北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼(lóu)市(shì)行情火热的那些年，各地售楼处为了制造噱头吸引(yǐn)购(gòu)房者，将(jiāng)阳台、飘(piāo)窗和设备平台改造(zào)成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新闻》记者近期在北京调查发现，个别(bi北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件é)区域再次出现“赠送面积”现(xiàn)象，有的开发商(shāng)宣称通过“赠送面(miàn)积”，得房率可以达到90%以上，后期会统一改造进行(xíng)交付。

受访北京市法(fǎ)律界和房管部门人士表(biǎo)示，开发商宣称的“赠送面积”要注意甄别，实际上这部分面积不能计(jì)入购房合同，交(jiāo)房后存在一(yī)定法律风险。

不过，不同城市间有着不同管理方式。

4月18日，长沙市房地产平稳健(jiàn)康和(hé)安全运行协调(diào)小组印发(fā)《优(yōu)化房地产(chǎn)开发项目规划管理(lǐ)若干措施》通知，明(míng)确优化阳台等空间面积计(jì)算规则(zé)，业内测算累计赠送可以做(zuò)到套内建筑面积30%左右。

得房率最高超过100%

4月15日，每经记者走访了北京市丰台(tái)区某楼盘，销售人员指着样板间地上贴(tiē)着的分割线讳莫如深，“分割线外的一半部分(fēn)不计算产证面积，是(shì)开发(fā)商‘送’给(gěi)你的，房间面积只能在分割线内。”

除(chú)了南侧两处卧室和一个客厅的阳台，北(běi)侧两处卧(wò)室的飘(piāo)窗(chuāng)位置(zhì)也贴有分割线(xiàn)，被改成平地。原本面积较小的北卧室，显(xiǎn)得(dé)空间更大了。

在另一个央企开发(fā)商(shāng)的售楼处内，销售(shòu)人员称，项目得房率达到89%，“赠送面(miàn)积(jī)”有13平方米。与其他项目相比，自家楼盘的“赠送面积”更大(dà)，得房率更高(gāo)。

赠送的包括1.5米宽的全部(bù)阳台面积，南侧两个卧室，以及北(běi)侧两个设(shè)备阳台。“备案时阳台有两根柱子，实(shí)际上精装交付时开发商会打掉，改成(chéng)室内空间”，该(gāi)销(xiāo)售人员介绍(shào)。

每经(jīng)记者在大兴区(qū)亦庄板块走访时看(kàn)到，一家北京(jīng)国资房企(qǐ)和一家央企开发(fā)商的项目得房(fáng)率(lǜ)约80%，样板间地上没有分割线(xiàn)，赠送的只是正常的飘窗位置。

据(jù)北京一位房地产业(yè)内人士透露，目前个别区域的确出现(xiàn)改造(zào)设备阳台赠送面积(jī)现象(xiàng)，有的楼盘最高得房率超过100%，主要与周边配套设(shè)施较差，位北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件置偏僻有关。大部分区域(yù)还是根据(jù)监管要(yào)求，在营销(xiāo)方面比(bǐ)较规范。

每经记者以购房者身份咨询北京(jīng)市丰北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件台区房管(guǎn)局，房屋交易(yì)市场管理科一位(wèi)工作人员提醒，开发企业在营销时承诺赠送的面积不能计入(rù)购房合(hé)同，改造后有一(yī)定的法律(lǜ)风(fēng)险。而且，后期的物业费(fèi)收取和二手房交易都与面(miàn)积相关。

丰台区城(chéng)市管(guǎn)理综合行政执(zhí)法局一位工作人员则表示，不计入合同的部分即便(biàn)开发商许诺使(shǐ)用，也不(bù)具备法律效(xiào)力，一旦被举报，将由街道办事处的城管执法人(rén)员调查处理。

已有城市明确赠送面积规则

不过，在(zài)很多城(chéng)市并未明确商品(pǐn)房套内空间面积管理的情况下，4月18日，“楼(lóu)市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积(jī)”规定。

长沙明确提出进一步优化阳台(tái)等空间面积(jī)计算(suàn)规则(zé)。因(yīn)城(chéng)市景观风(fēng)貌要求需要封(fēng)闭阳台的(de)新建住宅项目，其封闭阳台按(àn)水平投影面积的1/2计入容积(jī)率和建筑面积进行商品(pǐn)房预售和不动(dòng)产登记。居住(zhù)建筑阳(yáng)台等按(àn)水平投(tóu)影(yǐng)面积的(de)1/2计入建筑面积的部分(fēn)，其(qí)水平(píng)投影面(miàn)积之(zhī)和按不超过套内建筑(zhù)面积20%控制。

合理调整飘窗和设备平台管控要求，进(jìn)一步(bù)提升住宅使用功能(néng)完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等(děng)宽，出挑宽度不超过(guò)0.8米(mǐ)。中央空调设备平(píng)台(tái)和(hé)分体式(shì)空调外机搁板可同时设置，不(bù)大于4.0平方米/户的(de)设备平台不计(jì)入容积率和建筑面积。

湖南中原研究院分析认为，该政策主(zhǔ)要影响三个层面：

最重(zhòng)要的赠(zèng)送方面，之前封(fēng)闭阳台是(shì)全计容，现在能(néng)做到(dào)半赠送；居住阳台的赠送(sòng)面积(jī)则由半赠送提升到套内建面的20%。

飘窗(chuāng)位置不计入套内面积，还可以做到(dào)与房间等宽，这意味着，开(kāi)发商(shāng)在建设房间时可以多(duō)出0.8米进(jìn)深空间。

设(shè)备平台(tái)不计入赠送面积，最多能再赠送4平方米。

多重规定之后，累计赠(zèng)送大概可以做到30%，长沙新房有望(wàng)迎来“负公摊”时(shí)代。

对(duì)于未明确赠送面积的城市，北京法学会不动产(chǎn)法研究会理事(shì)、北京金诉律师事务(wù)所主任王玉臣表示，购(gòu)房者要注意：

第一(yī)，尽量不要轻信所谓(wèi)的“赠送面积 ”说法，羊毛出在羊(yáng)身上，一般不太可(kě)能是真正的(de)赠送。

第二，务必注意所谓的赠送应当写在合同，只要写不到合同里，一般要么是违建，要(yào)么是侵占公摊或公共部分。

第三，购房者(zhě)可(kě)以在购房时要(yào)求开发商提供所谓“赠送(sòng)面(miàn)积”的相关规(guī)划(huà)文件，进行基本判断。如果(guǒ)和规划不符，则属于违规行为。

第(dì)四，购房时对购(gòu)房过程和相关宣(xuān)传材料做好取证，尤(yóu)其是关于“赠送(sòng)面积”部分的内容。

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