深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费

　　楼市下行、城市更新受阻，深圳一批村民陷(xiàn)入无(wú)法(fǎ)按时获得过渡安置费的困局。

　　过(guò)渡安置费（简称”过渡费“）指的是拆迁人（开发商/项目(mù)合作方）在拆迁过渡期对原业主可能发生费(fèi)用的补(bǔ)偿。在深圳，不少城市更新项目的过(guò)渡费按照被拆迁房(fáng)屋的(de)面积计(jì)算，例如(rú)，深圳市龙(lóng)岗区有(yǒu)项目(mù)过渡费按照“20元/月/平方米”支付。

　　第(dì)一财经梳理人民网留言板上的信息发(fā)现，近一年(nián)来，深圳(zhèn)有超过10个城市更(gèng)新项目的(de)居民称，旧改项目的(de)开发商拖欠过渡安置费数月，另(lìng)外，还有城市更新项目(mù)存在停工的问题。

　　延迟的过渡(dù)费

　　位于罗湖区翠竹街道(dào)的金钻豪(háo)园被称为“深圳最难改造”的旧小(xiǎo)区之一，于2010年被列入深圳第一批旧住宅小区改造(zào)范围。一直到2018年，金钻豪园城市更新单元一期项目实施主体才确认公(gōng)示，为深圳新华(huá)城房地(dì)产有深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费限公司。2019年，该城市更新项目正式(shì)开工，然而，直到2024年，该项目都还未交付。

　　今年以(yǐ)来，金钻豪园的原业主多(duō)次在人民网留言(yán)板上称，工地长(zhǎng)期处于半停工状态，从2020年(nián)起，过渡安置费就没(méi)有按合同规定发放。

　　对于金钻豪园项目存在的问题，罗湖区翠竹街道(dào)信访办回复称，项目单位存在资金短(duǎn)缺等问(wèn)题，区职能部门正协(xié)调项目单位筹措资金，确(què)保项目顺利建设，以及支付相关过渡安置费。另外，罗湖区政府已成立工作专班，研究解决金(jīn)钻(zuān)豪园项(xiàng)目盘活事宜，目前，已促进第三方国企介入项目，并(bìng)就(jiù)项目盘活的相关事宜达成(chéng)一致意(yì)向，明(míng)确项目将(jiāng)采用(yòng)后进(jìn)先出模式，引进增量资金开展盘活工作。

　　与上述城市更新项目类似，深圳不少城(chéng)市更新(xīn)项目都因为资金(jīn)链(liàn)紧张(zhāng)而拖欠原业主的过(guò)渡(dù)费，与此(cǐ)同时，城(chéng)市更新项目的建设进度也放(fàng)缓，其中(zhōng)，就涉及佳兆(zhào)业、勤(qín)诚达、恒裕集团(tuán)等房企(qǐ)。

　　今年7月，龙岗区五联竹头(tóu)背(bèi)、岭背坑(kēng)旧改项目的居民(mín)反(fǎn)映，该项目的过渡费已拖欠一年多，另外，项目的开发商目前(qián)股权(quán)已经被冻结，询问是否会影响项目的正常(cháng)进行。深圳市龙岗(gǎng)街道回复称，已督促意向(xiàng)实施主体及时履行支(zhī)付义务，对方表示目前正多渠道筹措资金(jīn)。

　　据悉，该项目(mù)的意向实(shí)施主体为深圳市保达房地产开发有限公司，而该公司由深圳(zhèn)市(shì)勤诚(chéng)达地产公司（下称“勤(qín)诚达”）、深圳市(shì)保利房(fáng)地产开发有限公司分别持股(gǔ)50%。勤诚(chéng)达是深圳本地房企，成立至今已27年，近年来，勤诚达的住宅(zhái)项目为了快速(sù)回笼资金，以5折价(jià)格违规销售(shòu)，后被暂停。企查查资料显示(shì)，勤(qín)诚达集(jí)团(tuán)已经是失信被执(zhí)行人(rén)，并且被限制高消(xiāo)费。

　　专注豪宅开发(fā)的深圳本地房企恒裕集团，近期也出现资金(jīn)筹措困难的(de)情况。今年6月，深圳市龙岗区龙东社区上井地块土地整备利益统筹项目(mù)原业主反(fǎn)映称(chēng)，开发商停付过渡(dù)费。

　　官方回复称，该项目的合作方为上井股份合作公司、恒(héng)裕集团。该项目正(zhèng)在开展第一块留用地的开发建(jiàn)设工作，同时正在完善项目其他用地报批手续。因房地产市场环境严峻，资金筹(chóu)措较为困难，同时需要对第一块留用土地进行开发建设进行资金(jīn)投(tóu)入，影响了公司资金周转(zhuǎn)。为了(le)及时(shí)解(jiě)决项目涉及过渡费(fèi)拖(tuō)欠问题，街道于6月6日再次约谈项目合作单位(wèi)，要求其加快筹措资金用于支付(fù)相关过渡费。项(xiàng)目合(hé)作单位表示正在筹集资(zī)金，一旦资金到位(wèi)，立(lì)刻按协议(yì)支付过渡费。

　　曾被称为“旧(jiù)改之王”的佳兆业集团(tuán)，如今也陷入城市更新(xīn)项目推进不畅的情况。今年5月，有(yǒu)村民在(zài)人民网留言本上称，红朱岭旧改项目的房子已经被拆7年，拆迁(qiān)过渡费停发了一年多。对此，龙岗区平湖街道约谈(tán)项目合作方佳兆业集团(tuán)，佳兆(zhào)业集团表(biǎo)示，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)市场环境普遍严峻，红朱岭项目近期出现资金困难、推进放缓的情况，公司(sī)正在多方筹措资金支(zhī)付过(guò)渡费(fèi)。同时公司积极寻找合作方，当前(qián)项目(mù)已与国企进行对接中，一旦成功，可以重新盘活项目。

　　佳兆业位于龙岗区坂田(tián)街道的城市更新项(xiàng)目也陷入停滞。今年5月，居民反映称，坂雪岗科技城11号(hào)城市更新单元（下称“科技城11号”）建(jiàn)设(shè)主(zhǔ)体烂(làn)尾，新雪社区旧改陷入停滞，厂房人去楼空荒置几年(nián)，

　　对此，龙岗区(qū)城(chéng)市更新和土地整备局称，2022年至今，龙(lóng)岗区政府(fǔ)多次督(dū)促佳兆业(yè)处置相关资产(chǎn)，已筹集支付科技城11号(hào)的过渡费2128万元。纾困方案方面(miàn)，龙岗区(qū)主动对接十多家(jiā)国央(yāng)企以(yǐ)及债权(quán)方、资产管理公司，并编制多版处置方案，希望找到“善意(yì)第三人”盘活项目，加速项目处置，但因房地产(chǎn)经济下行，项目(mù)经(jīng)济可行性差等原因，暂(zàn)无企业明确接盘(pán)。

　　融资、销售两(liǎng)难

　　广(guǎng)东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经记者表示(shì)，近年来深(shēn)圳不少城市更新项(xiàng)目进度放缓，表(biǎo)面上看，是因为资金紧张，而实质是，按(àn)照目前商品房销售情况来看深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费，旧改后的商品房入市，销售收(shōu)入可能不足以覆盖旧改项目的成本，开发(fā)商从而放(fàng)慢了城市更新(xīn)的步伐。“这些项目大多是在房价(jià)快速上涨时期签约或者批(pī)复的，补(bǔ)偿原业主的价格(gé)相对较(jiào)高，现在房价下行，销售去化放缓，尤其对民(mín)营房企(qǐ)来(lái)说融资难度加大，房企的(de)销(xiāo)售预期也(yě)减弱。”李宇嘉表示说。

　　李宇嘉表示，随着深圳人才房、配售型保障房的入(rù)市，市场上的刚需房源不及改善型住(zhù)房受欢迎，而对于一些城市更新项目来(lái)说，彼时审批规划的(de)产(chǎn)品与当前市场(chǎng)需求(qiú)可(kě)能存在一些(xiē)差异。因此，他认为(wèi)，推进城市更新项目的进(jìn)程，可以在规划、拆迁补偿标准、容积率、商办的配置标准等方面进行调整。

　　此前，深圳一城市更新公司的工作人员对第(dì)一财经(jīng)表示(shì)，当前(qián)房地产市场下行，开发商对(duì)城(chéng)市更新项目的推进动力不足。其公司(sī)在深(shēn)圳的一城市更新项目已经具备开发建设(shè)条件，公司资金也比较(jiào)充足，但考虑(lǜ)到(dào)公司目前深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费(qián)在深圳仍有多个新房项目在(zài)售，而当前深圳新房市场价格战竞争激烈，销(xiāo)售去化速度(dù)较慢，“即使房子建好了，去化(huà)也是个难题”，因此其公司还未对相(xiāng)应(yīng)地块进行开发。

　　今年以来，深圳限购条件(jiàn)放松、首付比例下调、二手房业主持续降价，在上述因素影响下(xià)，深圳二手房成交量上升，但新房市场销售情况仍然不佳。乐有家研究中(zhōng)心统计的(de)数据显示，今年上半年，深圳(zhèn)二手房过户21394套，同比2023年上半年(nián)上涨(zhǎng)32%，成交套数均高于2022年、2023年同期；新房售出12135套住宅，同比减少25%。截至今年6月(yuè)，深圳新房住宅的去(qù)化周期为24.8个月。今年7、8月，深圳新(xīn)房(fáng)成交量依旧(jiù)处于2500套左右的低位。

　　楼(lóu)市低迷，能顺利推进的城市更新项目数减少。过去几年，深圳的城中村改造规模，在全国范围内排在前列，据(jù)合一城(chéng)市更(gèng)新(xīn)统计，截至2024年8月11日，深圳有1041个项目被纳入城市更(gèng)新计划，但(dàn)只有(yǒu)538个走到实(shí)施(shī)主体公示这一步，即从2010年以来(lái)，只有一半的城(chéng)市更新项目改造获得重要进展(zhǎn)。

　　当然，实施主体确(què)认后(hòu)，也并不意味着进入安全区，就像上述的金(jīn)钻豪园项目，尽管已经开工建设(shè)，仍然(rán)出(chū)现(xiàn)了资金紧张，项目(mù)陷入停滞的问题。

　　合一城市更新(xīn)统计的数(shù)据显示，2024年上半年，深圳已有5个城市更新项目(mù)失效，宝安(ān)有4个、坪(píng)山1个，涉拆(chāi)除重建用地面(miàn)积约55.17万平方(fāng)米。截(jié)至2024年6月18日，正(zhèng)处于计(jì)划失(shī)效期仍(réng)未调出城市更新(xīn)计(jì)划的项目共(gòng)计55个。

　　李宇嘉认为(wèi)，已经(jīng)失效的城市更新项目，说明多(duō)年来没有投资主(zhǔ)体愿意介入，或者规划(huà)方案审批不能通过。他表(biǎo)示，这些项目可以常态化推进综合整治或拆整结(jié)合。综合整治主要(yào)是基于消防安全、房屋结构安全的考量，对社区的水、电、燃气、网络、道路等公共配(pèi)套进行修缮，补(bǔ)齐短板。

责任编辑：何俊熹

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