重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将施行新的房地产交易政策。

重庆市住(zhù)房城乡建委日前发布《关于调整(zhěng)优化房地产交易政策的通知》，出台调(diào)整新购(gòu)住房再(zài)交易管(guǎn)理、优化住房套数认定标准、支持住(zhù)房“以旧换(huàn)新”、加快存量商品房去化(huà)、加大住房租赁市(shì)场发展力度等五项措(cuò)施。

通知显示，重庆(qìng)将调整新购住房再(zài)交易管理，自2024年9月1日起，凡在重庆(qìng)市中心城区新购新建商品住房和(hé)二手住房的（以网签备(bèi)案时间为准），取得《不动产权(quán)证(zhèng)书》后即可上(shàng)市交易。

据了解，对2024年9月1日前(qián)已重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度纳(nà)入再(zài)交易管理范围的住房，仍按原政策执行。

原政(zhèng)策包括，2023年9月1日以前购买的商品住房和(hé)二手住房，在办理不动(dòng)产(chǎn)权证满两年后可上市交易。2023年9月1日至上述通知(zhī)印发(fā)前购买的商品住房和二手住房，买(mǎi)卖合同备案满两年且取得不动产权证(zhèng)后可上市交易；其中，2024年5月20日后购买的(de)商品房(fáng)现房(fáng)取得不动产权证(zhèng)后即可上市交易。

“重庆最新楼市政策对限售规则进行调整，将对激发(fā)市(shì)场活(huó)跃度产生利好。不过，这(zhè)其(qí)中也反映出一个问题，即(jí)在当前市场形势下，例(lì)如限售这类在(zài)市场过(guò)热时期出台的措施，是否(fǒu)应当尽早进(jìn)行调整甚至取消。各(gè)地有(yǒu)必要进一步(bù)梳理楼市交易环节相关限制性政策(cè)，加大调整力度，提高市场流动性。”易居研(yán)究院副院长杨跃进在接受记者采访时说(shuō)。

广东省住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉向记(jì)者表(biǎo)示，取得《不(bù)动产权证书》后即可上(shàng)市交易，促进换房需求，促进供需两端交易活跃。

“同时需要注意(yì)的是，此(cǐ)举也可能加(jiā)速二手方挂(guà)牌量的(de)攀升。特别是当(dāng)前预期房价下跌，二手房(fáng)挂牌量居(jū)高不下(xià)的背景中，交(jiāo)易越晚(wǎn)成交价(jià)格越低的情况(kuàng)下，取消限售可能加速二手房挂牌房(fáng)源数量的增长(zhǎng)。”李宇嘉称。

调整限售政策的同时，重庆还优化(huà)了住房套数认定(dìng)标准。

按最新政策，重庆居民家(jiā)庭（包括借款(kuǎn)人、配偶及未成年(nián)子女(nǚ)）在重庆市申请商业性个人住房贷款购买商(shāng)品住房时，仅核查家(jiā)庭成员在拟(nǐ)购住房所在区县(xiàn)住房情况，家(jiā)庭成员在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。

而(ér)对于居民将重庆市内自有存量住房盘活用(yòng)作租赁住房，且取得租赁合同备案证明(míng)的，在重庆市(shì)购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。支持商业(yè)银行按(àn)认定的住房(fáng)套数发放商业性个人住房贷重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度款，加大(dà)让利力(lì)度(dù)。

“以(yǐ)行(xíng)政区域作为是否享受首套住房的标(biāo)准，即在本(běn)区域内无房无贷既可(kě)以享受首套；重庆并非首个(gè)实施该政策的城市，此前广州杭州均已(yǐ)经执行(xíng)落地(dì)。重(zhòng)庆楼(lóu)市新(xīn)政提出鼓(gǔ)励(lì)银行按照此标(biāo)准来执行，具体(tǐ)还要看银行执行的情况，考虑到当前按揭贷款往(wǎng)往被银行认定为优质资产(chǎn)，因而预计银行按此规则来执行的概率较大。”李宇(yǔ)嘉表示。

其(qí)进一步(bù)指出，租(zū)赁挂牌不再认定为首套，该政策在广州等城市已经执行，这其(qí)中的关键问题在于，很多房源虽然已经挂(guà)牌租赁，但并(bìng)没(méi)有取(qǔ)得租(zū)赁备(bèi)案(àn)。而该举措有可能会(huì)刺激这类(lèi)需(xū)求(qiú)，即业主手上已有一套房产(chǎn)，为改善需求而租出去（以租养供(gōng)），其再购买一套大户型房产或学位房(fáng)。

据了解，本次政策优化后，重庆(qìng)将支(zhī)持范围由2024年5月20日重庆市出台的渝房市(shì)办〔2024〕2号文的(de)“中(zhōng)心(xīn)城(chéng)区”扩大(dà)至“全市”，并由一个家庭核减一套调整(zhěng)为按实际出租套数进行核减。

就该项措施，重庆(qìng)住(zhù)建委进行政策解读时明(míng)确，租赁合(hé)同备案证明向房(fáng)屋(wū)所在地(dì)住建部门(mén)申请出具(jù)。住房套数的认定，中心城(chéng)区向(xiàng)房屋所(suǒ)在(zài)地(dì)房地产(chǎn)交易管理部门申请审核(hé)认定(dìng)，中心城区以外区(qū)县向房(fáng)屋所在地住建部(bù)门(mén)申请审核认(rèn)定。各商业银行凭住房套数认定证明(míng)办理商业性个人住房贷款，享受相(xiāng)关优惠政策。住房(fáng)公积金贷款、涉税套数认定和住房存量贷款利率调整等不(bù)适(shì)用本条(tiáo)政(zhèng)策(cè)。

支持(chí)住房“以旧换新”方面，对2023年(nián)9月1日(rì)以来出(chū)售重庆(qìng)市内自(zì)有住(zhù)房，并于2024年9月1日—12月31日在中(zhōng)心城区购买新建(jiàn)商品住房且完成契税缴纳的，由(yóu)中心(xīn)城(chéng)区各区政府（管委会）结合自(zì)身实际情(qíng)况(kuàng)，给予每套新购住房不低于(yú)总(zǒng)房款0.5%的补贴。鼓励各区政府（管委会）加大补贴力度。

此外，重庆将加快存量商(shāng)品(pǐn)房去化(huà)，开展收(shōu)购已建成存量商品房(fáng)用作(zuò)保(bǎo)障(zhàng)性住房工(gōng)作，坚持“以需定购”，组织区县政府(fǔ)和有(yǒu)条件的国有企业加大收(shōu)购力度，积极争取保障性住(zhù)房再贷款政策支(zhī)持，推动(dòng)条件成熟(shú)的项目尽快落地。

据(jù)悉，重庆鼓(gǔ)励区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存量住房纳入收购范(fàn)围，按照不(bù)高于征(zhēng)收评估价和(hé)自愿的原则组(zǔ)织收购(gòu)，支持相关居民“以(yǐ)小换大”“以旧换新”的改善性住房需求。

分析师认为，“以旧(jiù)换新”措施从各地(dì)政策目前的效果(guǒ)来看，实际效果相(xiāng)对有限。

“这主要是(shì)因(yīn)为，居民对房价调整有较强(qiáng)的预期(qī)，这种预期从挂牌二手房源去化比较难，卖房周期较长可以看出来。而存量房盘(pán)活用于(yú)保障房(fáng)，目前很多城市仍处于出台政策阶段。由于存(cún)量收购(gòu)用于保(bǎo)障房，被收(shōu)购房源价格往往非常低，这重庆调整商品房限售规则将加快存量房去化速度与开(kāi)发商所预期的价格存在差距，因此目前落地的效果还未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月(yuè)市场情(qíng)况不太理想，9月将进入楼市传统旺(wàng)季。重庆(qìng)最新楼市政策，将对增强市场信心产生积极作用(yòng)，也将对其他城市(shì)产(chǎn)生示(shì)范效应。”严跃进表示。

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