存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？

　　来源：时代财经

　　作者：王晨(chén)婷

　　“存量房贷(dài)降到多少你(nǐ)才不(bù)提(tí)前还贷？”这是最近(jìn)社交网络上时常(cháng)被讨论的话题。

　　新房利率一降(jiàng)再降。据瑞银方(fāng)面估(gū)算，如今，新房房(fáng)贷利率仅3.3%，而存量房贷利率(lǜ)平均达逾4.1%。80个基(jī)点的差距下，存量房贷高位(wèi)站岗者“绷不住了(le)”。

　　与此同时，大行房贷规(guī)模缩水、个人住(zhù)房贷款不良率抬头。近期，市场关于(yú)存(cún)量房贷降息的讨论再起，有消息称，存量按揭客户有望与银行重新协商(shāng)房贷(dài)利(lì)率。

　　9月5日，关于招商银行APP北京地区开始测试“存量房贷利率(lǜ)调整”功(gōng)能的消息，也引起不(bù)少关注。对此，招商银行方面(miàn)表示，网传该行(xíng)APP截图中的“存量房贷利率调整”是去年上线(xiàn)的功能，针对的是上轮(lún)房贷利率(lǜ)调(diào)整业务(wù)的办理，并非当前市场(chǎng)讨论的本(běn)轮房贷利率(lǜ)调整。

　　还有消息称，也可以将现有按揭贷款直接转入其他银行(xíng)，并重新(xīn)签(qiān)订按(àn)揭合同。据(jù)称，该方案(àn)可能对首套和二套都适用，首次下调可能发生在未来几周内。

　　瑞银大中华(huá)金融行业研究主管颜湄之预计，央行或在数月后下调存量房贷利率。

　　但存量房(fáng)贷降息，压力与动力并存，首当其冲的就是拖(tuō)累银行(xíng)息差。招商银行行长王良日前明确表示，该政策还没有(yǒu)得到确认，如果落地将对(duì)银行(xíng)业的存量按揭利率带来一定负面(miàn)的(de)影响。

　　百万房贷有望少还(hái)12万

　　事实(shí)上(shàng)，存量房贷降(jiàng)低并(bìng)不是新鲜事。在去年9月，存量房(fáng)贷利率已经进(jìn)行过一次统一调整。

　　当时的政策主要面向存量首套房，要求存量房贷(dài)下调后的LPR加点不能(néng)低于发放时的城市下限(xiàn)。央(yāng)行指出，政策实施首周(zhōu)有(yǒu)98.5%符合条件的存量(liàng)首套(tào)房(fáng)贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元人民币、平均(jūn)降幅73BP，即居民每年(nián)减少偿(cháng)付(fù)1584亿元。

　　按照存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？(zhào)央行发布的《2023年第四季度中国(guó)货币政策执行报(bào)告》，截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完(wán)成下调(diào)，调整后加(jiā)权(quán)平均利率是4.27%。

　　如果(guǒ)具体到借(jiè)款人，按照(zhào)100万元按揭贷款、等额本息还款(kuǎn)计算，存量按揭(jiē)利(lì)率下调70bp，估算可降低借款(kuǎn)人月供约400元，节(jié)约月供和总还款额约5%。

　　若新一轮存量房贷降息落地(dì)，可能会降多少？

　　开源证券首席宏观分析师何宁(níng)在接受时(shí)代财经采(cǎi)访时认为，若调降存量房贷利率，潜(qián)在空间或2倍于2023年9月。具体的操作可(kě)能涉及两方面，一是面向存量非(fēi)首套房、类似于2023年9月的补(bǔ)降，存量非首(shǒu)套房贷规模约15.8万亿元，按50-75BP计算，则居民每年减(jiǎn)少偿付788亿元-1182亿元。

　　第二种可能性，即(jí)跟进“517新政(zhèng)”。今年5月17日取消房贷利率下限后，二季度加权平均房贷利率迅速(sù)下降24BP，而存量房贷并未享有，该部(bù)分(fēn)若按30-40BP计算，则居民每年减少偿付1134亿元-1515亿元。

　　如果假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平(píng)，中金(jīn)研报估算，存量(liàng)按揭利率(lǜ)平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元。

　　按照100万元按揭(jiē)贷款、30年(nián)期等额本息还款计算，存量按揭利率下调60bp估算可降低借款人月供(gōng)约340元，总还款额大约能省下12万元。

　　房贷降息博弈

　　上海首席经济学家金融发展中心(xīn)副主任刘煜辉(huī)近期表示，中国应该大幅度地降低(dī)存量(liàng)房贷(dài)（38万亿元）的利(lì)息水(shuǐ)平(píng)，甚至(zh存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？ì)完全可以与10年期和30年期的长期国债利率绑定。因为中国没有完备的个(gè)人破(pò)产制度(dù)，与国际上通(tōng)行(xíng)做法(fǎ)比较，中(zhōng)国的银行承担的风险实际上是要小很多的。

　　然而(ér)，备受期待的存(cún)款房贷(dài)降息想要落地，还存在不少压力。

　　国盛金融(róng)研(yán)究(jiū)团队预测，若存量(liàng)房(fáng)贷利率下调，预计实际降幅将小于45bps，对银行息差(chà)产生约6bps的负(fù)向影响，对净利润增速影响约-5.3%。

　　净息差，一般用以衡量银(yín)行(xíng)生息资产的获利能力，也就(jiù)是赚钱的能力，是银行核心的效益性指标之一，而净息差(chà)降低，则意味着银行从传(chuán)统存贷业务中获取的利润在持续减少。

　　近期，银行净息差逐渐止跌，但仍(réng)处历史最低水平。截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，共30家A股上市银行净息差低于1.8%的“警戒线”。

　　不过(guò)，中金研报认为，虽然存(cún)量按揭利(lì)率的可能调整对银(yín)行息差(chà)形(xíng)成影(yǐng)响，但假设负债(zhài)成本同步(bù)调整(zhěng)，预计对于息差的总体影响是(shì)中性的。

　　“实际(jì)上，即使不调整存(cún)量按揭利率，居民可能仍在(zài)通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换(huàn)等方式对银(yín)行息差形成压(yā)力。”研报称(chēng)，息差能否企稳，根(gēn)本上(shàng)取决于(yú)居民是否通(tōng)过偿债压力(lì)降(jiàng)低实(shí)现信贷需求的改善。

　　提前还贷的现象“风靡存量房贷利率下调博弈：动力何在压力卡在哪？”近一年，按揭早偿率仍位于(yú)14%左右的高位，还可能(néng)存在使(shǐ)用消费和(hé)经营(yíng)贷(dài)置换按揭的空间。在(zài)提前还贷压力较大的情况下，调整存量房贷利率在一定程度上对银行和借款人来说是“双赢”，也能释放更多消费活(huó)力。

　　但若(ruò)考虑“转按揭”，银行要(yào)面临的压力或许更大(dà)。

　　转按揭，简单来(lái)说，是将目(mù)前房贷换成其他银行利率(lǜ)更低的房贷。颜湄之估(gū)计，若允许按揭贷款人自(zì)行转换银行(xíng)，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，或跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响(xiǎng)严重。她预(yù)计，目(mù)前(qián)不会完全开放转(zhuǎn)换按揭，但若(ruò)最(zuì)终要市(shì)场化(huà)的话，相信会(huì)朝着此方向发展。

　　招商(shāng)银行行长王良日前在业(yè)绩发布会上表示，招行还没有接到宏观按揭管理(lǐ)部门，人(rén)民银(yín)行或者国家(jiā)金融监督管理总局的(de)意见，也没有征求过银行意见。“这方面政策推出(chū)的(de)话，对银行业的存量(liàng)按揭(jiē)利(lì)率(lǜ)带来一定负面的影响。宏(hóng)观管理部门会做好充分论证和研究，推出这样的政策。”王良表示。

　　广(guǎng)东省城乡规划院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉建议，尽可(kě)能一次(cì)性降到中长期定期存款利率的水(shuǐ)平，让居民(mín)形成按揭仍(réng)旧是低利率、普惠利率的观感和(hé)印象，进而(ér)减少提前还贷(dài)，鼓励按揭买房。

　　“尽管此举可能降低银行利率(lǜ)，但可以减缓提前(qián)还(hái)贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利率低了，总利润也是不变的(de)，而且资(zī)金成本也下降了。对商品房销售的影(yǐng)响，趋势(shì)上无法扭转，但(dàn)斜率上可以(yǐ)缓解(jiě)下滑。”李宇嘉对时代财经说(shuō)。

　　对于借款人来说，比起期待(dài)存量房贷利率的调整，目前更现实的方式或许是“商转公”。

　　近期，已有山东青岛、江西赣州、安徽(huī)宣城等近30个城市的住房公(gōng)积金中(zhōng)心发(fā)布(bù)“商转公(gōng)”政(zhèng)策，借(jiè)款者可根(gēn)据相关(guān)规定，将部分或全部商贷转换成公积金贷款。

　　以商贷(dài)利率(lǜ)3.95%为例(lì)，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等(děng)额本息贷款(kuǎn)60万元、期限30年，“商转公”后，公积(jī)金贷款月供比商业贷(dài)款减少365.88元，一年节省4390元(yuán)，30年将节省13.17万元。

　　目前，北上广尚未跟(gēn)进“商(shāng)转公”政策。今年5月(yuè)，广州住房公积(jī)金管理中心曾在回复(fù)居民问询时(shí)表示，目前国内(nèi)开展“商转公”业务的城市除深(shēn)圳(zhèn)，基本均为体量较小的城市，北京、上海均未开展此项业务。

责任编辑：王馨茹(rú)

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