中信建投：当前房地产行业尚处调整之中 穿越周期能力尤为重要

　　中信建投证(zhèng)券研究 文|竺劲（金麒麟分析师） 李凯

　　2024年上半年，房(fáng)企业绩持续下(xià)滑，利润率继续下滑，从盈利能力看央企表现最佳(jiā)，边际表(biǎo)现地方国企最优。房企有息
负(fù)债规模整体(tǐ)稳定，民企持续降杠杆，同时其现金短债比指标(biāo)当前依(yī)然较差，偿债能力有待提升。经营方(fāng)面，房企销售承压，上半(bàn)年(nián)百强(qiáng)房企销售同(tóng)比下降41.8%，规模房企全部录得负增长。拿地方面，房企以(yǐ)收定支减少拿(ná)地开支，且持续向高能级城市聚(jù)集。房企经营服务业务收入呈上升(shēng)趋势，收入结构持续优(yōu)化。当前行业尚处(chù)调整之中，穿越周期(qī)能力尤为重要，强者恒强趋势也更为明显，看好行业 中尚存之(zhī)强者。

　　业绩持续下滑，盈利能力央企最(zuì)强，边际表现地方国企最优(yōu)。2024年中期房(fáng)企营收20438亿元，同比下降16.4%，归母净(jìng)利润-1079亿(yì)元，亏损(sǔn)较上年(nián)扩大660亿元，板块业绩持续下滑。2024年中期房地产板块毛利率13.0%，较上年同(tóng)期下降2.1个百分点(diǎn)；实现归母净利率-5.3%，较上年(nián)下降3.6个百分点，利润率继续下滑(huá)。央企表现相对较优，2023年营收(shōu)同比(bǐ)增长1.0%，归母净利润(rùn)同(tóng)比(bǐ)下滑34.2%，毛利率17.6%，地方国企毛利率边(biān)际有所提高。

　　有息负债规(guī)模保持平稳，资产(chǎn)减值规模增加。2024年上半年房企有(yǒu)息负债规模整体保持平稳，但民
企持续降杠杆，且(qiě)偿债能(néng)力仍在恶化，截至6月末民企现金(jīn)短债比为0.2，较2023年末(mò)下降0.1个百分点。受房价持续下跌(diē)影响，2024年中期A股房企资产减值(zhí)规模(mó)126亿元，上年同期(qī)为47亿元(yuán)，资产减(jiǎn)值(zhí)规模增加。

　　销
售规(guī)模下降，经营服务业务占(zhàn)比提升。2024年上半(bàn)年百强房企 销(xiāo)售规(guī)模同比下(xià)降41.8%，规模
房企全部录得(dé)负增长。拿地方面(miàn)，房企以收定支(zhī)，上半年拿地TOP100房企全口(kǒu)径拿地金额同比下降39.5%，且持续向高能级城市聚集。房企经营服务业务收入呈上升趋势，收入结构持续优化。

　　投资建议：2024年以来，房地产支持政策的持续(xù)出台支撑了高能级城市房地产销售的较好表现(xiàn)，房地产开发企业聚焦核心（fly to quality）现象愈加明显。房地产(chǎn)行业整体中报业绩低于预期，市场尚处于调整之(zhī)中，穿越周期(qī)之(zhī)力变得更(gèng)为重要，行业(yè)强(qiáng)者恒强的趋(qū)势也更为明(míng)显。

　　行业风(fēng)险在于销售、结转及房企信用修复不及预期：1、销售(shòu)不及预期：地产(chǎn)市场(chǎng)销售目前仍处筑(zhù)底阶段，未(wèi)来有继续下行或(huò)恢(huī)复不及预期的风险；2、结转(zhuǎn)不及预期：销售疲弱导(dǎo)致房企销售(shòu)回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致(zhì)结转不及预期；3、房企信(xìn)用修复不及预期(qī)：部分高杠杆的房企出险可能性(xìng)仍存，导(dǎo)致行(xíng)业整(zhěng)体信用修复进度缓慢，影响房企公(gōng)开市场债务(wù)的融资规(guī)模与融资成本，进而导(dǎo)致行(xíng)业竣工及现金流(liú)压力加(jiā)剧。

　　竺劲：地(dì)产、周(zhōu)期及中(zhōng)小
盘研究组组长，房 地(dì)产和(hé)建筑行业
首席分析师，北京大学(xué)国(guó)家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，13年证券从业经(jīng)验。连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行(xíng)业），获得2020年新财(cái)富最(zuì)佳 分析师（房地产行业(yè)）入围奖，2020年机构投资者(zhě)·财新资本市(shì)场分析师成就奖 （房地产行业）大陆区(qū)入围奖，2020年卖方分析师水晶(jīng)球奖（房地产行业）第5名(míng)。

　　李凯：中信建投证券房地产(chǎn)行业(yè)研究员，伯明翰大学财务 管理硕士(shì)，研究(jiū)传统开发商、商业管理、物业管理。

　　证(z中信建投：当前房地产行业尚处调整之中 穿越周期能力尤为重要hèng)券研究报(bào)告名称：《资产减值高于预期
，强者恒强局面未变 ——房地产 开发行业2024年中报(bào)综(zōng)述》

　　对外发布时间：2024年9月6日 

　　报告发布机构：中信建投(tóu)证券股份有限公司 

　　本报告分析师：

　　竺劲 SAC 编号：S1440519120002

　　SFC 编号：BPU491

　　李凯 SAC 编号：S1440524040002

责任编辑：凌辰(chén)

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