上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元

最近几天，沪上最大的小区上海康 城要换物业的事情(qíng)引发关注。

上海康城。图片(piàn)来源：澎湃(pài)新闻(wén)

8月26日，上海康城第五届业主委员会在微信公(gōng)众号上发布了一则《关(guān)于上(shàng)海市闵行区上海康城小区2024年第二次业(yè)主大会结果的公(gōng)告》。公告称，上海康(kāng)城小区2024年第二次业主大会于
8月25日(rì)下午召(zhào)开，经小区业主投票表决，决(jué)定不再续聘在管物业服(fú)务企业（深圳碧桂园盛孚物(wù)业服务(wù)有限公司上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元上海分(fēn)公司）。公告披露，此(cǐ)次(cì)投票表决的总投(tóu)票权数12152票，总发放票数12152票，反馈票数8495票。同意上海最大居民小区公告：炒掉物业！广州有小区炒掉物业后，年入500万元不续(xù)聘(pìn)票(piào)占专有部分业主总人数比例近76.94%，同意不续(xù)聘票占专有部分建筑总面积比(bǐ)例(lì)77.07%。

8月30日晚间，据澎湃新闻从上(shàng)海市闵(mǐn)行区莘庄镇相(xiāng)关部门了解到，上海康城召 开业主大
会更换物业一事情况属实。一位莘(shēn)庄镇相关人士表(biǎo)示，不论是小(xiǎo)区居民(mín)续聘物业还是重新选聘物业，政府管理部门都会本着公开公平公正的原则，充分听取和尊重广大业(yè)主的意见。

从2013年进驻上海康城(chéng)小(xiǎo)区以来，碧桂(guì)园物业已经在
上海康城小区服务了超过10年时间。今年4月，上(shàng)海康城第五届(jiè)业主委员会发(fā)布《关于上海康城物业服务质量(liàng)问题的(de)沟通整(zhěng)改(gǎi)函(hán)》。

其中提到，为维护小区广大业主(zhǔ)的(de)权益，上海康城第五届业主委员向深圳碧桂(guì)园盛(shèng)孚物业(yè)服务有限公司上海(hǎi)分公司发(fā)出关于上海(hǎi)康城物业服(fú)务质量问题的沟通整(zhěng)改
函 。根 据整(zhěng)改函，康城业主对物业公司服务质量的(de)不满主要涉及工程维修问题(tí)、保洁(jié)问题、保安问题、绿化问题(tí)、客服问题、维保(bǎo)维修(xiū)费用问题等方面。

澎湃新闻记者从闵行区莘庄(zhuāng)镇了
解到，接下(xià)来，上海康城将(jiāng)会面对旧物业撤离、新物业选聘的工作，当务之急是先要明确新物业公(gōng)司的选聘方案，确保平稳
过渡。

“从8月28日开始，上(shàng)海
康城已(yǐ)经连续召开了5场物业选聘事项的意(yì)见听取会，参与 对(duì)象包括两委(wěi)班子成(chéng)员(yuán)、党组织、支部委员、党员、楼(lóu)组长、社区合伙人等，正在征询业委会(huì)、居民和职能部门的意见，具(jù)体 需要多少居民(mín)同意才能生效，选(xuǎn)聘方案也要进行表决。”莘庄镇相(xiāng)关人士(shì)告(gào)诉澎湃新闻。

谈(tán)及新的物业(yè)公(gōng)司选(xuǎn)聘，上(shàng)海康城社区党委(wěi)专(zhuān)职副书记、康(kāng)城社区委员会专职(zhí)副主任张军萍在接受澎湃新闻记者采访(fǎng)时表示(shì)，由于每个小区的情(qíng)况不同、业主要求不同，物(wù)业公司选聘(pìn)方案需要建立在充分听(tīng)取每位业主对物业下一步的服(fú)务标准(zhǔn)、服务条件、服务价格的意见，在此基础上(shàng)不断完善，制定(dìng)出质价相符、量身定制的(de)物业选聘方案。在(zài)这方面，社区党委或者房管部(bù)门在程(chéng)序上给予(yǔ)指引，具体还是由业(yè)委会依(yī)法依规进(jìn)行整体推进，最(zuì)后通过业(yè)主(zhǔ)大会表决，再进入下一步工作(zuò)。

莘(shēn)庄镇方面同时透露，在新的物业公司选聘完成之前的这段(duàn)过渡期(qī)，现有物(wù)业公司仍将会按(àn)照既定标准和物业服务价格，为上(shàng)海康(kāng)城提供各项(xiàng)物业服务，“目前。老物业的态度还是不想放弃康城。”

据澎湃新闻此 前报道，上海康城是沪上最 大的单体开放式社区，位于闵行区莘庄镇西片，占地面积1平方公里(lǐ)，规(guī)划建筑面积207.73万平方米，286栋高(gāo)层住宅，规划户数12500户，实际(jì)居(jū)住人口约3.6万(wàn)人(rén)。

有网友评论称(chēng)：

“我们小区也想换(huàn)，康城的物(wù)业问题，我们同样(yàng)有，而且我们物业就是几个老年人组成的草台班子，混日子的。”

“炒掉了，物业费不(bù)涨，有新公司接盘吗？服务质量会提升吗？……后(hòu)续关注”

“买
一样商(shāng)品如果不满意可
以退(tuì)款退货，同样的道理，物业不提供应(yīng)有(yǒu)的服务业主也有权利说不。这样才能促使物业(yè)行(xíng)业良性(xìng)发展，而不是现在这(zhè)样大多(duō)数物业都只知(zhī)收(shōu)钱不干(gàn)活不服务。”

“现在都是不提高物(wù)业费，物业就摆烂！更大的问题是很多小(xiǎo)区没(méi)有业委会，有的对物业监督不到位！”

值得注意的是，据《三联生活周刊》此前报道，2024年3月，广州的(de)祈乐
苑小区已(yǐ)实现自我管(guǎn)理10年。

祈乐(lè)苑小区位于海珠区西段，一街之隔便是中山(shān)大学，是周边一个大型小区。26个楼栋里居住着1400多户居民。一个如此体量的(de)小区，是靠什么实现业主自我管理的？细究这个问题时
，人们还发现了祈乐苑小区(qū)另一个难得之处——自 我管(guǎn)理十年来，小区只涨过了一(yī)次物业费。而哪(nǎ)怕是那(nà)一次大幅提价(jià)50%以后，小(xiǎo)区的物业(yè)费依然(rán)是低廉的楼梯(tī)房1.2元/平(píng)方米、电梯房1.5元/平方米。

冼敏强是祈乐苑小区的业(yè)主，平日的主要身份是一(yī)名热衷志愿者(zhě)服务的企业家。从小区业委会成立(lì)之际，他就全程参与了(le)业主自我管理的全过程，后来又连续担任(rèn)小区业委会(huì)主(zhǔ)任。他
讲述称(chēng)：物业管理的最大支出是人力成本。我做企业最多(duō)的时候管过几
百号人(rén)，知道好的管理关键在于提高人的积(jī)极(jí)性和稳定，所以业委会接管后，就在人力资源(yuán)管理下了很多功夫。我们给保洁员、保安的工资待遇(yù)和福利都是业内比较高的，给他们配建了专门的食堂和宿舍，也有年度体检和“五险一金”，符合条件的还有带薪年假。物业中心下(xià)面有50多名管理人员(yuán)，工资薪酬和保险福利现在每月大约就有30多万。唯一一次涨物业费，也是因为这些年人工成本涨得很(hěn)快，我们(men)当时(shí)给(gěi)全体业主(zhǔ)说明这个事情之后，多数人也是(shì)表(biǎo)示理解，最后大家投票通过的。现在物业(yè)费(fèi)是占到我们营收(shōu)的
60%左右了，成了大头。

业委会对所有(yǒu)财务数(shù)据会采取公开制度，每个(gè)月会在小区的公布(bù)栏公 开上月的收支(zhī)情况。所有盈利的结(jié)余，都会被投入到小区的 日(rì)常维护和更新中。这是在当初决定自管的时候就达成了共识的。刚开始自管(guǎn)三年下(xià)来，小区收入1200万，结余(yú)就有500-600万(wàn)元。去年小(xiǎo)区总(zǒng)收入大
概550万元，基本都用在小区(qū)的日(rì)常维护和翻(fān)新方面，比(bǐ)如春节前就应业(yè)主要求，翻新了小区内的公共(gòng)广场。

如(rú)今，祈乐苑小区每年营收能(néng)有(yǒu)500-600万元(yuán)，所有经费都被投入到对小(xiǎo)区的更新管理中，账目清晰且每月定期公 开(kāi)。在(zài)城市化的购(gòu)房潮 逐渐降温(wēn)之(zhī)际，关乎人们居(jū)住幸福感的小区物业管理与纠纷(fēn)，正逐渐成为都市生 活里一个(gè)绕不开的话(huà)题。在一个存量房管理越来越重要(yào)的时代(dài)，祈乐苑小区或许提供了一(yī)个(gè)可参考的
样本。

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