安徽宣城“以旧换
新”首批261人抽100个 摇号名额，已启动第二批登记，旧
房价格评估是焦点

继江苏太仓“以旧换新”常态化之(zhī)后，安徽宣城也完(wán)成了(le)首批“以旧换新”登记和筛选(xuǎn)，并(bìng)紧锣密鼓地(dì)开启了第二批登记工作。

“现在第二批报名登记(jì)已经开始(shǐ)，不需要名额摇号，直接(jiē)按照报名时间顺序进行评估，具(jù)体周期长短不确(què)定(dìng)。”宣城山水闲庭置业顾问小(xiǎo)张表示。

《每日(rì)经济新闻》记者观察到，有了 太仓、苏州相城区等地的先行(xíng)样本之后，其他城市的 效(xiào)率(lǜ)明显提(tí)高了。宣(xuān)城与(yǔ)上(shàng)述城市“旧房换新(xīn)”模式基本相同，也由宣城市城建集团与宣城市(shì)国控集(jí)团(tuán)牵头(tóu)启动，并(bìng)且跳过(guò)了太仓的初代方案，采用“多套换一套”“多套换多套”“车位直接置换”等模式。

首批100组置换人摇号产生 公积(jī)金贷款配套已跟上

宣城市城建集团官微显示，“以(yǐ)旧换新”活动(dòng)3月11日启动、25日截止，30日公开摇号，从261个登记(jì)号(hào)码中抽出100名，正式进入评估 置换流程。

从(cóng)具(jù)体规(guī)则来看，宣城模式吸收了多地(dì)的成功经验(yàn)，参与“以旧换新(xīn)”的楼(lóu)盘包括世纪阳江、彩金湖畔、望湖(hú)城、山水闲庭、幕溪和府、观江越、江南里、星未来(lái)天下名筑等。值得注意(yì)的是，按照旧房收购价不高于新房 及车位销售价的置换原则，居民家庭可 以用一套或多套(tào)旧房，置(zhì)换一套或多套新房及车位。而产权车位或车(chē)库与旧房在同(tóng)一小区(qū)内的，可用车位或车库置换同等数量的新房车位。

“换(huàn)房过程中不收任何手续费，报名时交2万
元诚意金，后续无论是否换房，这笔钱都会退(tuì)还或者转为房款。可以多套旧房换一套(tào)新房，旧房(fáng)价格占新(xīn)房价格的比例也(yě)没有限(xiàn)制，但高于新房价格的(de)不退。”小张说。

根据规则(zé)，房屋收购款项(xiàng)方面，支(zhī)持(chí)收购款分批次支付给旧房原产权人，首批用于支付(fù)新(xīn)房首付款(kuǎn)，剩余旧房款需等新房贷款放 款成功后，支付给旧房原产权人。

政(zhèng)策层面，宣城(chéng)给(gěi)予“以旧(jiù)换新”明确支持。

3月22日，宣城市住房公积金管理委员会(huì)发布《关于(yú)调整我市住房(fáng)公积金(jīn)使用政策的通知》，其中特别提到，参与“以旧(jiù)换新”置换购(gòu)房人及其直系亲属，只(zhǐ)要符合住房公积金提取、贷款的(de)相关条件，均可申请使用住房(fáng)公积金。

事实上，宣城房地产市场和(hé)大(dà)部分三四线(xiàn)城市一样(yàng)，面临(lín)新房和二(èr)手房成交冷清的局面。

安居客平(píng)台 显示，宣城二手房4月挂牌均价7693元/平方米，同比下降(jiàng)7.37%。市区在售新建住(zhù)宅项目(mù)达到16个，销(xiāo)售单价从4999元-12000元/平方米(mǐ)不等。

宣城市住房和城乡建设局(jú)发布的房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)月报显(xiǎn)示，2023年1-12月，全市和市本级商品住(zhù)宅销售面积分别为(wèi)146万平方米和(hé)51.9万平方(fāng)米，同(tóng)比分别下(xià)降31.1%和增长(zhǎng)11.1%，但批准预售商品住宅同比分别增长12.2%和19.6%。

旧房(fáng)评估价成双方(fāng)焦点

一位参(cān)与宣城“以旧换(huàn)新”并(bìng)幸运摇中的业主在社交平台上对每经 记者表示：“自(zì)己想(xiǎng)好就行(xíng)，（旧房）评估价真的不(bù)高，我(wǒ)家拿(ná)出了两套房
子评估，确实(shí)比中介(jiè)挂的(de)价格(gé)低得多。”

不过她(tā)仍然(rán)决(jué)定继续进(jìn)行置换流程，因为“二手房市场不景气，卖也不好卖”。

旧房的评估价是“以旧换新”成功与否的关键因素。

上海易居(jū)房地产研(yán)究院根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况，指(zhǐ)出当前最主要的矛盾(dùn)点聚焦于二手房评估(gū)价上。从换房者 的角度看，担心中介公司或(huò)评估(gū)公司把二手(shǒu)房(fáng)价格压得太低了(le)。而对于收购二手房的国企(qǐ)来说，过高评估二手房，也会造成财政(zhèng)压(yā)力
增大或国(guó)有资(zī)产估值虚高的问题(tí)。

“从评估(gū)角度看，可以采(cǎi)取(qǔ)多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手
房挂牌价和实际成交价、多次评估(gū)等(děng)方式进行。而对于纳入试点范围(wéi)的房源，后续可以(yǐ)设立标准和划分结构，尤其是研究不同类(lèi)型二手房收购后的再利用模(mó)式等。”易居(jū)研究院认为。

易居研究(jiū)院指出，当前全国各地“以旧换新”工作(zuò)的开(kāi)展
中，相比传统置换模式，新模式下交易效率提高了(le)6倍(bèi)，即从传统的6个月交易周期压缩(suō)至1个月。

在传统(tǒng)的房屋置换(huàn)模(mó)式中，“卖旧”和“买新(xīn)”两笔(bǐ)操作(zuò)存在连环单交易(yì)风险。“以(yǐ)旧换新”模(mó)式下，无(wú)论是具备“解约(yuē)保护期”的先(xiān)买新再卖旧模式，还是类似宣城(chéng)的旧房换新模式(shì)，即便(biàn)因评(píng)估价格分(fēn)析(xī)而停(tíng)止换房，先行支付的定金2万元仍然能够退(tuì)还。对于购(gòu)房者或(huò)换房(fáng)者而言，交易的障(zhàng)碍因素消除、交易(yì)便利度增(zēng)大(dà)、换房流(liú)程(chéng)的舒适度(dù)也有所(suǒ)提升。

但广东省城安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点规院住房政策安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点研究中心首席研究员李宇嘉曾发文称，不赞成地方政府（或授意国企(qǐ)城投(tóu)）直接下场收(shōu)房。

据(jù)每经记者观察，率先(xiān)推行旧房直接换新房模式(shì)的太仓、苏州相城区(qū)，包括淮安、宣城(chéng)等(děng)，都属于规模较小(xiǎo)的城市或区域，而这些地(dì)方国资企业是否由足够资金实力、足够的经验运营好(hǎo)收回(huí)来的老旧且分(fēn)布零散的存量住(zhù)房？

李宇(yǔ)嘉在接受《每日 经济新
闻》记(jì)者采访时(shí)曾指出：“要看这些城市最后到底收购了多(duō)少，如果少(shǎo)量的收购，地方确实也有筹集保障性住房的需要，进行(xíng)以(yǐ)旧换(huàn)新也给市场释放信号，稳定市场信心。目前各地一直没有信(xìn)息(xī)披(pī)露具体(tǐ)收房(fáng)的(de)情况，而(ér)部分三四线(xiàn)城市的国企有没有资金实力去运作仍待 观察。”

“对开发企业来讲，要把品质好、性价比高的好房源(yuán)拿出来，不能把‘以(yǐ)旧换新’当作去库存(cún)、去尾货的机会。要让‘换新’的买家(jiā)真正看到，要买的新房是(shì)能改善自己居住的好(hǎo)房子。”李宇(yǔ)嘉(jiā)认为。

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