传存量房贷 利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声
再起

　　蓝鲸新闻
9月10日讯（记者 崔陆(lù)鹏）在市场传闻
有关方面正在考虑(lǜ)进一步下调存量(liàng)房贷利率之际，存量房(fáng)贷利率下(xià)调的可能性(xìng)有多大，引发广泛讨论。

　　针对前述存量房贷下调的传闻，蓝鲸新闻致电多家银行北京个贷
中心，均被告知，目(mù)前不知(zhī)情。

　　克而瑞集团(tuán)董(dǒng)事长、上海易(yì)居房地产(chǎn)研究院执行院长丁祖昱称，“随着新旧房贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率仍有(yǒu)进一步下(xià)调的空间。事实上，‘517’新政以来(lái)，随着(zhe)增量房贷利率(lǜ)下行，存量(liàng)房贷利率下调(diào)呼(hū)声再起。”

　　丁(dīng)祖昱认(rèn)为，如果能够尽快调降存量房贷利率，可有效减轻居民的负债压力，释放购(gòu)买力，从而(ér)提 振(zhèn)居
民(mín)支付能力和消费信(xìn)心，刺激(jī)消费回升，为经济增(zēng)长提供动力。

　　购房人关心房贷加点是否将有调整

　　蓝鲸新闻采访北京、上海、深圳多位购房人发现 ，对于(yú)下调(diào)存量房贷利率，当前他们最为(wèi)关注的房贷加点是否将有调整。

　　据了解，目前三(sān)地存量房贷加(jiā)点介于30个BP至55个(gè)BP之间。北京购房人段武表示，“如(rú)果不取消加点，即使我的存量房贷随LPR下调后，也下调极有限。”

　　据广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉统计，2019年10月至2022年5月，北京、上海、深(shēn)圳、厦(shà)门(mén)几(jǐ)个重(zhòng)点城(chéng)市首套房(fáng)贷利率普遍在(zài)4.8%至5.2%之间，比现在增量首套房(fáng)贷高出约150BP。

　　而根据人民银(yín)行披露，2023年9月末存(cún)量住房贷款加(jiā)权平均利率(lǜ)为4.29%；考虑存量房贷的重定(dìng)价效应，若大部分(fēn)存量房贷在(zài)2024年1月1日重定价，在2024年初重(zhòng)定(dìng)价完成之后(hòu)，存(cún)量住房贷款加权平(píng)均利率约为(wèi)4.19%。

　　今年以来，贷款市场报价利率（LPR）经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP（基点）至3.95%，7月(yuè)再下(xià)调10BP至3.85%，累计已下调35个BP。

　　据(jù)蓝鲸新闻了解，目前(qián)，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至(zhì)3.2%左右，北京、上海、深圳目前(qián)三地存量房贷加点介(jiè)于30个BP至55个BP之间(jiān)。以北京为例，目前存量(liàng)房贷利率(lǜ)多为4.3%-4.75%，新增商品(pǐn)房首套利率多在3.4%-3.5%，之前利息(xī)差(chà)已(yǐ)超过100个BP。另有部分城市(shì)首套房贷款利率降至3%以下，例如，在广(guǎng)州，部分商业银行首套房贷利率可(kě)低至2.89%，与公积金2.85%的(de)利率几乎持平(píng)。

　　当前市场巨大的利率差，使得更多人提前还贷。中金(jīn)公司近(jìn)期统计数据显示，目前银(yín)行按揭早偿率仍位于14%左右的高(gāo)位 ，并且可(kě)能存在 使用消(xiāo)费贷和经营贷置换按揭的空间(jiān)。

　　“投资理财买黄金不如(rú)还房贷。”这(zhè)是陈名过去两年最(zuì)明显的(de)感受。陈名2022年在北京(jīng)郊(jiāo)区(qū)购买了一套住(zhù)宅，商贷90万元，利率在当时的基准利率(lǜ)4.9%的基础上上浮55个BP，为5.45%，贷款(kuǎn)20年，等额本息(xī)月供(gōng)6165.6元。经(jīng)过几轮LPR调整(zhěng)和去(qù)年存量(liàng)房(fáng)贷利率(lǜ)下调(diào)，至今他 的房贷利(lì)率已(yǐ)下降至(zhì)4.75%。“上半年我银行理传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起财产品的平(píng)均(jūn)收益率才2.8%，利差接近2%。”基于此，近期(qī)，陈名(míng)东拼西(xī)凑将房贷余款近60万元一次性还
清了。

　　在上海，去年刚刚购(gòu)买新房(fáng)的张娜则(zé)在“蚂蚁搬(bān)家”式的提前还贷(dài)。去年3月，她(tā)与丈夫(fū)共同购买一(yī)套价值600余万元的婚房，200 多万首付款，此外商业贷加公
积金(jīn)贷款 400 万，贷款(kuǎn)年(nián)传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起限 30 年(nián)，商贷 利率为4.55%，月供 2.1 万元。“跟现(xiàn)在3.5%的利率相比，太高了。”张娜称，再贷(dài)款
前他们就与银行协(xié)商过可提前还款，“现在只要(yào)能预约上，有结余就提(tí)前还。”

　　多地再启“商转公”，核心城市少有开展(zhǎn)

　　虽然存量房贷利率是(shì)否会下调目前(qián)不得(dé)而知，但近期，山东青岛、江西赣州、吉林(lín)长春、安(ān)徽(huī)宣城等(děng)多个城市住房公积金中心发布“商转公(gōng)”政策，借款者可根据相(xiāng)关(guān)规定，将部分（或全部）商贷转换(huàn)成公积(jī)金(jīn)贷款，由此降低买房人还贷压力。

　　以山东(dōng)青岛为例(lì)，假设商贷利率为3.95%，公积金贷款
首套(tào)利率为2.85%，选择等额本(běn)息贷款60万元、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比商业(yè)贷款减少365.88元，一年可节省4390元，30年(nián)可节
省13.17万元。

　　据蓝鲸新闻不完全统计，截至目前，全国已有超30个城(chéng)市(shì)陆续执(zhí)行或优化“商转公”政策。

　　不过，当前大(dà)部分一(yī)、二线城市尚(shàng)未 开启(qǐ)该业务。究其原因，或与资金池存在缺口有关。

　　杭州住
房公积金管理(lǐ)中心在问政平台咨询回复前述(shù)问题就表(biǎo)示，公(gōng)积金资金使用(yòng)率持(chí)续处于高位，还(hái)需通过(guò)融资来解决流(liú)动性问题，暂不具备开展此类业务的能力和条件；南京住房公积金管理中心此前也表示，住房公积金资金(jīn)使用率仍(réng)在高位运行
（100%以上），所以目前不具备探索开展“商
转公”业务的条件，以保证正(zhèng)常(cháng)的公积金贷款业务不受影响。

　　亦(yì)有观点认为，可通过“转按揭(jiē)”来降(jiàng)低存量房贷利率。所(suǒ)谓存量房贷(dài)转按揭，指的是在(zài)取消房贷利率下限的基础上，进一步(bù)放开银行机构对于存量房贷的竞争，从而实现存(cún)量房贷利(lì)率的下调。

　　中指 研究院市(shì)场研究总监陈文静则认(rèn)为，当前各地存量房贷(dài)利率执行情况不(bù)一，下调存量房(fáng)贷利(lì)率的方(fāng)式中，在(zài)当前的市(shì)场环境下，借款人与原(yuán)商业银行内部置换(huàn)或(huò)原商(shāng)业银行直接下调存量房贷利率的方(fāng)式或许更为(wèi)合适，而通过(guò)不同银行之间转按揭的(de)方式，或造(zào)成更(gèng)大(dà)市场竞争，对预期的稳定(dìng)将形成扰(rǎo)动。

　　文中陈明、张娜(nà)、段武均为化名。

责任编辑(jí)：王馨茹

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