深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费

　　楼市下行、城市更(gèng)新受阻，深圳一批村民陷入无法按时获得过渡安置费的困局。

　　过渡安置费(fèi)（简称”过渡费“）指的是拆迁人（开发商/项目合作方）在(zài)拆迁过(guò)渡期对原业主可能发生费用的补偿。在深圳(zhèn)，不少城市(shì)更(gèng)新项目的过渡费按照被拆(chāi)迁(qiān)房屋的面积计算，例如，深圳市龙岗(gǎng)区(qū)有项目过渡(dù)费按照“20元(yuán)/月(yuè)/平方米”支付。

　　第一财经梳理人民网留言(yán)板上的信息发现，近一年来，深圳有超过10个城市更新项目的(de)居民称(chēng)，旧(jiù)改项目的开发商(shāng)拖欠过渡安置费(fèi)数月，另外，还有城市更新项目存在停工的(de)问题。

　　延迟的过渡费(fèi)

　　位于罗湖(hú)区(qū)翠竹街道的金钻豪园被称为“深圳(zhèn)最(zuì)难改造”的(de)旧(jiù)小(xiǎo)区之一，于2010年被(bèi)列(liè)入深圳第(dì)一批旧住宅(zhái)小区改造范围(wéi)。一直到2018年，金钻豪园(yuán)城(chéng)市更新单元一(yī)期项目实施主体才确认公示，为深圳新华城(chéng)房(fáng)地产有限公司。2019年，该(gāi)城(chéng)市更新项目正式开工，然而，直到2024年，该项目都还未(wèi)交付。

　　今年以来，金钻豪园的原业主多次在人民网留言板上称，工地长期处于半停工状态，从2020年起(qǐ)，过渡安置费就没(méi)有按合同规定发(fā)放(fàng)。

　　对于金钻豪园项目存在的问题，罗湖区翠竹街道信访(fǎng)办回复称，项目单位存在资金短缺等问题，区职能部门正协调项目单位筹措资金(jīn)，确保项目顺利建设，以及支付相关过渡安置费(fèi)。另外，罗湖区政府已成立工(gōng)作专(zhuān)班(bān)，研(yán)究解决金钻豪(háo)园项目盘活事宜，目前(qián)，已促进第三方国企介入项目，并就项目盘活的相关事宜达成一致(zhì)意向，明确项(xiàng)目将采用后进先出模式，引进增量资金开展盘活工作。

　　与上述(shù)城市更(gèng)新项目类似，深圳不少城市更新项目都(dōu)因为资金链紧张而拖欠原业主的过渡费，与此同时，城市更新项目的建设进度也放缓，其(qí)中，就涉及佳兆业、勤(qín)诚达、恒裕集团等房企。

　　今年7月，龙岗区五联竹(zhú)头背、岭背坑旧改(gǎi)项(xiàng)目的居民反映，该项(xiàng)目的过渡费已(yǐ)拖欠一(yī)年(nián)多，另外，项目的开发商目前股(gǔ)权已经被冻结，询问(wèn)是(shì)否会影响项目的正常进(jìn)行。深圳市龙岗街(jiē)道回复称(chēng)，已督促意向实施主体及时履行支付义务，对方表示目(mù)前正多渠道筹措资(zī)金(jīn)。

　　据悉(xī)，该项目的意向实施主体为深圳市保达房地(dì)产开发有限公司，而该公司由深圳市勤诚达地产公司（下称(chēng)“勤诚达”）、深圳市(shì)保利房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司分别持(chí)股50%。勤诚达是深圳本地(dì)房企，成立至今(jīn)已(yǐ)27年，近年来，勤诚达的住宅项目为了快速回笼资金，以5折价(jià)格违规销(xiāo)售，后被暂停。企查查资料(liào)显示，勤诚(chéng)达集(jí)团(tuán)已经是失信被执(zhí)行人，并(bìng)且被限制高消费。

　　深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费专注豪宅开(kāi)发(fā)的深圳本地房企恒(héng)裕集团(tuán)，近期也出现资金筹措困难(nán)的(de)情(qíng)况。今年6月，深圳(zhèn)市龙岗区龙(lóng)东(dōng)社区上井地(dì)块土地整备利益统筹项目原业主反映称(chēng)，开发商停付(fù)过(guò)渡(dù)费。

深圳部分城市更新推进遇阻，多个项目被爆拖欠村民过渡费"font-L">　　官方回复称，该项目的合作方为上(shàng)井股(gǔ)份合作公司、恒裕集团(tuán)。该项目正(zhèng)在开展第一块留用地(dì)的开发建设工(gōng)作，同(tóng)时正在完善项目其他用地报批手(shǒu)续。因房地产市场环境严峻，资金筹措(cuò)较为困难，同时需要对第一块留用(yòng)土地进行开发建设进行资金投入，影(yǐng)响了公(gōng)司资金周转。为了及时解决(jué)项目涉及过渡费(fèi)拖(tuō)欠问题，街道于(yú)6月6日再次约(yuē)谈项目合作单位，要求其加快筹措资金用于支付相关(guān)过渡费。项目合作单位表示正(zhèng)在筹集资(zī)金，一旦资金到位，立刻按协议支(zhī)付过渡费。

　　曾被称(chēng)为“旧改之王”的佳兆业集团，如今(jīn)也陷入城市更新项目推进不畅(chàng)的情况。今(jīn)年5月，有(yǒu)村民在人(rén)民网留言本上(shàng)称，红朱岭旧改(gǎi)项目的房子已经被(bèi)拆7年，拆迁过渡费停发了一(yī)年多(duō)。对(duì)此，龙岗区(qū)平湖街道约谈项目合(hé)作(zuò)方佳(jiā)兆业集(jí)团，佳兆业集团表示，目前房地产市场环境普遍严峻(jùn)，红朱岭项目近期(qī)出现资金(jīn)困难、推进放缓(huǎn)的情况，公司正在多方筹措资金(jīn)支付过渡费。同时公司(sī)积极寻找合作方，当前项目已与国企进行对接中，一旦成功(gōng)，可(kě)以重(zhòng)新盘活项(xiàng)目(mù)。

　　佳兆(zhào)业位于(yú)龙岗区坂田街道的城市更新项目也陷入停滞(zhì)。今年5月，居民反映称，坂雪(xuě)岗科技城11号城市更新单元(yuán)（下称“科技城11号”）建设主体(tǐ)烂尾，新雪社区旧改陷入停滞，厂房(fáng)人去楼空荒置(zhì)几年，

　　对(duì)此(cǐ)，龙岗区城市更新和土地整备局称(chēng)，2022年至今，龙岗区政府多(duō)次督促佳兆业处置相关资产，已筹集支付科技(jì)城11号的过(guò)渡(dù)费2128万元。纾困方(fāng)案方面，龙(lóng)岗(gǎng)区主动对接十多家国央企以(yǐ)及债权方、资产(chǎn)管理公司，并编制多版处置方案，希望找(zhǎo)到(dào)“善意(yì)第三人”盘活项目，加速项目处置，但因房地产经济下行(xíng)，项目经济可行(xíng)性差等(děng)原因，暂无企业明确接盘。

　　融资(zī)、销售两难

　　广东省住(zhù)房政策研究中(zhōng)心研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉对第一财经记者表示，近年来深圳不少城市更新项目进度(dù)放缓，表面上看，是因为资金紧(jǐn)张(zhāng)，而实质是(shì)，按(àn)照目前商品房销售情况来看，旧改后的商品房入市，销售收入可能不(bù)足以覆盖旧(jiù)改项目的成(chéng)本，开(kāi)发商从而放慢了城市更新的步伐。“这些项目大多是在房(fáng)价快速上涨时期签约(yuē)或者(zhě)批复的，补偿原业主的(de)价格相对较高，现在房价下行，销售去化放缓，尤其对民营房企来说融资难(nán)度加(jiā)大，房企的销售预期也减弱。”李宇(yǔ)嘉表示说(shuō)。

　　李宇嘉表示，随(suí)着深圳人(rén)才(cái)房、配售型保障房的入(rù)市，市场上的(de)刚需(xū)房源不及改善型住房受(shòu)欢迎，而对于一些城市更新项目来说，彼时审批规(guī)划的产品与当前市场需(xū)求可能存在一(yī)些差异。因此，他认为，推进城市更新项目的进程，可以在规划、拆(chāi)迁补偿标准、容积(jī)率、商办(bàn)的配(pèi)置标准(zhǔn)等方面进行调整(zhěng)。

　　此前，深圳一城(chéng)市更新公司的工作(zuò)人员对第一财经表示，当前房地产市场下行(xíng)，开发商对城市更新项目的推进动力不足。其公司在深圳的一(yī)城市更(gèng)新项目已经具备(bèi)开发建设条件，公司资金也比较充足，但考虑到公司目前在深(shēn)圳(zhèn)仍有多个新房项目在(zài)售，而当前深圳新房市场价(jià)格战竞争激烈，销售去化速度较慢，“即使房(fáng)子建好了，去化也是个难题”，因此(cǐ)其公司还未对相应地块进行开发。

　　今年以来，深圳限购条(tiáo)件放松、首付比例下(xià)调、二手房业主持续降价，在上述因素影(yǐng)响(xiǎng)下(xià)，深圳二手房成交量上升(shēng)，但新房市场销售情况仍然不佳。乐有家(jiā)研究中心统计的数据显示，今年上(shàng)半年，深圳二手房过户21394套，同比2023年上(shàng)半年(nián)上涨32%，成交套数均(jūn)高于2022年、2023年同(tóng)期(qī)；新房售出12135套住宅，同(tóng)比减少25%。截(jié)至今年6月，深圳(zhèn)新房住宅的去化周期(qī)为24.8个月(yuè)。今年7、8月，深圳新房成交量依旧(jiù)处于2500套左右的低位。

　　楼市低迷(mí)，能顺利推(tuī)进的城市(shì)更(gèng)新项(xiàng)目数减少。过去几年，深圳的城中村改造规模，在全国范(fàn)围内排在前列(liè)，据合(hé)一(yī)城市更新统(tǒng)计，截至(zhì)2024年8月11日，深圳有1041个项目被纳入城市更(gèng)新计划(huà)，但只有538个走到实施主体公示这一(yī)步，即从2010年以来，只有一半的城市(shì)更新项目改造获得重要进展。

　　当然，实施主(zhǔ)体确认后，也并不意味(wèi)着进入安全区，就像上述的金钻豪园项目，尽(jǐn)管已经开工建设，仍然出现了资金紧张，项目陷入停滞的问题。

　　合一城市更新统计的数据显示，2024年上半年，深圳已有5个城市更新项目(mù)失效，宝安有4个(gè)、坪山1个，涉拆除重建用地面积约55.17万平方米。截至2024年6月(yuè)18日，正处于计划失效期仍未(wèi)调出(chū)城(chéng)市更新(xīn)计划的项目共计55个。

　　李宇嘉认为，已经失效的城市更新项目，说明多年来没有(yǒu)投资主体愿意介入，或者规(guī)划方案审批不能通过。他表(biǎo)示，这(zhè)些项目可以常态化推进综合整治或拆整结合。综合整治主要是基于消防安全、房(fáng)屋结构安全(quán)的考(kǎo)量，对社区的水、电、燃(rán)气、网络、道路(lù)等(děng)公共配套(tào)进行修缮，补齐短板。

责任编辑：何俊(jùn)熹

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