北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客

去年北京(jīng)土拍市场成交的涉宅地块，已陆续开放售楼处或入(rù)市(shì)销售。

在北京南四环的大红门板块，中环悦府(fǔ)项目是丰台(tái)区正(zhèng)在推售的热(rè)门楼(lóu)盘，该项目用地(dì)是去年(nián)华润置(zhì)地与21家(jiā)房企的 激烈竞争中高溢价所(suǒ)获(huò)。

4月16日，中环悦府项目一位销售人员告(gào)诉《每 日经济新闻》记者，目前(qián)只要选定
房(fáng)源就(jiù)可以享受“一口价优惠”，即总价减去10万元(yuán)。而(ér)且每个房间(jiān)的(de)赠送面积(jī)大，“绝对是内城楼(lóu)盘得房率的‘天(tiān)花板(bǎn)’。”

不过，记(jì)者查询北京(jīng)市住建委官网发(fā)现，华(huá)润中环悦府项目（备案名：润盈(yíng)嘉(jiā)园）于4月13日开盘共推出326套房源，截至4月23日的预订量仅有7套。不过(guò)4月29日，记者再次查询时，发现该项目的预订量已减少至6套(tào)。

据(jù)北京某房企营销负责人透露，中环(huán)悦府项目受到周(zhōu)边竞
品楼盘(pán)的影响，销售压力大，尽管早已取得(dé)预售许可证(zhèng)，但因蓄客量不(bù)高，拖延(yán)了半个多月
才开(kāi)盘(pán)。

开盘半月仅预订6套房(fáng)

去年12月26日，北京(jīng)2023年土拍压(yā)轴大战上演，丰台大红门地块共吸引了22家房(fáng)企报名参拍，成为同批次(cì)最热门的地块。最终(zhōng)，华
润置地经过19轮报价，以34.845亿元摇号斩获该地(dì)块，溢价(jià)率为15%。

从地段(duàn)来看较(jiào)为优越，该地块位于北京南三环与四环之(zhī)间，靠近地(dì)铁大红门南站(zhàn)，北面遥望故宫博物(wù)院，离天坛公园不到(dào)5公(gōng)里。不过从地块周边市场来看又
颇具挑战，靠近地铁站方向就依次开(kāi)发了三个楼盘项目：中海和瑞叁号院、永定金茂府和华润中环悦府。

华润中环悦府样板房地(dì)上贴着(zhe)赠送面积的分割线 图片(piàn)来源：每(měi)经记者 刘颂辉 摄(shè)

记者(zhě)注意到，上述三(sān)个(gè)项目的备案(àn)指(zhǐ)导价(jià)均(jūn)为9.5万元/平方米，更加靠近地铁站的中海和瑞叁号院和永定金茂(mào)府项目已经是销售一两年的老盘，楼面价分别为5.38万元/平方米和(hé)5.07万元/平方米(mǐ)。而华润中环悦府项目的楼(lóu)面价则达(dá)到(dào)6.82万元/平(píng)方米，较中海和瑞叁号院和(hé)永定金(jīn)茂府(fǔ)项目每平(píng)方米(mǐ)贵了1万余元。

4月16日(rì)，记者以购房者(zhě)身份实地走访(fǎng)了(le)北京南四环大红门板(bǎn)块(kuài)的(de)部分楼盘项目(mù)。在华润(rùn)中环悦府项目现场，负责接待的一位销售人员介绍，项目(mù)单价为8.74万~10.25万元/平(píng)方(fāng)米，均价为9.5万(wàn)元/平方米，总价在(zài)1200万元以上，2025年12月底开始交(jiāo)付。

华润中环悦府4月13日开盘推出(chū)房源情况 来源：北京市住建委官网

也许是工作日的原(yuán)因(yīn)，售(shòu)楼处看房的人不多。负责接待的销售人员拿出一(yī)份6号楼“销控表”，66套房源上有约20套被涂(tú)上颜色，意思是(shì)已被(bèi)购房者锁定(dìng)。当记(jì)者打算算一下被涂上(shàng)颜色的8层房源价格时，其表示，这是老的“销控(kòng)表”，实际上8层肯定是有房(fáng)源的北京千万级楼盘只有6套预订， 开发商“送面积”揽客。等待一
段(duàn)时(shí)间后，其拿出新的“销控表”，上面显示一些(xiē)锁定好的房源被划去
，实际(jì)可供挑选的空白房源更多了。

记(jì)者还分别走访了(le)中海和瑞叁号院(yuàn)和永定金茂(mào)府(fǔ)项(xiàng)目(mù)售楼处，这两个楼盘(pán)项目(mù)的实际销(xiāo)售均价约为8.87万元/平方米和9.32万元/平方米，低于华润中环悦府项目。两个楼盘均于2025年12月底交房。

一位不愿具名的业内人员向记者表示，相较于相邻两个(gè)楼盘项目，华润中环悦府 的拿地时间晚，项目的利润空间压缩，却同样在明年12月底开始交房(fáng)，“开发(fā)建设周期短(duǎn)，会(huì)对房子的(de)品质形成压力。”

从华润中环悦府4月(yuè)13日开盘后的销售情况(kuàng)来看，记者查询北京市住建委官网发现，该项目(mù)此次共推(tuī)出6个楼栋共326套房(fáng)源，截(jié)至4月(yuè)29日的预订量仅(jǐn)有 6套(tào)，其中2#楼预订2套、3#楼预订2套、6#楼预订2套。

华润中环悦府6#楼的预订情况(kuàng) 来源 ：北京市住(zhù)建委官网(wǎng)

记者(zhě)在现场看到(dào)，华润中环(huán)悦(yuè)府北侧紧邻着学校(xiào)，南边则是一处大型家居(jū)建材市场(chǎng)，小区业主居住的静谧度或将受到影响。

华润置地北方大区方面向记者表(biǎo)示，中环悦府是公司高端产品(pǐn)系“悦系”作品，在打(dǎ)造(zào)过程中，是基于(yú)北京
瑞府、北(běi)京悦府等明星产品基础上，结合在(zài)地(dì)性客户需求，进行了一(yī)定的产(chǎn)品创新，更好地满足高端客群功能性(xìng)与审(shěn)美体验。

“项(xiàng)目(mù)具体交(jiāo)付时间以合同约定为准。在项(xiàng)目建设过程中(zhōng)，将通过(guò)精益节点(diǎn)管理与严格质量管控等(děng)举措，可(kě)做到保质保量交付。同时，会以实景(jǐng)示范区形式呈现项目部分区域(yù)的施工(gōng)品质，让客户提前看到项目实景效(xiào)果。”华润置(zhì)地北方大区方面表(biǎo)示，中环悦府项目(mù)于4月入市(shì)，当前为正常销(xiāo)售阶段，具(jù)体签约数据以北京市住建委数据为准。

上述北京某房(fáng)企营(yíng)销负责人告诉记(jì)者，近期北京新盘仍处于销售下行趋势，有些 楼盘宣称的销售业绩，实际上(shàng)完成一半(bàn)也(yě)不到，降价打(dǎ)折成为普遍现象。“大红门板块(kuài)的新房定价过高，后续开发商大概(gài)率也将(jiāng)降价销售(shòu)。”

“送面积”提高得房率

在拿地成本较高的情况下，华润中环悦府(fǔ)一方面(miàn)以“北京中轴线”为(wèi)营(yíng)销卖点，强调项目处在纵贯北京老城(chéng)的中轴线上，精装修品质高；另一方面，则突出“赠送面积”的特殊性。

上述中环悦(yuè)府的销售人员称，项目得房率基本上在86%以上，小户型的得房率能达到91%。“项目的产品品质、赠送面积(jī)是片(piàn)区内新房的标杆 ，绝对(duì)是内(nèi)城得房率的‘天(tiān)花板’，赠送面积大，得房率比旁边的项(xiàng)目高很多。可以说(shuō)，增加的赠送面积，变相在套内多出10多平方米，实际单价折算下来也在9万元/平方米左右。”

在
该项目一(yī)套134平方米四房的(de)户型(xíng)图上，南面的两(liǎng)个卧室和客(kè)厅阳(yáng)台各有一扇门和(hé)玻璃墙。而记者走(zǒu)进样板间却发现(xiàn)，门和墙不见(jiàn)了踪影，被改成地砖铺平(píng)到最外侧的落(luò)地窗，包括北侧两个卧室(shì)的飘窗位置也铺成(chéng)了平整(zhěng)的地砖。样板间赠送面积(jī)的(de)位置，则(zé)贴上了分割线。

华润中环(huán)悦(yuè)府营销中心(xīn) 图片来源：每经 记者 刘颂(sòng)辉 摄(shè)

“传统阳台(tái)一般是半赠送，属于无效赠送，而我们项目(mù)把阳台推掉
之后，直接包(bāo)进客厅里来，把每平方(fāng)米的面积(jī)都融(róng)入(rù)室内空间，真(zhēn)正做到‘有效赠送’。而且(qiě)落地窗 一步(bù)落地，飘窗位置都做成平的，公司全部会做好再交付。”上述销售人员表示，北侧设备平台赠送(sòng)的(de)面积不会对后(hòu)期使用造(zào)成(chéng)影响，“公(gōng)司会另外找位置做设备平台。”

在样板间的卧室里，与记者一同看房的还有另外两组家庭，一(yī)位销售人员正指着北侧卧室地面上的分割线，向大(dà)家介 绍赠送面积的位置，设备平台如何改(gǎi)成套内空间。

事实上，“赠送面积”是前些年新房市场常见
的营销噱头，又被称为(wèi)“偷面积”。虽然目前在上海、成都等地，“赠送面积”的营销方式已基本被杜绝，但在北
京楼市却仍然比较普遍。

据记者粗略计算，中环悦府(fǔ)的134平方米(mǐ)户(hù)型的房源变相“偷”了(le)约20平方米，占总面积的15%。其(qí)余137平(píng)方米、145平方
米、166平方米、176平方(fāng)米和213平方米户型的房源，也均存在“偷面积”的情(qíng)况。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，开发商类似“赠送面积”的目的往往是为了吸引购房(fáng)者，尽快销售回款。对于(yú)购房者而言，一些赠送面积最终可能既(jì)办(bàn)不了房产证，也无法受到法律有效保护，但房款中其实已包括了这部分
费用。比如赠送面积(jī)多的楼盘比不送面积的楼盘要贵，实际上已算在房款里了。“开发商类似赠送面积的行为多数(shù)属于违规操作，如果最终交房时(shí)的状态和规划不符，即为违(wéi)规行为，具(jù)体要和原始规(guī)划进行比对。”

北(běi)京市(shì)丰(fēng)台区城市管理综合执(zhí)法局一(yī)位业务科(kē)室的(de)工作人员也表示，开(kāi)发商(shāng)承诺(nuò)的“赠送面积(jī)”，将原本规划为设备平台等位置改成(chéng)室内(nèi)部(bù)分，该部(bù)分规(guī)划的面积不计入购房(fáng)合(hé)同内，严格来(lái)说属(shǔ)于
违章 建筑
。后期(qī)如果遭到举报，有调查被拆除恢(huī)复原样的风险。

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