排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记者包晶晶(jīng) 每(měi)经编(biān)辑陈梦妤(yú)

　　“抢到了，2670万元(yuán)！超出预算两三百万元。”

　　8月29日(rì)，在上海中海领邸玖序二期开盘现场，几组(zǔ)摇(yáo)号顺序靠前(qián)、成功选(xuǎn)房的家庭正在(zài)交流经验。

　　120套房源、352组(zǔ)认筹，开盘选房约半小时、141号售罄，总(zǒng)销(xiāo)售额(é)31.6亿元——这已经(jīng)是8月上海第三个开盘售罄的(de)豪宅了。

　　“这次还是没机会。”周南（化名(míng)）告诉《每日经济新闻》记者。他已经是第二次认购这个项目了，上(shàng)一次摇号顺序(xù)超过500号，但也近距离体验了一把“24秒(miǎo)卖一套豪宅”的惊险(xiǎn)与刺激(jī)。

　　就(jiù)在前两周，市场刚刚“消(xiāo)化”过一批购买力：8月25日，上海新天地附近的锦园项目(mù)首开，33套房源一抢而空，成(chéng)交金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超(chāo)大户型(xíng)开盘，1小时内清盘，销(xiāo)售额近57亿元，平均(jūn)每套“半个小目标”。

　　仅仅半个(gè)月，三个项目(mù)合计销售达到106.27亿元。

　　2024年以来，上海已(yǐ)先后有12个豪(háo)宅项目开盘，几乎次次日光。到(dào)底是什么人在买买(mǎi)买？开发商卷成什么样？巨量供应之下，购房者还够用(yòng)吗？

　　售(shòu)罄、日光、时光，今年的上海豪宅，已经不(bù)能用普通视角来看待了。

　　总价2500万元以上的豪宅，今(jīn)年截至8月18日，上海共网签了2641套，并(bìng)且还有相当数(shù)量的成交正陆续网签(qiān)。如果再加上(shàng)8月成交的263套，那么前8个(gè)月的战绩已接近3000套。这不仅远超其他三个一线(xiàn)城市，更是上海(hǎi)过(guò)去10年(nián)来未曾出现(xiàn)过的。

　　打响2024年“日光”头炮的(de)是中海顺昌玖里。套均总价4000万元左右，首(shǒu)开全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商(shāng)品房(fáng)单次开(kāi)盘销售总金额纪录。

　　七八月的市场淡季，上海豪宅却入市必抢：

　　龙盛湾上二(èr)期，120套房(fáng)源(yuán)认购率239%；融(róng)创外滩(tān)壹号(hào)院(yuàn)二期二批次110套房源，认购率超180%；中(zhōng)海领邸玖序二期，有效认购率252%；锦园33套(tào)，项(xiàng)目开放4天开启认(rèn)购，认购率152%；绿城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认购率(lǜ)210%。

　　不断增加的供应(yīng)量，仍(réng)然能被市场吸收，购(gòu)房者们几乎是“有多少买多少”。

　　据中指研究院(yuàn)统(tǒng)计，2015年2500万元及以上价位的豪宅在上海(hǎi)成交(jiāo)只(zhǐ)有896套。此后的8年(nián)里，大多保持(chí)着每年1600~1700套的(de)水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了，算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园(yuán)和中海领邸玖序，上海上半年平均每天成交(jiāo)12.5套豪宅。

　　而同期(qī)的(de)北京，除了个别(bié)热门项目外，很少见(jiàn)到高端(duān)住宅接连开盘售罄。根据中指(zhǐ)研究院的(de)统计，今年截至8月18日，北京1600万元(yuán)以上的住宅网签1257套，与2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相(xiāng)当明显。

　　“大部分买家还是本(běn)地和(hé)江浙一带的客户，大约各占40%。”融创外滩(tān)壹号院市场负责人章宸（化名）在接受《每日经济(jì)新闻》记者采访时(shí)表示。

　　而且，这些客户出手阔绰。

　　“第一批次全(quán)款买房的客户占了一半左右(yòu)，很多客(kè)户(hù)有多处房产，有些已经买了外滩壹号院一期，或者黄浦江沿岸的一些豪宅；有来(lái)自江浙的企业(yè)主，已经(jīng)在上海缴纳(nà)社保多年，又是多胎家庭、房票充足(zú)，之前没有豪宅供应，只(zhǐ)能买二(èr)手(shǒu)房，第二次开盘终于摇到了新房。”

　　图片(piàn)融(róng)创滨江壹号院(yuàn)摇号现场企业供图

　　上海某豪宅项目营销负责人也向每(měi)经记者透露：“明显看(kàn)到，今年有一些外(wài)地客户到上海来进行资产配置，特(tè)别是有核心资源的房子。其实部分客(kè)户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过(guò)毕业落户的方式获得房票来买房。”

　　核心城市(shì)豪宅为何一房(fáng)难求？

　　镜鉴咨询创始(shǐ)人张宏伟对每经记者分析：“北(běi)上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是(shì)核心资产，未来三(sān)到五年大概(gài)率是价格上行周期。”

　　“另一方(fāng)面(miàn)，核心城市政策的敏感度，以及需求(qiú)支撑相对(duì)还是比较足的，每隔3~6个月出现一轮政策刺激，就会相应释(shì)放一波成(chéng)交量。核心城市的优(yōu)质资产在(zài)这种行情下，又会出现独立行情。”

　　“这些人很(hěn)敏感，一(yī)下子就嗅到了机会。”上述豪宅项目负责人也对每经记者透(tòu)露。

　　张宏伟(wěi)指出，未来三到五年(nián)是一个降息大(dà)周期。在降息周期里的资产配置逻辑，肯定是核心城(chéng)市(shì)的(de)核心资产。

　　这些动辄半个小目标的豪宅，大多围(wéi)绕在上海“一江一河”，即黄浦江和苏(sū)州河区域。

　　顶(dǐng)豪(háo)产品(pǐn)的准业(yè)主很少“全城购”，不同板块的豪宅对应(yīng)的客群特征比较明显。例如黄浦区历史风貌区的锦园，老城排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”厢风貌肌理、城市情怀是最大(dà)的吸引力；浦东滨江板块以稀缺江景资(zī)源和面积结构取胜；再往西，徐汇长宁(níng)区则是上海传统豪(háo)宅聚集区。

　　“和年初热销的中海(hǎi)顺昌玖(jiǔ)里相比，融(róng)创外滩壹号院(yuàn)购房客群整体年龄要低10岁左右。中海顺昌玖里地处(chù)新(xīn)天地板块，优势(shì)不言而喻，地缘客户认可度(dù)高；外(wài)滩壹(yī)号院所在的板块比较新，江(jiāng)浙客户中父母为子女购置房(fáng)产的(de)占比较大。”章宸分(fēn)析。

　　“买豪(háo)宅的客户对(duì)于地(dì)区(qū)块或(huò)者地段的认知(zhī)，有自己的想(xiǎng)法排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”，基本上(shàng)很难去动摇。”

　　从这个逻辑出(chū)发，豪宅之间的竞争，往往成为板块内营销层面的竞争(zhēng)。

　　下半年等着入市(shì)的豪宅项目(mù)中，低密度别墅、风貌住宅体量不小(xiǎo)。以黄浦区锦(jǐn)园为例，周(zhōu)边新房和二手豪宅全是强(qiáng)有力的竞争者，更(gèng)别提“翠湖六期(qī)”这个足够吸引全(quán)上海买(mǎi)家跨区域出手的顶配项目(mù)。

　　不仅如此，东外滩、北外(wài)滩、虹口、静安等非传统豪宅(zhái)区域，高(gāo)端产品更是层出不穷：弘安里风(fēng)貌(mào)项目，东外滩刚刚公(gōng)布案名的“保利外滩(tān)序”、翠湖滨江(jiāng)风貌别墅，静安区保利永兴里、万科中兴傲(ào)舍……

　　章宸透露，从今年(nián)开始，此(cǐ)后每年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市(shì)中心(xīn)多点开花(huā)，地段毫无疑问(wèn)还是最核心的竞争力，而对于(yú)远(yuǎn)离传统(tǒng)豪宅板块(kuài)的新项目、新板块(kuài)，就开始拼命卷概念、卷(juǎn)产(chǎn)品、卷实景展(zhǎn)示。

　　另(lìng)一(yī)个层面的问题，有钱(qián)人还够不够用？答案显然是：不太够(gòu)。

　　起码(mǎ)在(zài)短时间内，不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景。

　　“今(jīn)年(nián)肯定是上海(hǎi)近10年(nián)来豪宅销售额最高的，5月左右的销售套数已经(jīng)达到去年全(quán)年的量(liàng)了。但这个客户池(chí)到底有多(duō)大，能支撑多久，从市(shì)场和客研角度看，还是会有些担忧(yōu)，核心(xīn)资产、优质(zhì)产品也是有(yǒu)限的。”

　　上述豪宅营(yíng)销负责人坦言(yán)：“下半年隐(yǐn)忧还是存在的，部分高收入行业限薪，也会带来(lái)大面积客户购买力的降维，原来可能预算在5000万元的现在降到3000万元(yuán)。”

　　实际上，客户群体悄然(rán)发生了改(gǎi)变(biàn)：一是购买(mǎi)力不像以前一样能够快速爆发，买家做决策的(de)时间更长了；二是客户会反复比较，原先只要是市中心板块出来一个项目，都会被争抢，现在好多(duō)客户会在板块内、品牌之间、区域之间比。

责任编辑(jí)：何俊熹

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