高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任

　　来源：中国房地产报

　　从(cóng)目前情况来(lái)看，貌似(shì)业绩目标或者战略计划实施未达成，以及(jí)辞任者本人对企业和行业未来信心不足之(zhī)下的“辞任”，所以才会选择继续担任(rèn)“看守”董事长这一过渡形式。

　　“2020年冲刺500亿元，2023年远(yuǎn)在千亿元之上”的豪言壮语(yǔ)犹在耳畔，“壮志未酬”的李永前却要先(xiān)行离开(kāi)中交地产了。

　　9月13日晚间，中交地产发布公告，于 9月12日收(shōu)到长李永前书面(miàn)辞职(zhí)报告，由(yóu)于工作变(biàn)动(dòng)原因，他申请辞(cí)去董事长、董事会战略与执行委员会、提(tí)名(míng)委员会委员职务。

　　中交地产称，为保障公(gōng)司的正常运(yùn)营和公司治理平稳过渡，李永前将继续履行董事长、董事会战略与执行委员会(huì)委员、董事会提名委员会委员职务(wù)，辞(cí)职报告在(zài)其补选(xuǎn)新(xīn)任董(dǒng)事长后正式生效。

　　值得指出的是(shì)，中交地产在另(lìng)一份公告中(zhōng)称(chēng)，同意选举郭主龙为第九(jiǔ)届(jiè)董事会董事候(hòu)选人，任期与本届董事会(huì)其他成员任期(qī)一致，并将在9月30日举行的临时股东大会(huì)上进行审议。就在(zài)一天前，中交地产(chǎn)控(kòng)股股东中交房地产也(yě)发布(bù)了董事长变更的公告，因工作需要，经中交集团研究决定，任命郭主龙为中(zhōng)交房地产(chǎn)董(dǒng)事、董事长及法人代表，免去(qù)李永前董事长、董事、法人代表的职务(wù)。

　　对于这(zhè)一变动，多位业内人士表示，或(huò)与中(zhōng)交地产经营发展相关，业绩是重要方面。另据接近中交地产人士透露，李永(yǒng)前(qián)个(gè)人表(biǎo)示辞职是因身体原因(yīn)。

　　“这些信息表明其职位变动并非(fēi)因为违纪违法被免职(zhí)，也非(fēi)因(yīn)为被提(tí)拔(bá)而离任(rèn)，因为后者通常(cháng)会先选定接(jiē)任者并与(yǔ)辞任(rèn)同时公布。从目前(qián)的情况来看，貌似业(yè)绩目标或者战略计划(huà)实施未(wèi)达成，以及辞任者本人对企业和行业未来信心不(bù)足之下(xià)的‘辞任’，所以才会选择继续担任‘看守(shǒu)’董事长这一过渡形式。”中国企(qǐ)业资本(běn)联盟副理事长、IPG中国区首席经济学(xué)家柏文喜向中(zhōng)国房地产报记者分析。

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　　“壮志(zhì)未酬”的李永前(qián)

　　李永前在中交(jiāo)地产(chǎn)“主控人”的位置上干了不满5年。

　　李永前(qián)于2014年入职中交(jiāo)集团，而后被派遣到绿城(chéng)任职(zhí)，一(yī)去便是5年，一直到2019年才从绿城(chéng)中国执行总裁的岗位调回中交地(dì)产担任董事长。在绿城的5年，李永前(qián)见证了其(qí)规模从百亿到千亿再到2019年突破2000亿(yì)元，同时(shí)也见证了(le)绿城管理的代建业务从不成熟到资(zī)本市场“一枝独秀”。

　　或许正因见证(zhèng)过成功的模板，李永前想将(jiāng)绿城的经验复制到中交地产。

　　“2020年(nián)冲刺500亿元(yuán)2023年远在千亿元之(zhī)上。”李永(yǒng)前曾制定过一个销售目标(biāo)。

　　由这个目标带来的是中交(jiāo)地产从2020年开始的高歌猛进。2020年，中交地产共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地(dì)购置(zhì)总价款 535.8亿元，权益价款252.54亿元。2021年中交地产实现销(xiāo)售收入(rù)560亿元，却将388亿(yì)元用于拿地，拿地销售比高达69.29%。2022年，中交地(dì)产新增土地储(chǔ)备项目11个，占地面积59.67万平方(fāng)米，计容建筑面积128.64万平方(fāng)米，土地价款为234.37亿元，权益价款(kuǎn)为109.55亿元。

　　公开资料(liào)性显示，中交地(dì)产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才近109亿元。

　　逆势(shì)扩张一(yī)度让中交地产的销售额迈上新台阶，也为其带(dài)来了不小的(de)去化难题。中交地产曾在2023年发布的公告中披露，随着公司业务规模的持续扩(kuò)大，公司存货规(guī)模持续快速增长。“公司存货的变现(xiàn)能力直接影响到公(gōng)司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟(chí)滞导致存货周高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压(yā)力。”

　　根据历(lì)年年报，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地(dì)产(chǎn)存货账面价值分别(bié)为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿(yì)元，占资产总(zǒng)额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收不增利(lì)”也成为近几年(nián)围(wéi)绕着(zhe)中交地产的一大标签(qiān)。

　　2018年~2022年的5年时间里(lǐ)，中交地产营业收入从(cóng)89.48亿元一路(lù)高升至384.67亿(yì)元，归属母公司(sī)股东净利(lì)润反而从8.1亿元下滑至(zhì)5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。

　　到(dào)2023年，中交(jiāo)地产的(de)营(yíng)业收入也进入下滑区间，归属(shǔ)母公司净利润则出现亏损(sǔn)。报告显示，2023年1~12月，公司实现营业收(shōu)入(rù)324.68亿元，较上年降低15.59%；实现归(guī)属母公司净利润-16.73亿元，同(tóng)比下降5020.59%。

　　中交地产的代(dài)建业务发展也略显迟缓。

　　按照李永前最初的构想，中交地产要效仿绿城轻(qīng)重资产并举开发模式。其中，轻资产就(jiù)是以联(lián)合置业为平台，推进代建开发。

　　从2023年年度(dù)报高层巨震！李永前辞任中交地产董事长，郭主龙接任告上看，中交地(dì)产营业收入主要来(lái)源(yuán)仍是房地产业务，主营业务构成未发(fā)生重大变(biàn)化(huà)。根据年(nián)报，中交(jiāo)地(dì)产房地产销售(shòu)收入占营业收入比重为99.27%，房产租赁收入(rù)占营业收入比(bǐ)重为(wèi)0.28%，物(wù)业管理收入占营业收(shōu)入比重为(wèi)0.03%，其他收入占营业(yè)收入比重为(wèi)0.42%。

　　2023年年中(zhōng)，中交地产在定增回复函中表示，最近3年(nián)，其代建业务收入为(wèi)0.105亿元(yuán)、0.1155亿元及0.2477亿元，占(zhàn)当期(qī)营业(yè)收入比(bǐ)重约为0.1%，占比较低；代建业务(wù)毛利率为57.56%、35.39%及(jí)-4.55%。到2023年，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)代(dài)建业务新(xīn)签货值114.63亿元，实现代建回款(kuǎn)0.52亿元(yuán)。这一数据较(jiào)过去几(jǐ)年已有进步，但(dàn)“存在感”仍不强。

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　　“换帅”背后

　　中交地产的此(cǐ)次“换帅”，也意味(wèi)着公司对发展战略(lüè)的调(diào)整。

　　2022年12月26日(rì)，郭主龙以中交房地(dì)产集团党委书记的身份，出席了(le)中交物(wù)业服(fú)务集团有限公司（以下简称(chēng)“中交物业”）挂牌成立仪式。

　　彼(bǐ)时，郭主龙表(biǎo)示，中交物业承载(zài)着中交集团和中(zhōng)交房地产对物业资源整合平台全新发展风貌的(de)期(qī)望(wàng)，将按照中(zhōng)交集团物业资源整合平台(tái)、总控平台和(hé)发展平台的战(zhàn)略定位(wèi)，坚持走轻资产运营之路，以高质量发展(zhǎn)赋能“大城市(shì)”业务领域，做强、做优、做精“中交服(fú)务”品牌(pái)。

　　资料显示，中(zhōng)交(jiāo)物业2023年物(wù)业管理收入 5.07亿元，同比增加 52.25%；毛利(lì)率 20.06%，同比增加8.28%。

　　9 月11日(rì)，中交地产发布一则公(gōng)告，正筹划收购中交(jiāo)物业(yè)100%股(gǔ)权。拟(nǐ)以现金方(fāng)式(shì)，向中交集(jí)团及其下属(shǔ)子公(gōng)司中(zhōng)交(jiāo)房地产、中交一公局及中交投资，分别持有的中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　中交地产在公告中表示，交易完成之后(hòu)，公(gōng)司(sī)将(jiāng)新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸(shēn)。本(běn)次交易(yì)符(fú)合(hé)公司经营发展的需要和长远(yuǎn)发展战略规划，有利于公司提升资产质量(liàng)和盈利(lì)能(néng)力，增(zēng)强抗(kàng)风险能力和持续经营能力，符合公司全体股(gǔ)东的利益。

　　对于此次收购，中指研究院企业研究总监刘水表示，中交地产筹划收购中交物业100%股权，从财务层面看，物业管理属于轻资产业务，投资少、负债低，营收及利润较为(wèi)稳定，能(néng)提升资产质量、增强抗风险能力。

　　对中交地产(chǎn)而言，中交物业无疑是一剂良药。短期内，它能优化中交地产的财务数据；长期看，它也为中交地产创造更多出路选择。该消息公布后，中交地产股价(jià)迎来了上涨。9月12日(rì)收盘报7.42元/股，较(jiào)前个交易日涨3.78%；9月13日收盘(pán)报8.16元/股，涨9.97%。

　　从在中(zhōng)交物业成立时，郭主龙就出席并发表讲话；到收购中交物业与中交地产“换(huàn)帅(shuài)”几乎同时进行，似(shì)乎能看到一些中交地产对未来发展方(fāng)向的微妙变(biàn)化。

　　查阅李永前和郭主(zhǔ)龙的简历，也有一些(xiē)微妙之处。

　　公(gōng)开(kāi)资料显示，李永前，男，1974年11月生，博士研究生学历、博士学位，高级(jí)工程师。现任(rèn)中交房地产党(dǎng)委副书记、董事长，中交地产党委书记、董事长。

　　郭主龙，男，1970年10月生，学(xué)士(shì)学位，正(zhèng)高级工(gōng)程师。现任中国(guó)交(jiāo)通建设集团有限公司(sī)总经理助理、房地产事业部总(zǒng)经理，中(zhōng)交房地产集团有限公(gōng)司党委(wěi)书记、董事长（法定代表人）。

　　从年(nián)龄上看，这位新“掌门人”今年54岁，比李永前还要年长4岁。

　　在进入中交地产之前，郭主龙长期就(jiù)职于(yú)中交路桥建设有限公司。根(gēn)据公开资料，中交(jiāo)路桥(qiáo)建设有限公司，是中交房地产集团(tuán)有限(xiàn)公司的基建业务子公司，于 2012年在(zài)北京(jīng)登记成(chéng)立。2014年1月(yuè)，任中交路桥建设有限公司总经(jīng)理；2019年12月，任中交路桥建设有限公司董事长、党委书(shū)记、总经理；2021年6月，任中交路(lù)桥建设有限(xiàn)公司董事长、党委书记。

　　直到2022年8月15日，中交路桥建(jiàn)设有限公司(sī)召开干部大会。会议宣布(bù)了中交集团党委关于中交路桥建设(shè)有(yǒu)限公司领导班子调整的(de)决定：因工作调动，免去郭主龙同志中交路建(jiàn)领导职(zhí)务。

　　2022年7月~2022年8月，郭(guō)主(zhǔ)龙出(chū)任(rèn)中国交通(tōng)建设集团总经理助(zhù)理、房地产事业部(bù)总(zǒng)经理，中交路桥建设有限公司党委(wěi)书记、董事(shì)长（法定代表(biǎo)人），中交房(fáng)地产集团党委书记；2022年8月~ 2024年(nián)9月，任中国交(jiāo)通建(jiàn)设集团总经理助理(lǐ)、房地产事(shì)业部总经(jīng)理(lǐ)，中交房地(dì)产集(jí)团党委书记；2024年9月至今，任中国(guó)交通(tōng)建设集团总经理助理(lǐ)、房地产事(shì)业部总经理，中交房地产集团党委(wěi)书记、董事长（法定代表人）。

　　经过(guò)此次调整，郭主(zhǔ)龙在中交地(dì)产会是党政“一手(shǒu)抓(zhuā)”。

责任编辑(jí)：杨红卜

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