中国房地产报：存量房贷利率，等待下调

　　来源：中国房地产报

　　①存(cún)量房贷利(lì)率与最新房贷(dài)利率之间(jiān)仍有(yǒu)着(zhe)80个基点左(zuǒ)右的差距；

　　②对于银行(xíng)而言，在降低利率减少一定利润与(yǔ)信贷资产流失之间(jiān)，前者似乎更为(wèi)可取；

　　③政府也希望能(néng)鼓励消费，因此，存量房贷利率(lǜ)有(yǒu)下调的可能性；

　　存量房贷利(lì)率何时能下(xià)调，怎么下调，备受期待。

　　近日有消息称，政府正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高(gāo)达38万亿元的存量房贷利率寻求转按(àn)揭，以此来降低(dī)购房者负债压力，提振消费。根据相关方案，存量(liàng)按揭客户可以与现(xiàn)有贷(dài)款机(jī)构重新协商贷(dài)款条(tiáo)款；或者与其他银(yín)行进行(xíng)再融资，实现转按(àn)揭。

　　截至目前，央(yāng)行和(hé)国(guó)家金(jīn)融(róng)监督管理总局(jú)对此未予置评。中国房地(dì)产(chǎn)报记者向(xiàng)央行(xíng)发去采访(fǎng)函，截至发稿，未收到回复。

　　对于存量房贷利率下调一事，招商银行行长王(wáng)良在9月2日中期业绩会上有过(guò)回(huí)应(yīng)，称招行也只(zhǐ)是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监(jiān)督管理总局的意(yì)见，也没有征(zhēng)求过银行意(yì)见。

　　他认为，“若这方面政策推(tuī)出，对(duì)银行业的存量(liàng)按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

　　下调存量房贷(dài)利率“减负”呼声渐高(gāo)

　　早在2023年，央行就已经表态过，鼓励商业银行降低(dī)存量房贷利率。

　　2023年8月，央行、国家金融监督管理总局发布(bù)《关(guān)于降低存(cún)量首套住房贷款利率有关事项的通知(zhī)》，调(diào)整(zhěng)两类住(zhù)房贷款利率：一是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合(hé)同但未发放的(de)首套房(fáng)按揭(ji中国房地产报：存量房贷利率，等待下调ē)；二是购房时不符合当时的(de)首套(tào)房要求，但受益于政策调整新认(rèn)定为首套房。但存量二套房贷利率并(bìng)不在(zài)此次下调范(fàn)围(wéi)内。

　　此政策下，去年9~10月，存(cún)量房贷利率进行了一次统一调整。中(zhōng)信证券研究称(chēng)，从(cóng)调整结果来看，根(gēn)据央行《2023年第四季度中(zhōng)国货(huò)币(bì)政策执行报告》，超过23万亿元(yuán)存量房贷的利率完成下调，调整后加权(quán)平均利率(lǜ)为4.27%，平均降幅为73个基点，每(měi)年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户(hù)、约1.6亿人，此部分利(lì)息支出约占商业银行2023年总营业收(shōu)入的2.4%。

　　“考(kǎo)虑到大部分(fēn)按揭在今年1月1日经历重定价(jià)，少部分按揭在今年2~8月经历重定价，以及今年以来存量高定价按(àn)揭提(tí)前(qián)还(hái)款，我们估算，当前存量房贷加(jiā)权平均利率会在3.9%~4%左右。”中信证券(quàn)研究称。

　　当(dāng)前新增按揭利率在什(shén)么(me)水平(píng)？根据央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显(xiǎn)示，2024年6月，全(quán)国新发放个人住房贷款利率为(wèi)3.45%。这个利率还在(zài)下降中。

　　据中原地产研究院统计，2024年8月全国(guó)首套房平均利率为3.25%左右，二套(tào)房贷款平均利率为3.6%左右。广州(zhōu)首套房贷利率最低已经可以做到2.89%。

　　这意味着，存量房贷利率与最新房贷利率之间仍有着80个(gè)基点左右的差距。高利差下，许多贷款人瞄准(zhǔn)了提前还贷。“提前(qián)还贷真的会(huì)上(shàng)瘾，因为(wèi)可以省下不少利(lì)息(xī)。”一位购房者说。

　　直接影响就是，银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)余(yú)额大幅缩水。央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显(xiǎn)示，2024年二季度末，个人住房贷(dài)款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷(dài)款余(yú)额减少了3800亿元。其中，六大国有(yǒu)商业银行按揭贷余额减(jiǎn)少3119亿元。

　　多家银(yín)行将个人住房贷款余额下降归(guī)因于(yú)，房地产市场调整和提前还贷规模增加。国泰(tài)君安研究显示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高(gāo)位，反映居(jū)民提前还贷行(xíng)为明显增(zēng)多。

　　还有(yǒu)的购房(fáng)者，迫于(yú)房价下行以及房(fáng)贷利率过高原因，不得不选(xuǎn)择出售(shòu)房子，“因为每一天(tiān)都在亏(kuī)钱(qián)，实(shí)在不划算”。无形中(zhōng)，再次推高二手房(fáng)挂牌量。存量房贷(dài)利率下(xià)调，成了迫在眉睫的(de)事。

　　“准备先观望下存量房贷利率是否能下调，再决定是否提前还贷。”本打算再还一笔房贷的张先生说(shuō)，为(wèi)了提前还贷，节衣缩食，如果真能下调利率，就可以把省下来的钱用来消费(fèi)了(le)。

　　利率应该(gāi)市场化

　　对于银行而言，在(zài)降低利(lì)率减少一定利润与信贷资(zī)产流失之间(jiān)，前者似乎更为可取。

　　“利率应该(gāi)市场化，存量房贷利率下调本就该如此。反之(zhī)，未来利率上(shàng)升了，存量房贷利率也(yě)要往上升。现在银行不动存量房贷利率，是因为政(zhèng)策限制。”住房金融高级经济(jì)师成枫(fēng)说(shuō)。

　　所(suǒ)谓利率市(shì)场化，就是把利(lì)率的决定(dìng)权交给市场，由(yóu)市场主体自主决定利率的过程。

　　成枫表示，国外利率就是市场化(huà)。如(rú)果说利率降了，存量房贷客户可以与现有贷(dài)款机构重新协商贷款(kuǎn)条款；或者与其他(tā)银行进行转按揭。转按(àn)揭就相(xiāng)当于用新利率替换原有利率，但是目前国(guó)内的政(zhèng)策还(hái)不允许这(zhè)样做(zuò)。“从国家而言，以人民为中心(xīn)，存量房贷利率下降的可能性比较大。”

　　什么是(shì)存量(liàng)房贷转按揭？

　　“转按(àn)揭”是(shì)指已(yǐ)在银行办理按揭贷款(kuǎn)的借款人，向原贷款银行要求变更贷款要素（包括利率、金额、抵押(yā)率、借款人等），或是将现有按揭贷款转入其他银行，并(bìng)按(àn)照最新贷(dài)款要素签订合同。

　　在(zài)2007年9月前，监管层面并无明文的转按揭政策限(xiàn)制(zhì)。彼时，多家银行(xíng)开展(zhǎn)转按揭业务，并伴随着“房(fáng)价重估追加按揭”业务。

　　自2007年9月开始，央行指导取消转按揭、加(jiā)按揭贷款业(yè)务。2007年(nián)9月，央行、原银监会发布《关于加强商业性房地产信(xìn)贷管理的通知》，要求“商业银行不得发放(fàng)贷款额度随房产评(píng)估价值浮动、不指明用(yòng)途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房(fáng)人(rén)没有(yǒu)全部(bù)归还贷款前，不得以再评估后的净值(zhí)为抵押追加贷款”。

　　2007年12月(yuè)，当时的央行副行长刘士(shì)余在加强商(shāng)业性房(fáng)地产信贷(dài)管理专题会议表示(shì)，“要坚决(jué)取消转按揭、加按揭贷款。不得(dé)发(fā)放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。他认为，银行的转按揭业务成了炒房者的(de)投机工具，获得资(zī)金后购买多套住房或进入股市，从而加剧了楼市和股市的泡沫。

　　2019年8月(yuè)26日(rì)，央行(xíng)发布公告〔2019〕第16号文，再次强调严禁提供个人住(zhù)房贷(dài)款“转按揭”“加按揭(jiē)”服务。

　　现(xiàn)在的房(fáng)地产(chǎn)市场供(gōng)求关系，已经(jīng)发生根(gēn)本性变化。一些(xiē)限制性行政手段，或许也到(dào)了该(gāi)退出的时(shí)候了。

　　“重新做转按揭或(huò)者降低存量按揭，是有可能发生的。”瑞(ruì)银大中华金融行业研究主(zhǔ)管(guǎn)颜湄(méi)之认为，我(wǒ)们估算存量房贷利率(lǜ)约4.1%，但一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会引发(fā)房贷人的抱怨(yuàn)。同时，政府也希望能鼓励(lì)消费，因此(cǐ)，存量房贷利率(lǜ)有下(xià)调(diào)的(de)可能性。

　　“存量房贷降息有可能，但不一定允许‘转按揭’，更有可能是(shì)降低存量按揭加点。”浙商证券银行研究(jiū)团队认为(wèi)，“转按揭”相当于(yú)原先在A银行贷(dài)款的居民，可(kě)以在B银行以最新利率(lǜ)贷(dài)款来置(zhì)换原先贷款，涉及跨行合作(zuò)等，流程复杂。而且在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后(hòu)，可能会造成银行(xíng)恶性竞争(zhēng)。

　　存量房贷利率调整或转按揭，对银行最直接的影响就是息差和利润。

　　中(zhōng)金公司预测，如果新一轮存量按揭(jiē)利率调整平均下调60个基点，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7个基点。不过，当前存(cún)款利率下调可以对冲存(cún)量房贷利率下调给(gěi)息差带来的(de)压力。考虑(lǜ)到本(běn)轮存量房贷利率(lǜ)调(diào)整空间可能大(dà)于2023年，银行负债的调整幅中国房地产报：存量房贷利率，等待下调(fú)度应至少为15个基点左右。如果负债成本调(diào)整到位(wèi)，预计存量按揭利率调整对于银行(xíng)息差的(de)总体效果(guǒ)为中性。

责任编辑：张文

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