物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评

文｜陈(chén)聪(cōng) 张全(quán)国 刘河维 王天瑜 朱翀佚李俊波

2024年中报，物业服务企业核心业务保持增长，外拓质(zhì)量有所提升，效(xiào)率(lǜ)也维持稳定(dìng)，体现类(lèi)公用事业属性。影响企业估值的最(zuì)核心因素依然是(shì)公司治理问题。独立性风 险较小的公(gōng)司、高分红的公司，能够获得(dé)更高的估值溢价。我们相(xiāng)信，伴随企业主动控制增量关(guān)联交易，逐渐消(xiāo)化(huà)存量关联占款，并提(tí)高分(fēn)红水(shuǐ)平，物业服务(wù)企业的独立(lì)性担忧能够有所减轻。我们看好核心主业发展稳(wěn)健、分红(hóng)率较高的物业服
务(wù)企业。

▍独立性、分红和治理仍是资本市场对物(wù)业服(fú)务企(qǐ)业的核心关切(qiè)。

当前市场投资者对于物业服务公司主业的类公用(yòng)事业和受(shòu)经济周期影响小(xiǎo)的属性(xìng)认同度高，对解决企业资金被占用和关联方占款(kuǎn)增加问题的(de)信心弱。高分红的公司估值更高，独立程度高(gāo)的公司估值更高。关联方在物业服务公司的占款总规模确实有 所增加，根据各(gè)样本(běn)公司公告（本报告公司数据除额外注明外均(jūn)来(lái)自
各(gè)样本公司公告），2024年中期样本企业关联方(fāng)贸易应收款相较于去年(nián)同期增长20.6%，增(zēng)速相较(jiào)于2023年全年增长3.7个百分点，存量贸易应收款相对于(yú)企业净利润比例(lì)庞(páng)大。当然，企业也开始控制和压降关联方交易规(guī)模，到2024年(nián)中期，非业主增值服务收入和毛利润占比(bǐ)已经(jīng)下降至7.2%和 6.5%。

▍许多企业顺应(yīng)市场需(xū)求提(tí)升分红比例。

提升分红是减轻资金占(zhàn)用风险的重要举措。2024年中(zhōng)期，众多企业宣派中期股息，并有(yǒu)企业提升了分红水(shuǐ)平，并获得投(tóu)资者认可(kě)，重点公司中，有(yǒu)4家提(tí)升(shēng)了中期分红水平。不过，提升股利支付率普(pǔ)遍采取(qǔ)特殊股息的名义。我们(men)认为，作(zuò)为现 金牛行业，70%左右的股利支付率是(shì)匹配(pèi)行业运营特点的。

▍企(qǐ)业回归基础服务，行业(yè)稳物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评步提质拓(tuò)展。

2024年上半(bàn)年，样本企(qǐ)业营收增速(sù)达(dá)到7.3%，其中基础物业服务增速达(dá)到11.8%，依然是行业规
模增长的主要推动因素。企业保持一定的外拓规模，但拓展更加谨慎，合约质量明(míng)显提升，样本企业上半年在管面积同 比增(zēng)长12%，住宅方(fāng)面的拓展更加注(zhù)重项目(mù)密度，非住宅方(fāng)面(miàn)的拓展更注(zhù)重拓展大额合同。合同质量(liàng)提升叠(dié)加提效(xiào)动作(zuò)，2024年上半年重点(diǎn)企业（剔除开(kāi)发商出险及(jí)亏(kuī)损的企业）基础物业服务毛利率14.1%，比去年(nián)同(tóng)期增长(zhǎng)0.1个百分点，在行业压力较大(物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评dà)背景下逆势保持较好的效率(lǜ)。整体而言，叠加销管费率下降，重点企业2024年上半年净利润同比增长12%，与收入增速保(bǎo)持持平。

▍企业进一步加强应收款和现金流管理(lǐ)。

2024年上半(bàn)年，宏观经济不(bù)确定(dìng)性之下(xià)各类业态
的业主支付意愿都有所下降。企业应
收 款整体(tǐ)规模相较去年均有所增(zēng)长(zhǎng)，大多数企业(yè)的(de)应(yīng)收款(kuǎn)增长幅度都高于收入的(de)增长幅度(dù)。我们统(tǒng)计，2024年(nián)上半年(nián)样(yàng)本企业贸易应收款(kuǎn)增(zēng)长幅度达到(dào)7.9%，大(dà)于营收7.3%的增速，但小(xiǎo)于2023年全年贸易应收款12.2%的(de)同比增速。这说明虽(suī)然应收款(kuǎn)确实面临挑战，但整体而言企业已经在努力控(kòng)制应(yīng)收款增长水平(píng)。2024年上半(bàn)年，企(qǐ)业应收账周转天数和应付款周转天数分别同比增加10天和7天(tiān)，现金循(xún)环周(zhōu)期(qī)没(méi)有明显(xiǎn)恶化。

▍风险因素：

部分企业(yè)股利(lì)支付率过低，账面资金运用过于低效的风险。应收风险积累，运营回款在202物业｜收入利润稳健增长，继续提升整体分红：2024年中报总评4年下半年进一步(bù)放慢的风(fēng)险。开发行业下(xià)行，企业有可(kě)能在非业主增值(zhí)服务带来亏损状态(tài)下继续开展该项业务的风险。企(qǐ)业毛利率进一步下行的风险。存量时代下，企业外(wài)拓竞争加剧的风险。

▍投资策略(lüè)：

2024年中报，物业服务企业核心(xīn)业务保持增长，外拓(tuò)质量有所提升，效率也(yě)维持(chí)稳定(dìng)，体现(xiàn)类公用(yòng)事(shì)业属性。影响(xiǎng)企业估值的最(zuì)核心(xīn)因素依(yī)然(rán)是 公司(sī)治理问题。独立性风险较小的公司、高分红的公司，能够获得更高的估值溢价。我们相信，伴随企业主动控制增量关联交易 ，逐渐消化存量关联(lián)占款，并提高(gāo)分红(hóng)水平 。当前股利支付率(lǜ)不及50%的 公(gōng)司，一旦提升(shēng)股利支付率，我们(men)预计市值也有不小的向上弹性。从行(xíng)业整体而言，我们预计当前重点关注企(qǐ)业的2024年股(gǔ)利支付率为53%，具(jù)备投(tóu)资价值。

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