靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

“一代 ”们借(jiè)助时代的红利，完成了产(chǎn)业奠基，大赚特(tè)赚(zhuàn)。尽管“二(èr)代们”学历更高(gāo)，视野更广，但所处的环境，远比(bǐ)那时复杂，想学着祖辈吃一口(kǒu)房地产的大肥肉，并不现实。

文丨金融(róng)八卦女特约作者：身披铠甲(jiǎ)的方方

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“别人恐惧时我(wǒ)贪婪”在(zài)房产大势“已去”面前，似乎不灵了。

中国香港政府在今年2月(yuè)，宣布撤销执行了14年(nián)的防楼市过热强(qiáng)力限制举措，在经历了几个月的“贪婪”回温后，市场很快再次回到了“恐惧”。

根据(jù)香港(gǎng)土地注册处数(shù)据，8月香港整体物业注册量有4729件，较7月的5262件下跌(diē)约10.1%，创(chuàng)下近半年来的新低。

另(lìng)据中原地产的监测数据显示，中原城市领先指数（CCL）近期已回(huí)溯至2016年10月中旬。该指数(shù)在2024年上半年累计下跌3.67%，与历史高点相比(bǐ)，CCL指(zhǐ)数自2021年8月(yuè)的191.34点历史峰值已下滑25.89%，而从2023年4月的168.40点近期高(gāo)位则下(xià)跌了15.79%。

做为香港地产 “晴雨表”的三大豪门（长实集团、恒(héng)隆(lóng)地产、新鸿基地产）自然也不能“独善其身”，近期遭遇了(le)业绩“滑铁卢”。目前三大(dà)地产商都处于“N代接班”状态，同样的事情“一代掌权”时也发生(shēng)过，但靠着“低买(mǎi)高卖”的策(cè)略，屡次化险为夷。

当前的环境下，他们还(hái)能依靠(kào)祖上留下的商业智慧，再次(cì)站上巅峰吗？

/ “低买高卖”简单操作赚(zhuàn)得盆满钵满，

“房产一代”们(men)风光几十年 /

三大家族有一个(gè)共同点，即都是在早年香港地产暴跌趋势下，开始囤楼，赚得(dé)了千亿帝国的第一桶金。在(zài)过去几十年中的大多数时候，地产(chǎn)行业逻辑(jí)简单，只要跟对趋势，“买房得房”、“买楼(lóu)楼涨”，三大(dà)家族(zú)的(de)生意总能穿越周期，左右逢源，安然(rán)无(wú)恙。不过随着商业环境(jìng)的复杂和房产行业的(de)下行，他们的业绩也“垮”了。

据三大豪门近期公(gōng)布的数据，长实集团今年(nián)上半年(nián)营收为220.08亿港元，相较同期，下降10.55%，净利润为86.3亿港元，同(tóng)比下降达16.47%。恒隆地(dì)产(chǎn)营业(yè)收入则(zé)为61.14亿港元，虽然(rán)同比增长17%，但净利润仅(jǐn)有约(yuē)10.61亿港元，同比暴跌约55.72%。新鸿基地产取得收(shōu)入(rù)715.06亿港元，同比微(wēi)增0.44%，是三(sān)大豪门中唯一取(qǔ)得正(zhèng)向(xiàng)增长的。

几大豪门业绩同时“拉胯”，且幅度如(rú)此之大，在此前是极为罕见的，似乎伴随(suí)着“一代(dài)”们(men)的(de)“落幕(mù)”，香港地产行业靠“等待”就能赚钱的机遇也(yě)在逐渐消散，只留下“一代”们极具故事性的创业(yè)史。

长实集团的掌控人李嘉诚在香港被(bèi)称为“超人”，原因是他非(fēi)凡的战略眼光。

1950年，年仅22岁的他(tā)以约7000美(měi)元创办了长江塑胶厂，凭借引进先进技术和持续改(gǎi)进，成(chéng)为香港塑(sù)胶花行业的佼佼者，赢得“塑胶花之王”称号。1958年，香港塑胶花市场(chǎng)趋于饱和，而香港地产因为动乱等原因，大幅(fú)下跌(diē)，李嘉诚觉察到地产行业蕴含的巨大商机，开始(shǐ)转战(zhàn)房地产领域，囤(dùn)积大量(liàng)房产和地皮。

之后，房(fáng)地产行(xíng)业大涨，李嘉诚赚得盆满钵满。1971年他创立了(le)长江地(dì)产，次年更名为长江(jiāng)实业集团有限公司并成功上市，成为“华资地产五虎将”之一，奠定其地产大亨地位。但(dàn)如果仅依(yī)靠(kào)地产，李氏家(jiā)族并不能成为(wèi)香(xiāng)港家族之首，因为香港的多数物(wù)业在郭得胜领导的新鸿基地产旗下。

李氏家(jiā)族之所以能“称霸”香港(gǎng)家族，得益于李嘉诚的和记公司(sī)。1970年代中期，他开始收购九龙仓(cāng)集(jí)团等英资洋行，成为首位入(rù)主英资财团(tuán)的华人企业家，并(bìng)将这些打包运作为多(duō)元(yuán)化集团。

进入90年代，李嘉诚将投资版图扩展至全(quán)球，涉足电讯、能源、基建和零售等领域。之(zhī)后，李嘉诚(chéng)的(de)地产业务均划归到长(zhǎng)实集团，而非地产业(yè)务均在后成立的和记黄埔旗下。

从2000年(nián)起，李嘉诚通过和记黄埔(pǔ)扩大(dà)了(le)长实的国际业务，特别是(shì)在基(jī)建、能源和电(diàn)信领域。

2015年，李嘉诚在(zài)退休前重组长和(hé)系，新公司叫(jiào)长江和记实业有限公(gōng)司，注册(cè)地迁到了开(kāi)曼群岛，是长江企业控股(gǔ)有(yǒu)限公(gōng)司以及和记黄埔的母公司，目(mù)前长江(jiāng)和记实(shí)业实(shí)际控制的资(zī)产已达(dá)数千亿港元。尽管转型成功，房地(dì)产仍在李家商业帝国中占据举足轻重的地位。

要问李嘉(jiā)诚在地产行业赚(zhuàn)钱的逻辑是什么？简单来说就是低(dī)位(wèi)囤(dùn)积等时机。以他操(cāo)盘(pán)御翠园地块为(wèi)例，该地块由和(hé)记黄埔于(yú)2001年时以7亿元拿下，当时楼面价格(gé)仅1750元/平方(fāng)米，经过(guò)20多年，均(jūn)价(jià)涨(zhǎng)至90672.35元/平方米(mǐ)，也(yě)就是说，李嘉诚“什么都不干”，就赚(zhuàn)了几百亿，而这只是他操盘的(de)众多物业中的缩影。

恒隆(lóng)地产是由陈曾熙创立(lì)，1948年，陈曾熙从广州来到香港(gǎng)在永隆银行做普通职员，五十年(nián)代初，陈(chén)曾(céng)熙与(yǔ)林汝珩、陈德(dé)泰及康有为的两位侄子，共同踏上了(le)创业之路，成立“大隆建筑公司”，起初几人有着共同的(de)目标。不过不久，几人(rén)就在经营理念上产(chǎn)生分歧，陈德(dé)泰选(xuǎn)择(zé)退出，而(ér)林汝(rǔ)珩(háng)突然撒手人寰，于是陈曾(céng)熙(xī)开始独立创业。

1960年9月13日，恒隆集团(tuán)应运而生，恒隆的诞生地是中环的余道生(shēng)行(xíng)，一间不起眼的办公室(shì)，后经数次重要搬迁，从(cóng)旧恒生银行总行(xíng)大厦到上环恒隆大厦，再到铜锣湾恒隆(lóng)中心，最终落户(hù)于中环(huán)的渣打银行大厦(shà)，恒隆在每一次搬迁中逐渐壮大。

陈曾熙的(de)成功离不(bù)开他对多元化经营的前瞻性布局，一方面“耕耘(yún)”地产行业，另一方面涉足非地产(chǎn)行业，其中多(duō)个业务开创了香港的先河，例如将Hello Kitty、麦当劳等品(pǐn)牌引(yǐn)入香港(gǎng)。

1991年，儿(ér)子陈启宗(zōng)接棒陈(chén)曾熙，担任恒隆集团董事长，带领恒(héng)隆在90年代初敏锐地捕捉到内地市场的巨大潜力，成功(gōng)在上海等地布局，打造了包括恒隆(lóng)广场、港(gǎng)汇恒隆广场在(zài)内的多个地标性项目，随后更(gèng)将恒隆的版图扩展至沈阳、济南、无锡、天(tiān)津、大连、昆明(míng)、武(wǔ)汉和杭州等城市，实现了从香港到内地的跨(kuà)越式发展，并逐渐将恒隆地产打造成香港和(hé)内地房地产市场的巨头之一。

香港地产“大哥”新鸿基创(chuàng)始人郭德胜与李(lǐ)嘉诚经历相(xiāng)似，也是在(zài)抗战(zhàn)期间随家(jiā)人从广东逃到香港。他(tā)通过经(jīng)营百货批发起家，并在战后通过制衣业迅速积累了财富(fù)，被誉为“香港洋(yáng)杂大王”。

到了1963年，战后香港经济蓬勃发展，人口激增，房地产迎来暴涨(zhǎng)，郭德(dé)胜(shèng)与李(lǐ)兆基、冯景禧三人共同(tóng)成立新鸿基，被誉(yù)为“地产三剑客”。

60年代，由于内地的特殊局势影(yǐng)响到香港，大量外资撤离(lí)，新鸿基趁机低价收购地产。第二年情况(kuàng)稳定后，新鸿基地产一夜之间暴富。

1972年，新鸿基靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……上市，标志着“地产(chǎn)三剑客”的分道扬镳。郭得胜凭借对香港房产市场的敏锐判断，快速扩展业务，逐步(bù)将公司(sī)打造成为香港地产界的(de)领头羊之一。截至2024年(nián)6月底，新鸿(hóng)基仅在香港就拥有102万平米的(de)办公楼(lóu)物(wù)业组合，内地与香港总土地储备面积达1157万平米。

纵观(guān)三大家族的发家史(shǐ)，可以(yǐ)发(fā)现他们起(qǐ)步都借助了行业发展的“东风”，当时香(xiāng)港正处在房地产(chǎn)低谷期之时，而经济也刚开始(shǐ)复苏，未来(lái)前(qián)景一片大好，因此，只要有本(běn)金，似(shì)乎“闭着眼”买楼(lóu)，都能(néng)涨(zhǎng)。而进军大陆市场，也是相同的逻辑。不过(guò)，赚钱(qián)需(xū)要“天时、地利、人和(hé)”，若大环境处在下(xià)行空(kōng)间时，赚钱，就会变得异常(cháng)艰难。

/ “刚上位”就下跌，

“二代”们的生意为什么不好做了？ /

相比于“一代”们的“素人”出身，接棒的“二代”们大多(duō)在海(hǎi)外名校接受过良好的教育(yù)，具备国际化的视野(yě)，但在面(miàn)对复杂多变的房地产市场时(shí)，却仍显得力(lì)不从心。

2018年3月，李嘉诚宣布卸任长江和记实(shí)业董事会主(zhǔ)席一职(zhí)，长(zhǎng)子李泽钜接棒(bàng)。在2018年8月，正式接(jiē)掌父亲商业帝国不足三个(gè)月(yuè)，54岁的李泽钜(jù)交(jiāo)出了自己的第一(yī)份成绩单(dān)。据披露的财报数据显示，2018上半年，长江实(shí)业收入为241.18亿港元，同比下降19%，当中包括集团收入167.88亿港元及集团摊占(zhàn)合营企业的收(shōu)入73.3亿港元。

同时，自打他上(shàng)任以来，就(jiù)被沽(gū)空机构盯上，在(zài)一(yī)年多的时间中，长和股价(jià)下跌近25%，市(shì)值蒸发超千亿港元。直(zhí)至今日，长和股价依旧萎靡不振，在30港元左右(yòu)徘徊(huái)，无力再回到历史(shǐ)高点的60左(zuǒ)右。

与父(fù)亲充满(mǎn)“野心”和对(duì)新行业(yè)大展拳脚去尝试的策略不同，李泽(zé)钜更倾向于保守(shǒu)，外界评论他更像一个“守(shǒu)业者(zhě)”，而非“创业者”。他曾多次在业绩(jì)会上表(biǎo)示，自己更关注投(tóu)资的税后回报率。

在香港地(dì)产业开始回落前，李氏家族就将业务重心从香港和内(nèi)地，转移至国外。李泽钜上(shàng)任后，延(yán)续父亲的策略。

不过，虽然李泽钜在欧美各地的投资野(yě)心勃勃，但还是多次折戟，而这种(zhǒng)事情在李嘉诚(chéng)在任(rèn)期间是根(gēn)本无法想象的。

例如，2018年，长实发布公告称，130亿澳元(约合(hé)760亿港(gǎng)元)收购澳(ào)大利(lì)亚天然气管(guǎn)道公司APA Group的实施协议(yì)已(yǐ)终止，长和系公司将不(bù)会继续进行收(shōu)购事(shì)项，2019年5月8日，长和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布，将联同(tóng)TPG电讯公司，就双方的(de)合并计划申请遭澳洲竞争及消费者(zhě)委(wěi)员(yuán)会否决(jué)，采取法律行动，向联邦法院提出上诉。

在中(zhōng)国(guó)抛(pāo)售(shòu)房产而转战欧美后，李氏家族的(de)“热脸”怕是贴到(dào)了“冷屁股”。而近几年(nián)，李泽钜的(de)压力丝毫没有(yǒu)减(jiǎn)少。在过去(qù)一年中，长实获(huò)得472亿港(gǎng)元收(shōu)入，同比减少了16.1%，净利为173亿港元，同比下跌18.7%。其中，物业销售仅贡献131.5亿港元，占比不(bù)达三成。

这(zhè)里(lǐ)面还包括一笔巨额“订金”收入。而做为靠地(dì)产起家的长实，在2023年竟一块地也没有入手，倒是(shì)以48亿港元现金，收购(gòu)了Civitas全部股(gǔ)份，这是一家“二房东”公司，从各处寻觅合适的房子，签(qiān)订租约(yuē)，翻新修理，再租给弱势(shì)成年人(rén)，提供护理服务，从政(zhèng)府机(jī)构处赚取(qǔ)服务费。与此前购买楼盘，运作交易的方式相比，这活可轻松多了。不怪业内对李泽钜的评价是在(zài)推盘能力方面远不如新鸿基地产。

而恒隆地产则在今年1月迎来了第三代掌门人—陈启宗之子陈文博。刚执掌集团(tuán)半年的他，就面临着严峻考验，净利润下滑，股价下跌。

一向被视为“现金奶牛”的上海恒(héng)隆广场，上半(bàn)年的租金(jīn)收入和租户销售额同比下跌8%和23%。办公楼方面，上(shàng)海恒隆广场两座(zuò)甲级办公楼收入同比下跌7%，出租率亦下降10个百分点至(zhì)88%。

陈文博(bó)对此做了解释，简单来(lái)说，就是大环(huán)境不行，此(cǐ)前只做高端楼盘和物业的策略行不通了。

在现(xiàn)实面(miàn)前，陈文博不(bù)得不低头，将战略调(diào)整为不再局(jú)限于高端商业地产领域，而是逐渐向多元化方向发展，并优化租户组合，提(tí)升(shēng)商(shāng)场(chǎng)的(de)吸引(yǐn)力和客流量。同时(shí)，恒隆在内地和香港继续推进新项(xiàng)目的开发和运营，如杭州恒隆广场和上海恒(héng)隆广场的扩容项目，以期在未来市(shì)场(chǎng)回暖(nuǎn)时占据有利位置。

不过，从今年的(de)数据情况(kuàng)来看，陈文博的这一策略似乎并未奏效，目前，陈(chén)文(wén)博正在收缩(suō)投资，以更审慎(shè靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……n)的(de)态度做房产投资(zī)，或(huò)许对于陈文博(bó)守业能力的考验才刚刚开始。

新鸿基地(dì)产与长(zhǎng)实和恒隆(lóng)不同，在业务上，由于三个儿(ér)子(zi)都挺争气，因此新鸿基一(yī)直保持着稳(wěn)健的发展(zhǎn)。其家族风险来自于家庭争斗。

正(zhèng)所谓“成也萧何败萧何”，正是(shì)因(yīn)为三个儿子能(néng)力相(xiāng)当，所以谁也不服(fú)谁，在父亲(qīn)去世后，“三子夺嫡”大战便开启了，在历经十年，长子郭炳湘去世后，这场闹剧在收尾，最终由三子(zi)郭炳联继任。

或许郭炳联(lián)继承了(le)父亲的眼光和头(tóu)脑，在上半年不景气的环境中，其营收仍保持增长，尤其(qí)在内地市场，新鸿(hóng)基的表现尤为突出。公司推(tuī)出(chū)的上海滨(bīn)江凯旋门和(hé)杭(háng)州(zhōu)国际金(jīn)融中心等项目均取(qǔ)得了不(bù)俗的销售成绩。此外，新鸿基还(hái)通过优化物业投资组合和强化租金收入，保持了公司财务的稳健性。

但也仅仅是维持现状，想再找回祖上那种(zhǒng)“突飞猛进”的感(gǎn)觉，还是(shì)很难。

“一代”们“顺风(fēng)顺水”借“东风”，“二代”们有(yǒu)的激进、有的保守，有的能“硬控”未来，而有(yǒu)的在等待机遇，对于未来，三(sān)大家族策略(lüè)各有不同，但守业的艰难依(yī)然相同。

/ 探索？衰落？

三大家族的下一轮(lún)风光(guāng)在何方(fāng)？ /

市场在变，早已不是下行囤楼，上涨卖出就能赚钱的简单(dān)逻辑了。面对(duì)大陆与香港房地产市场环境的变化，长(zhǎng)实(shí)集团、恒隆地产、新(xīn)鸿基地产(chǎn)这三大家族企业，也(yě)正积极寻求转型(xíng)之路。

他们(men)开始调整业务结构，减少对传统住宅开发的依(yī)赖，加大在基建、商业地(dì)产、酒店、零(líng)售等领(lǐng)域的投入。同时，也在积(jī)极探索新(xīn)的增长点，如科技、环保、健康等前沿(yán)领域，希望通过(guò)技术创新(xīn)和跨界合作(zuò)，实现企业(yè)的可持续发展。

已退休的李嘉诚并没有闲着(zhe)，开始“玩”起了AI。值得(dé)一提的是，早在2012年李嘉诚就投资了(le)大模型赛道的明星公司DeepMind。随着新一轮AI技术浪潮的兴起，他(tā)的(de)AI投资力度逐渐扩大。进入2022年，他的投资项目中，有超过七成(chéng)与AI相关，在三大家族中，可以说，李氏家族是“玩的最花”，最无惧未(wèi)来的。

除了(le)此之(zhī)外，李氏家族(zú)还(hái)掌(zhǎng)握着英国40%的电信市场、7%的(de)供水市场、约830万户家庭以上的电力供应、以(yǐ)及大量的天然(rán)气、地产、商场、码(mǎ)头等产业，通过这些领域的布局，意图分散了(le)香港和大陆地产投资(zī)的风险。

恒隆地产则除了(le)对主营业务“更新迭代”之外，似乎并没有其它跨界动作(zuò)，新(xīn)掌门人陈文(wén)博在(zài)致股东函中表示：尽管(guǎn)内地消费市(shì)场近期放缓，但管(guǎn)理层认为消费者追求高品质生活的趋势未变，奢(shē)侈品及优质(zhì)服务需求犹存，此乃恒(héng)隆业务优势。管理层将积极应对(duì)市场变化，减轻其影响(xiǎng)。

而(ér)新鸿基(jī)地产则不仅专注于(yú)房地产(chǎn)开发，还(hái)积(jī)极拓展(zhǎn)多元化业务布(bù)局，涵盖港口及相(xiāng)关服务、零售、基建、能源、科技、医疗保健(jiàn)、电讯、财(cái)务及投资等多个(gè)板块，对于本身业务就相(xiāng)对稳定的它，其它领域的(de)拓展不过是“双保险”罢了。

在国际化方面，“二代”们并未停下脚步。如继续拓展海外市(shì)场，特别是东南亚、欧洲等新(xīn)兴市场，以(yǐ)分散风险(xiǎn)，寻(xún)找新的发展机(jī)遇。同时，他们也加强了对内地市(shì)场的关注，利用粤港澳大湾(wān)区等区域(yù)发展的契机，加强与内地的合作与交流。

虽然老牌香港(gǎng)房企和“二代”们正面临盈利下滑和市场(chǎng)挑战，但都在(zài)努力创造机会，等待“回(huí)暖”的机遇。

“一(yī)代”们借助时代的红利，完成了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代(dài)们”学历更高，视(shì)野更(gèng)广，但所处的环境(jìng)，远比那时复杂，想学(xué)着祖辈吃一口(kǒu)房地产的大肥肉，并不现实。虽然他们对于未来仍旧看好，但眼下的困难如何度过，如何扭转营收颓势(shì)，才(cái)是当(dāng)务之急。

创业不易，守业更难，中国香港三大房产豪门，此刻应该(gāi)比普通人更深刻理解这句话的含义(yì)。

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