楼市罕见一幕。

外资巨头突然罕见唱多中国房地产市(shì)场，引发(fā)关注。瑞银大中(zhōng)华区(qū)房地产研究主管分析师(shī)John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助(zhù)，我们第一次对中国(guó)房地产行业变得更加乐观。”

从(cóng)市场层面(miàn)来看(kàn)，中(zhōng)国房(fáng)地产市场正陆续出现积极信号(hào)。其中，上(shàng)海豪宅(zhái)销售持续火爆，带动上海(hǎi)新房房价指数环比上涨；深圳楼市也出现复苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套(tào)，超过3月同期。

那么(me)，在一系列利(lì)好
信号的加持下，中国楼市何时将迎来(lái)拐点？

罕见唱多(duō)

瑞银大中(zhōng)华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在(zài)三年的看跌之后，由于政府(fǔ)的援助，我们第一次(cì)对中国房地产行业变得更加乐观。”

他预(yù)计(jì)，国内住房需求和供应将在明(míng)年某个时候恢复到
历史平均(jūn)水平，中国大(dà)型(xíng)地产开(kāi)发商们的股票(piào)可能会出现反弹(dàn)。

值得一提的是(shì)，John Lam曾在2021年初罕见地对中国恒大集团给(gěi)出了“卖(mài)出”评级(jí)，并将目标价(jià)从14.5港元下(xià)调至6港元 ，是唯一一位给予恒大卖出(chū)评级的分 析师(shī)，震惊市场(chǎng)。

站在(zài)当 前，John Lam认为，在经历了调整之后，中国(guó)房地产行(xíng)业正准备缓(huǎn)慢复苏。

John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和(hé)价格不会(huì)上涨，但降幅会有所(suǒ)缓解。他认为，按(àn)面积计算，今年(nián)国内住宅销售(shòu)可能会下降7%，低于2022年创纪(jì)录的27%跌(diē)幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降(jiàng)幅收窄。

John Lam预(yù)测(cè)，一旦房(fáng)价稳定下来，被压(yā)抑的需求将 会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人(rén)们推迟购买。

John Lam还提到，由于许多房地(dì)产企业已停止购买土地和建造房屋，从而(ér)减少了供应量。在楼(lóu)市低迷期间(jiān)，中国开发商的新屋开(kāi)工量下降了 58%，远高于同期按面积计房地产销售37%的降幅。

John Lam认为，这种(zhǒng)“去库存(cún)”可能会使国内(nèi)住房的库存水平明显下滑(huá)。

John Lam进一步表示，中(zhōng)国的房地(dì)产市场(chǎng)比日(rì)本更健康，其危机程
度也不(bù)及后者严(yán)重。其原因是，中国城 市化率和(hé)家庭杠杆 率较低，并且实(shí)施(shī)了严格(gé)的外汇管制，这(zhè)些因素(sù)结合在一起，使 中国能够比日本更好地(dì)管理房(fáng)地产泡沫。

John Lam预测，期待房地产价格和(hé)新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是购房者需求(qiú)如何恢复的宏观问题。

积极信号

其实，从(cóng)市场层面来(lái)看，中国房地产市场正陆续出现积极信号(hào)，一线城市(shì)及(jí)新一线(xiàn)城市的回暖迹象愈发明显。

据中指院的统计数据显示，截至3月31日，重点(diǎn)城市二(èr)手房成交套数(shù)已连续6周环比增长，单周成(chéng)交量一度达(dá)到2023年下半年以来周度最高水平。另据贝壳研究院监测，今年以来，贝壳(ké)重点50城市(shì)二 手房成交量持续向上修复，部分城市和产(chǎn)品价格跌幅止跌甚至略有 小(xiǎo)幅上涨。

具体来看，上海(hǎi)楼市的复苏(sū)较为明显，豪(háo)宅销售堪称(chēng)火爆(bào)：

4月21日，融(róng)创(chuàng)外滩壹号院二期开(kāi)盘，该项(xiàng)目单日销售额达99.97亿元，去化率(lǜ)100%，成为今年内上海单盘销售额TOP2的项
目。

4月(yuè)18日，上海陆家嘴豪宅
“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿元“楼王”开场即被(bèi)选购，单日收金70.27亿元(yuán)。

今年3月底(dǐ)，位于上(shàng)海新天地板块的中海顺昌玖里开(kāi)盘，以196.5亿元销售额直接刷新全(quán)国开盘纪(jì)录。

受益于豪宅销售火爆(bào)的带动，上海新房房价指数环比涨幅已(yǐ)位列全国第一。据(jù)国家统计局数据显 示，2024年3月(yuè)，上海(hǎi)新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居(jū)全国第二。

另外，深圳楼市 也(yě)持续出现(xiàn)复苏迹象。据深圳市房地产信息(xī)平台公布的数据，3月份(fèn)二手房成交套数达到4547套，其中二手(shǒu)住宅(zhái)成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新(xīn)高。

进入4月份，截至4月15日(rì)，深圳月内二手住宅成交套数达到(dào)2067套，超(chāo)过3月(yuè)份同期。

另据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日至4月14日，深圳全市二(èr)手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交(jiāo)易量再创2022年以来新高。

其中(zhōng)，刚需
是(shì)支撑近期深圳二手房市场放量的重要力量。3月份深圳二手(shǒu)住(zhù)宅成(chéng)交结构(gòu)当(dāng)中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最(zuì)大；户型方面，3月份三房户型(xíng)成交(jiāo)占比(bǐ)42%，占比最大(dà)。

据北京(jīng)市住建委官(guān)网数(shù)据统计，今年(nián)3月，二(èr)手房网签量14280套，环比上涨(zhǎng)125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并(bìng)创下了近一年来的最(zuì)高点。

重大 变化

当前，我国房地产市场供求关系(xì)已发生重大变化。

光大证券在(zài)最新的研报(bào)中指出，2024年监管层继续(xù)积极 优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧(cè)看，监管提出(chū)金融业支持房(fáng)地产责无旁贷，继续(xù)通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调 不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调(diào)机(jī)制，提升经营性物(wù)业贷抵押率及用途(tú)等(děng)，优质房
企融资性现金流有望提升(shēng)。

光大证券表示，需求侧看，住建(jiàn)部提出充分赋予城市房(fáng)地产调控自主权，地 方政府“因(yīn)城施策”加大需求侧购房支 持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及(jí)按(àn)揭利率(lǜ)，进 一步优(yōu)化限购范围和普通(tōng)住宅标准，对多孩家庭和人才购房给(gěi)予进一步支持等；随着地(dì)方政府楼市调控自主性进一步提升(shēng)，2024年(nián)楼市的城市(shì)分化和区域分化或(huò)进一(yī)步加剧。

中银国际也认为，各地在(zài)“因城施策”框架下，需求端(duān)政策(cè)进入了新一轮发力期，或对市场的企(qǐ)稳和购(gòu)房者置业情绪的修复有(yǒu)一 定效果。今年行(xíng)业供给侧将持(chí)续出清，项目(mù)白(bái)名单的(de)落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面。

责编：王璐璐

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