jūn)利(lì)率已跌至(zhì)3.25%左右，二(èr)套房贷款平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首(shǒu)套房贷利(lì)率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.9%，而二线城(chéng)市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

　　随(suí)着新发(fā)放房贷利率和存量房贷利率的差距逐步拉大，今年以来提前还贷现象成为市场存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动关注(zhù)的一个热点。

　　张波表示(shì)，一旦降低存量房贷利率，贷款人提前还款的意愿度就有(yǒu)可能大大(dà)降低，这也将有效压(yā)制违规使用(yòng)经营贷、消费贷(dài)来置换存量住房贷(dài)款的行为，净化(huà)房贷市场。

　　“去年存量房贷利(lì)率调整是针对首套房房贷，如果市(shì)场传(chuán)闻属(shǔ)实，本次调整是否会惠及二套房(fáng)房贷，值(zhí)得关注。”张波认为，随着(zhe)近两年房价不(bù)断回落，作(zuò)为抵押物的房产其本身价(jià)值也大打折扣，而银行对于贷款人是否能稳定偿本付息，表(biǎo)现出更高的关注度。

　　多地优化“商转公”政策

　　“近期不少城市展开的‘商转公’成为一个热门(mén)话题，说明当前存量房贷(dài)利率下(xià)降，其调整有(yǒu)着较广阔的市场基础。”上海易居房(fáng)地产研究院副院(yuàn)长(zhǎng)严跃进称。

　　据(jù)中原(yuán)地产统计，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆(lù)续执行、优化“商转公”（商业性住房贷款转(zhuǎn)住房公积金(jīn)贷款）政策，但一线城市中只有深(shēn)圳开办“商转公”业务(wù)。

　　分析人士表示(shì)，当前，全国五年以上首(shǒu)套住房公积金贷款利率(lǜ)为2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后(hòu)，此前利率较高的存量(liàng)房(fáng)贷便能够转为利率较低的公(gōng)积金贷款(kuǎn)，可(kě)节省家庭利息开(kāi)支。

　　“多地开展房贷商转(zhuǎn)公业(yè)务的背景之一是，存(cún)量房贷利率与新(xīn)增房贷(dài)利率之间的利差扩大。除深(shēn)圳(zhèn)，开展商转公业务的城市，体量基本较(jiào)小，北上广等大城市未来是否会跟进落实，还有待观(guān)察。”中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称。

　　严跃进认为(wèi)，近(jìn)期优化商贷转公(gōng)积(jī)金贷(dài)款的城(chéng)市中，一(yī)些公积金额度比较高的城市主动(dòng)性较强，但是其他城市的主动性较弱。

　　个(gè)贷(dài)数据(jù)变化方(fāng)面(miàn)，8月30日，央行发布的二季度金融(róng)机构贷款投(tóu)向统计报告显(xiǎn)示，2024年二季(jì)度末，个人住房贷款余额37.79万亿元(yuán)，同比下降2.1%。2024年二(èr)季度末，人民币房地产(chǎn)贷款余额53.1万亿元，同(tóng)比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元(yuán)，同比多增(zēng)427亿元。

　　降存量房贷利率影响几何？

　　如果存量房贷利率继续下存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动调，会来带哪些影响？

　　对此，张波向(xiàng)记者表示，由于(yú)存(cún)量房贷利率涉及到的是已购房群(qún)体，因此对于房地产(chǎn)市(shì)场的交(jiāo)易(yì)并不会产生(shēng)直接影响，但(dàn)可(kě)能会(huì)对即将入市的购房群本对市场后期的信心起到一定提升作用(yòng)，进而有利于释放市场购买力。

　　“存量(liàng)房贷(dài)利率下调，可以缓解提前还贷现象。”李宇嘉表示，尽管调整存量房(fáng)贷利率可能会(huì)对银(yín)行利润产生一(yī)定影响，但如(rú)果能(néng)减缓提前还贷及贷款意愿下降的形势，同时能够提升贷存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动款增量，那么即便存量房贷利率低了，银行总体利润仍可能(néng)稳中有增。

　　对于已购(gòu)房群体来说(shuō)，多位分析师(shī)认为，调整存(cún)量房贷利率对于其再次入市或具有(yǒu)提(tí)升效应：由于减轻了月供压力，不排除部分购房者会考虑为父母、子女(nǚ)新购房产，或者(zhě)产生旅居、养老等(děng)多样化的房产(chǎn)购置需求，从而形(xíng)成再次改善需求，但(dàn)这类需(xū)求(qiú)占比(bǐ)预计(jì)不(bù)高，并且会呈现出多样化的特点。

　　“降低(dī)存量房(fáng)贷利率，能够切实减少(shǎo)相当一(yī)部(bù)分购房者利息(xī)支出(chū)。当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配(pèi)收(shōu)入用于(yú)日常消费、教(jiào)育、医疗、娱乐等其他方面，并(bìng)有可能增加在非(fēi)住(zhù)房领域的消(xiāo)费支出，如购买汽(qì)车、家电、家具等耐用消费品，以及增加在旅游、餐饮、娱(yú)乐等服务行业的消费。这将促进相(xiāng)关产业的繁荣(róng)和发(fā)展，形成良性循环，推动经济持续增(zēng)长，从而提升民众生活品质。”张波称。

责任编辑(jí)：张倩

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