万科入局广州旧改往事

　　来源：中国经营报

　　本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

　　近(jìn)日，阿里资产司法拍卖平台公布一(yī)桩股权拍卖的竞价(jià)结果(guǒ)引起市场广(guǎng)泛关注(zhù)。

　　从9点(diǎn)55分至23点58分，广州启佑房地产开(kāi)发有限公司（以下简称“广州启(qǐ)佑”）45%股(gǔ)权的首(shǒu)次拍卖终于尘埃落定，两名竞拍者合(hé)计报(bào)价407次，最终(zhōng)由深圳(zhèn)万(wàn)海启(qǐ)佑投资有限公司（以下(xià)简(jiǎn)称“深圳(zhèn)万海”）以(yǐ)最(zuì)高应(yīng)价胜出，成交价为3001.5万元。

　　根据竞买公告(gào)，被拍卖的广州启佑45%股权原属颐和(hé)地产集团有限公万科入局广州旧改往事司（以(yǐ)下简称“颐和地产”），竞(jìng)得者深圳万海为万科（000002.SZ）旗下公司，其此前(qián)已对(duì)广(guǎng)州启佑持股55%。也就是说，深圳万(wàn)海此次(cì)取得的资产原为合作方持有，经拍卖成交，深圳万(wàn)海将(jiāng)对广州启(qǐ)佑持股100%。

　　《中国(guó)经营报》记者(zhě)注意到，上述交(jiāo)易并非万科一次常规的资产买(mǎi)入，背后牵涉其与合作方的股(gǔ)权转让纠纷(fēn)。

　　公开信息显示，广州(zhōu)启佑享有广州(zhōu)市番禺(yú)区大石街道迎宾路354号(hào)之一、二两(liǎng)块地(dì)（即目标地块）的国有土(tǔ)地 及地上建筑物产权、使用权等完全(quán)权益，目的地块曾纳入广(guǎng)州市三旧改造范围内。随后，有关这项旧改的推进 不畅，深圳万海选择与颐(yí)和地产解除合作。

　　记者近日(rì)走访目标地块周边发现，该(gāi)片区聚集汽车(chē)4S店，同时分(fēn)布大(dà)量居民自(zì)住楼，还(hái)有数个厂(chǎng)房坐落其中。对于广州(zhōu)启佑所涉旧改项目的最新进展及后续开发(fā)计(jì)划，记者分别致函万科、颐和地(dì)产方面，但双方(fāng)均(jūn)未(wèi)就相关问题作出答复。

　　项目推进曲折

　　即使是从合作方手中买入资产(chǎn)，万科也还是经历了一场激(jī)烈(liè)的争夺(duó)。

　　竞买公告显示(shì)，广(guǎng)州启佑(yòu)45%股权的首次拍卖(mài)于8月1日开始公告，9月2日上午(wǔ)10点整(zhěng)开始竞拍 ，起拍价为450万元，加价幅度为2.25万元。9月(yuè)2日晚上临近10点，深圳万海率先出价(jià)，其与另(lìng)一名竞拍者于9月3日上午9点55分正(zhèng)式开(kāi)始竞价，吸引(yǐn)了近两千次围观，最终于9月4日0点左右结束竞拍，前后(hòu)延时竞价长达约14个小时。

　　随着广州启佑45%股权收入囊中，意味着万科将独自开发该(gāi)标的(de)所涉旧改项(xià万科入局广州旧改往事ng)目。

　　公(gōng)开资料显示(shì)，2013年5月，颐(yí)和地产设立广州启(qǐ)佑，注册资本为(wèi)1000万(wàn)元，注册地(dì)址
为广州市番(fān)禺区大石街涌口村“南围”车间（二），经营范围为房 地 产开发经营。颐和地产成立于1992年，是一(yī)家广州本土房企，其先(xiān)后开发了(le)花都颐和山庄、花(huā)都颐和盛世
、颐(yí)和四季公馆、台山颐和温泉城等项目，也将(jiāng)业务布局至沈阳、银川(chuān)等城市。

　　2016年，颐和地
产计划出售广州启佑股权。当(dāng)年(nián)，颐和地产与广州(zhōu)万科置业有限公司（以下简称“广州万科”）、深圳前海基础设施投资基金管理有(yǒu)限公司（以下简称“前海基(jī)金”）签订《番禺区群贤路项目转让合同》，颐和地产拟将广州(zhōu)启佑100%股权作价2.5亿元转让予(yǔ)广州万科、前海(hǎi)基金(jīn)，由广(guǎng)州万科对广州启佑持股60%，前海基金(jīn)持(chí)股40%。也就在2016年(nián)，广州万科成立深圳万(wàn)海，负责项目后续开发。

　　但上述(shù)合作推进不久，前海基金选择退出，广州启佑最终
由(yóu)深圳(zhèn)万海持股55%，颐和(hé)地产持股45%。

　　公开资料显示，广州启佑享有的目标地块总用地面(miàn)积17039平方米，总建筑面积9739.96平方米，属性(xìng)为工业用地。彼时，目标地块规划的土地用途(tú)为(wèi)商业金融用地，总用地面积17039平方米，净用地面积12530平方(fāng)米，容(róng)积率(lǜ)4.0，总计容建筑面积50120平方(fāng)米，建筑密度≤40%。根据(jù)合 作双方约定，由颐和地产办理取得(dé)地块改造批复，时(shí)限为2019年5月24日。

　　此后(hòu)，有关地块改
造的推(tuī)进工作一波三折。广州市国土资源和规划(huà)委员会向(xiàng)广州市番禺区人民政府(fǔ)出具
函件指出，因地块位于城(chéng)际轨道广佛环线(xiàn)大石站综(zōng)合开(kāi)发范围内，不建议自(zì)行改(gǎi)造，应由广州市土地开发中心统一(yī)收储。2019年，广州启佑表示(shì)同意地(dì)块由(yóu)政府统一收储改造 ，并在2020年提交项目改造方式由企业自(zì)主改造调整为政府收储
的申请
。但就在2021年1月(yuè)，广州(zhōu)市土地(dì)开发中心(xīn)表示(shì)暂不收储上述地(dì)块。广(guǎng)州启佑自(zì)此重新开始(shǐ)推进自主(zhǔ)改造(zào)。

　　根据广州启(qǐ)佑曾在给相关部门出具的函件中表示：“该地块于2016年开始(shǐ)申报更新改造项目（工改商），其间按照政府各部门的(de)要求不断进行(xíng)方案修(xiū)改、上报，几(jǐ)经波折，审批进展缓(huǎn)慢，目前推进手续仍在审批中。”见项目批复迟迟(chí)没(méi)有进展，万科对(duì)合(hé)作也萌生了退意，向颐和(hé)地产发出《关于大石群贤路项目解除(chú)合作(zuò)的函》，随后双方对簿公堂。

　　2022年(nián)10月，广(guǎng)州市南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）对深圳万海、颐和(hé)地产之间的(de)股权转(zhuǎn)让纠(jiū)纷作(zuò)出裁判结果，万科与颐和地产签署(shǔ)的《番禺(yú)区群贤路(lù)项目转让合同》及其他两个补充合同于2021年12月15日解除，颐和地产向深圳万海返还股权转让款1.375亿元并支付利息，深圳万(wàn)海就颐和地产(chǎn)持有的广州启佑45%股权拍卖、变卖所(suǒ)得价款享有优先受偿权，优先受偿金(jīn)额(é)以1.125亿元为限。

　　针对上述裁判结果，颐和地产提出上诉。2023年3月(yuè)，广(guǎng)东省广州市中级人(rén)民法院(yuàn)对双方股权转让(ràng)纠纷作出二审(shěn)判决：驳回上诉，维持原判(pàn)。

　　后(hòu)续命运如何？

　　从与合作方的纠纷(fēn)中(zhōng)脱身，万科对广州启佑的后续处置引人猜想。

　　眼下，万科正(zhèng)在推进“瘦(shòu)身(shēn)健体”。今年4月，万科管理层对外表(biǎo)示(shì)已制定一揽(lǎn)子方(fāng)案，以实现
“降负债”、融(róng)资模式转型、聚焦主业三大目(mù)的。其(qí)中，在“坚定瘦身”的第(dì)一阶段，万科将大(dà)力度推进包括商办在内的大宗资产交(jiāo)易，计划每年完成200亿元的交易规(guī)模。

　　万科发(fā)声后(hòu)不久，深圳公共资源交(jiāo)易中心公告一宗土地转让消息，位于深湾三路路东面白石四路路南面的T208-0053宗(zōng)地挂牌出让，起(qǐ)始
价为22.35亿元。据悉，该宗地块首次出让(ràng)为万科(kē)于2017年12月(yuè)摘得
，土地面积(jī)约1.93万(wàn)平方米，用地性质主(zhǔ)要是商业办公。最终(zhōng)，上述地块以底价出让。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年2月，万科(kē)已对上(shàng)海七宝(bǎo)万科(kē)广场剩余的(de)50%股权(quán)完(wán)成出售，对价约23.84亿元。6月，万科上海商业(yè)标杆项(xiàng)目南翔印(yìn)象城MEGA的实施主体发生股权变(biàn)更，股东(dōng)之一深圳印(yìn)力管理有限(xiàn)公司 的持股比例从 50%下降48%，仅保留2%。公开资料(liào)显示，南翔印象城MEGA是新(xīn)加坡政府投万科入局广州旧改往事资公司（GIC）与印力集(jí)团（万科旗(qí)下零售地(dì)产平台）第二个零售地(dì)产合作项 目，双
方首个合作项目为上海七宝万科广场。

　　万科管理层在(zài)今年8月举行的业绩会上表示，在经营端，公司上半年通过积极销售、推进(jìn)大宗交易(yì)和(hé)资源盘活、逐步退出(chū)非主业业务和投资等(děng)三项工作(zuò)已回款1370亿元左右(yòu)。“未来4个月，万科的大宗交易工作将按照既(jì)定(dìng)路线继续前行，当前(qián)有19个项目 在谈判过程中。”如此看来，广州启佑后续的命运是否将成为万科“清理非主业投资、聚焦核心业(yè)务(wù)”战略的(de)一环(huán)？还有(yǒu)待(dài)观察。

　　2024年半年报显(xiǎn)示，报告期内，万科营收约1427.8亿元，同比下(xià)降28.93%，净利(lì)润(rùn)约(yuē)-98.5亿元，同比下降199.82%，扣非净利润约(yuē)-76.13亿元，同比
下降187.48%；经营活动产生(shēng)的现金流净额约(yuē)-51.8亿元，同比(bǐ)下(xià)降377.63%。

　　万(wàn)科管理层表示，业绩亏损的原(yuán)因主要有四个(gè)，包括(kuò)房地产开发项目结(jié)算规模和毛利率显著下降，大宗交(jiāo)易、资产退出和股权交易产生亏损，部分非主业财(cái)务投资出现亏损以及(jí)资(zī)产减值计提。

　　在当(dāng)前的经营情况下，万科的现金流及(jí)融资进(jìn)展成为投资者最为关(guān)注的方面。半年报显示，万(wàn)科上半年新增融资、再融资612亿元，新增融资的综合成本3.66%，其中境内融资成本为3.6%；经营性物业贷(dài)合计(jì)落地219亿(yì)元，其中(zhōng)表(biǎo)内新增150亿元；5月及6月，万科获得招商银行牵头的200亿元(yuán)银团贷款以及落地交通银行65亿元固融资产包融资(zī)。

　　截至8月底(dǐ)，万科合计偿付公开债177亿元，其中偿付4笔境内公司债(zhài)和中期票据(jù)合计73亿元，偿付3笔境外债折合人(rén)民币(bì)约104亿元。年内尚有9月到期(qī)的20亿元境(jìng)内(nèi)公开债待兑(duì)付。万科管(guǎn)理层透(tòu)露，公司(sī)在今 年(nián)二(èr)季度(dù)的经营性净现金流 已经转正(zhèng)（约42亿元），二(èr)季度以来的月均销售额(é)保持在200亿元(yuán)以上。

责任编辑：李(lǐ)桐

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