超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商(shāng)品住房“以旧换新”的城市越(yuè)来越多。

就在4月23日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自(zì)去年以来(lái)，支(zhī)持商品住房“以旧换新”的城市已(yǐ)超过40个。

不过，《每日经济(jì)新(xīn)闻》记者梳理发现，上述各城市(shì)推出的商品(pǐn)住房(fáng)“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相同(tóng)。在不同的政(zhèng)策支持力度下，“以旧换新”的效果也显露出(chū)了差异。

以郑州为例，截至4月24日(rì)下午(wǔ)，郑州市(shì)房产交易服(fú)务平台系统内已有超过180套“以旧换新二(èr)手房”完成登记入库，占试点阶段收(shōu)购计划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离(lí)郑州市二手(shǒu)住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还不到4天。而深圳本土房地产中介(jiè)机构乐有家4月24日在接受记者(zhě)采访时表示，他们开启“以旧换(huàn)新”试点项(xiàng)目后不(bù)到一周(zhōu)，已(yǐ)有7单签约客户。

不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较(jiào)长，目前各地住房“以旧换新”政(zhèng)策(cè)整体的落地效果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一(yī)二手房，降低交(jiāo)易成本，但同时存在二手房参与门槛较高、二(èr)手房评估价或交易价较低、可置换新房选(xuǎn)择少等痛点。

最大痛点是(shì)卖掉旧房

其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧换新”活动(dòng)。今年以来，越来越多的城市(shì)加(jiā)入进来。

从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一(yī)是房企联合经纪机(jī)构对旧房优先推售，若一(yī)定(dìng)期限内旧房售出(chū)则按流程购买新房；二是开发商或(huò)国资(zī)平台收购旧房，售房款超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制(kuǎn)用于购(gòu)买指定新房项目，这种方式是今年以来住(zhù)房(fáng)“以旧换新”的主流。

4月(yuè)23日，深圳市房地产业协会与深圳市(shì)房地产中介协会联合发(fā)起的“以旧换(huàn)新”就属于(yú)第一种。此前的4月19日，乐(lè)有家已与绿景(jǐng)白石洲正式开启“以旧(jiù)换新”活动，目前签约(yuē)参与(yǔ)活动的客户已有7单(dān)。

来源：乐有家

乐有家方面解释(shì)道，“以旧换新(xīn)”核心条款之一是(shì)帮(bāng)助(zhù)业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参(cān)与“以旧换新”客(kè)户最首要的动机是借此(cǐ)快速(sù)卖出旧(jiù)房，这(zhè)一占比达(dá)到70.8%。推(tuī)出“以旧换新”后，不少(shǎo)业主主动联系经(jīng)纪人咨询了解(jiě)。

对于以旧换新的项目，乐有(yǒu)家也是有选择的，其合作(zuò)新盘是位于深圳南山区的绿景白石(shí)洲项目，价格也有一定吸引(yǐn)力。该项目折后单价8.3万元/平(píng)方米起，周(zhōu)边二(èr)手房价格为13万(wàn)—15万元/平方米，新房和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们(men)了解到，目前(qián)成交的以(yǐ)旧换新单里，大(dà)部分旧房(fáng)与(yǔ)新房(fáng)的差(chà)价并不大，旧房售出后获得(dé)的房款能覆盖(gài)新房总价的60%以上，加上客户也有一定(dìng)的经济积累，承担的经济压力不会很大。”乐有家(jiā)方面表示，在流程上，客(kè)户可锁定意向房源2个月。2个月(yuè)内旧房售出，则前期的订(dìng)金自动转为购房款，继续新房(fáng)交易(yì)流程；如果旧房未售(shòu)出，客户可选择退(tuì)订新房，无违约责任。

不过，在广东(dōng)省城乡规划院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最(zuì)大的痛点是(shì)卖掉旧房(fáng)。“目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向(xiàng)房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得(dé)‘买新’的(de)优惠价格，就(jiù)得在‘卖旧’时能(néng)降低挂牌(pái)价，即降低(dī)挂牌价的(de)损失，在买新房上获得了补偿。”

记者了解到，无论是自有交易还(hái)是统一收购旧房，旧房抵新房(fáng)的(de)房款比例一般都在(zài)60%—80%，最(zuì)高不超过90%。还(hái)有(yǒu)城(chéng)市明确了具(jù)体的抵扣比例。如无锡市(shì)梁溪区在“以旧换(huàn)新”公告中明确指出(chū)，存量二手商(shāng)品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘是5个。

在(zài)不同城市、不同政策模(mó)式下(xià)，二手房抵扣的价格(gé)也(yě)不尽相同，有些低于市场价(jià)，有些则接近或(huò)略高于市场价。一位江苏苏州的(de)二手房业(yè)主就表示，她的二手房在(zài)“以(yǐ)旧换新”过程中是被官方收购的，其最终的评估价与市场价基本一致(zhì)。如果走市场化交易可能还卖不到评估价价格，主(zhǔ)要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。

李宇嘉认为(wèi)，“以旧换新”关键(jiàn)是激发(fā)二手房业主“依旧换(huàn)新(xīn)”的动力(lì)，政策的出发点和落脚点就是真正(zhèng)从满足业主住房消费升级(jí)的愿望，并从(cóng)降低置换(huàn)成超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制本、置换周期，并能买到心仪的(de)、优惠新房等角度施策。同时(shí)，卖(mài)不掉二手房则“无责退订(dìng)新房(fáng)”，这个很关键，可以给到参与活(huó)动的(de)二手房业(yè)主足够的(de)安全垫。

二手房参与门槛较高

记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了“以旧(jiù)换新”的(de)政策导向，但(dàn)仍(réng)处于政(zhèng)策探索阶段，当前整体效果尚不明(míng)显。如从目前落(luò)地的政策细则来看，不(bù)少城市(shì)都会对参与“以旧换新(xīn)”的二手房源有规定门槛或要求，尤(yóu)其是以国资平台等为主体收购旧房的。

以郑州为(wèi)例(lì)，试点阶段收购的二手住房需(xū)满足的条件包括但不限于(yú)：房龄不(bù)能超过15年、如有房贷需还清、要位于三(sān)环(huán)以内等(děng)。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。

郑州城发安居收(shōu)购二手房“以旧换新”流程图来源：郑州市房(fáng)产交易服务(wù)平台

目(mù)前，在郑州市房产(chǎn)交(jiāo)易服务平(píng)台系统内，已有超过180套“以旧换(huàn)新二手房”完成登记(jì)入库，房源总价在 29万—318万元，多(duō)数房源都超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制是一(yī)居室(shì)或二(èr)居室，房(fáng)源面积大多数都在70平方米以下。目前郑州参(cān)与“以旧换新”的新(xīn)盘有58个(gè)，均价(jià)在8100—42000元/平方米。

近日，记者以购房者身份采访郑州(zhōu)多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了(le)解到(dào)，通过“以旧换新(xīn)”方式购买新房并无特别限制，在售房源(yuán)都可以选，全款或者按揭贷款(kuǎn)的付款方式都可以，届时二手(shǒu)房被收购后可以直接抵扣房款或(huò)首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。

再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务(wù)，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区(qū)已有逾200套二手房被房企直接收购(gòu)。据“扬州发布(bù)”数据，一家(jiā)积极参与试点的房(fáng)企在5个月内承接的二手(shǒu)房收购(gòu)总额约2亿元，带动新房成交额近5亿(yì)元。

李宇嘉建议(yì)，“以旧换新”前(qián)期可选择资金链紧张、愿意让利的开发商(shāng)参与，并通过“以旧(jiù)换新”让开发商获得参(cān)与活动能有效提振销售的(de)好处(chù)，从而(ér)对市场(chǎng)其(qí)他开发(fā)商起到示(shì)范(fàn)效应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在(zài)问题或(huò)矛盾点在后续改革中(zhōng)是可以更好得到解(jiě)决的。比如说从评估的角度看(kàn)，可以采取多家评估公司联合评估、锚(máo)定周(zhōu)边市场二(èr)手房挂牌价和实际成交(jiāo)价、多次评(píng)估等(děng)方式进行。而对于纳(nà)入试点范围的房源，后续可以设立标准(zhǔn)和划分结构，尤其是研(yán)究不同(tóng)类型二手房收购后的再利用模(mó)式(shì)等。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制