传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如
还房
贷呼声再起

　　蓝鲸新闻9月10日(rì)讯（记者 崔陆鹏(péng)）在市场传闻(wén)有关方(fāng)面正(zhèng)在(zài)考虑进一步下调存量房贷利率之际，存(cún)量房贷利率下调的可能性有多(duō)大，引发广泛讨论。

　　针对前述存量房贷下调的传闻，蓝鲸新(xīn)闻致电多家(jiā)银行北京个贷中心，均被告知，目前不知情。

　　克而瑞集团董事长、上海易居房地产研(yán)究院执行院长丁祖昱称，“随着新旧房贷利(lì)差的逐渐扩大，存量
房贷利率仍有进一步(bù)下调的空间。事实上，‘517’新政以 来，随着(zhe)增量房贷利传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起率下行，存量房贷(dài)利率下调呼声再起。”

　　丁祖 昱(yù)认为(wèi)，如果能(néng)够尽快调降存量房贷利率，可有效减轻居民(mín)的负债压力，释放购买力，从而提振居(jū)民支(zhī)付能力和消费信心(xīn)，刺激消费回升，为经济增长提供(gōng)动力(lì)。

　　购房人关心房贷加点是否将有调(diào)整

　　蓝鲸(jīng)新(xīn)闻(wén)采(cǎi)访(fǎng)北京、上海、深圳多位购房人(rén)发现，对于下调存量房贷利率，当前他(tā)们(men)最为关注的房贷加点是否将有调整。

　　据了解，目(mù)前三地存量(liàng)房贷加点介于30个BP至55个BP之间。北京购房(fáng)人(rén)段武表示，“如果不取消(xiāo)加(jiā)点，即使我的存量房(fáng)贷随LPR下调后，也下调极有限。”

　　据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统(tǒng)计(jì)，2019年(nián)10月至2022年5月(yuè)，北京、上海、深圳、厦门几个重(zhòng)点城市首(shǒu)套房贷利率(lǜ)普遍(biàn)在4.8%至5.2%之间，比(bǐ)现在
增量首套房贷高出约150BP。

　　而(ér)根据人民银行披露，2023年9月(yuè)末存量住房(fáng)贷款加(jiā)权平均利率为4.29%；考虑存量(liàng)房(fáng)贷的重(zhòng)定价效应，若(ruò)大部分存量房贷在2024年1月1日重定(dìng)价，在2024年(nián)初重定价完成之后，存量住房贷款加(jiā)权平均利率(lǜ)约为4.19%。

　　今年以(yǐ)来，贷款市场报价利率（LPR）经(jīng)历了两(liǎng)次调整，2月5年期(qī)以上LPR单边下调25BP（基点）至3.95%，7月再(zài)下调10BP至3.85%，累(lèi)计(jì)已下调35个BP。

　　据蓝(lán)鲸新闻了解，目前(qián)，多个城市新发放的首套住房贷(dài)款利(lì)率已降至3.2%左右，北京(jīng)、上海、深圳目前三地存(cún)量房贷(dài)加点(diǎn)介于30个BP至55个BP之间。以北京为例，目前(qián)存量房贷利率多为4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在(zài)3.4%-3.5%，之前(qián)利息差已超过(guò)100个(gè)BP。另有(yǒu)部分城市首套房贷款利率降至(zhì)3%以(yǐ)下，例如，在广州，部分(fēn)商业银行首套房贷利(lì)率可低至2.89%，与公积金2.85%的利率(lǜ)几乎(hū)持平。

　　当前市场巨大的利率差，使得更多人提前
还贷。中(zhōng)金公司近期统计数据显示，目前银行(xíng)按揭早(zǎo)偿(cháng)率仍位于14%左(zuǒ)右的高位，并且可能存在使用消(xiāo)费(fèi)贷和经营贷置换
按揭的空间。

　　“投资理财买黄金不如还房贷。”这是陈名过去两年最明(míng)显的感受(shòu)。陈名(míng)2022年在北京郊区购买了一套住宅，商贷90万(wàn)元，利率在(zài)当(dāng)时的基准利(lì)率4.9%的基(jī)础上上浮55个BP，为5.45%，贷款20年，等额(é)本(běn)息月(yuè)供6165.6元
。经过几轮LPR调整和去年存量房贷(dài)利率(lǜ)下(xià)调，至今他的房(fáng)贷利率已下降(jiàng)至4.75%。“上半年(nián)我(wǒ)银行理财产品的平均收益率(lǜ)才2.8%，利差接(jiē)近2%。”基于此(cǐ)，近期，陈名东拼西凑将房贷余款近60万元一次性还清了。

　　在上海，去年刚刚购(gòu)买新房(fáng)的张娜则在“蚂蚁搬(bān)家”式的提前还贷。去年3月，她与丈(zhàng)夫共同购(gòu)买一套价值600余万元的(de)婚房，2传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起00 多万首付款，此外商业贷加(jiā)公积金贷款 400 万，贷款年限 30 年，商贷利率为4.55%，月供 2.1 万元。“跟现在3.5%的利率相比，太高了。”张娜称，再贷款前他们(men)就与银 行协商过(guò)可(kě)提前(qián)还 款，“现在只要能预(yù)约上，有结余就提前还。”

　　多地再启“商转公(gōng)”，核(hé)心城市少有开展(zhǎn)

　　虽然存量房贷(dài)利率是否(fǒu)会下(xià)调(diào)目前不得而知(zhī)，但(dàn)近期，山东青岛(dǎo)、江西赣州、吉林长春、安徽宣城等多个城市住房公积金中心发布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分(fēn)（或全部(bù)）商贷转换成公(gōng)积金贷款，由此降低买房人还贷压力。

　　以(yǐ)山东青岛为例(lì)，假设商贷利率(lǜ)为3.95%，公积金贷款首套利率为2.85%，选择等(děng)额本息贷(dài)款(kuǎn)60万元(yuán)、期限30年，“商转(zhuǎn)公”后，公积金贷款月供(gōng)比商业贷款减少365.88元，一年可节省4390元，30年可节省13.17万元。

　　据蓝鲸新闻不完全统计，截至目前，全国(guó)已有超30个(gè)城市陆续执行或优化(huà)“商(shāng)转公”政策。

　　不过，当前(qián)大部分(fēn)一、二线城
市尚未开启(qǐ)该业务。究(jiū)其原因，或与资金池存在缺口有关(guān)。

　　杭州住房公积金管理中心在问政平台咨询(xún)回复前述问题就表示，公积金资(zī)金使(shǐ)用率持续处于高位，还需通过融资来解决流动性问题，暂不具备(bèi)开展此类业务的(de)能(néng)力和条(tiáo)件；南京住房公积金(jīn)管理中(zhōng)心此前也表示，住房公积金资金使用率
仍在高位运行(xíng)（100%以上），所以目前不具备探索开展“商转公”业务的条件，以保证正常的公积金(jīn)贷款业务不受影响。

　　亦(yì)有(yǒu)观点认为，可通过“转按(àn)揭”来降低存量房贷利率。所谓存量(liàng)房贷转按揭，指的(de)是在取消(xiāo)房贷利率下限的基础上，进(jìn)一步(bù)放开银行(xíng)机构对于存量房贷的
竞争，从而实现存量房贷利率的下调。

　　中指(zhǐ)研究院(yuàn)市场(chǎng)研究总(zǒng)监陈(chén)文静则认为，当前各地(dì)存量房贷利(lì)率执行情况不一，下调存量(liàng)房贷利率的方式中(zhōng)，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原(yuán)商业银行直接(jiē)下调存量房贷利率的方式或许更为合 适，而(ér)通过不同银行(xíng)之间转按(àn)揭的方式，或造成更大(dà)市场竞争，对预期的稳定将形成(chéng)扰动。

　　文中陈明、张娜(nà)、段武均为(wèi)化名。

责任编辑：王馨茹

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