新抵押贷款需求旺盛 美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加

自今年夏(xià)初以来，华尔街商(shāng)业(yè)房地产贷款体系一直在高速运转，这有(yǒu)助于缓解十年(nián)前产生的债(zhài)务负担所带来的痛苦。

根据标准普尔全球公司的数据，由于美(měi)国国债(zhài)收益率下降导致利率降低(dī)，为借款人提供了更多空间，以(yǐ)应对今年以及未来四年每(měi)年到(dào)期的近1万亿美元的抵押(yā)贷款债务。尽管贷款拖(tuō)欠率上(shàng)升，华尔街(jiē)的新抵押贷款需求旺盛，推动了商业抵押贷款支持证券(CMBS)债券交易发(fā)行(xíng)量的大(dà)幅增加。

由于业务繁忙，贷款经纪人表示系统(tǒng)负荷(hé)已经接(jiē)近极限，促使贷款机(jī)构、交易部门、风险管理人员和信用评级机构(gòu)尝(cháng)试增(zēng)派新(xīn)员工。Cushman & Wakefield商业地产经纪公司(sī)高级经(jīng)济学家兼投资者洞察负责人Abby Corbett表示：“今年夏天CMBS的(de)发行非常活跃。”

许多银行和保险公司将房地产(chǎn)贷款保(bǎo)留 在(zài)账面上，而华尔街则通常将新的抵押贷款——涵盖酒店、零售、住(zhù)宅、办公楼等商业 地产——打包成CMBS债(zhài)券，出(chū)售给投资者。

根据美国(guó)银行全球(qiú)的数据，2024年新发行量已接近700亿美元(yuán)，超过去年同期的(de)两倍。美国银行策略师指出，10年期美债收益率从夏(xià)季(jì)跌至(zhì)4%以下，是推(tuī)动(dòng)债券发行量激增的主要原因之一。

尽管商业房(fáng)地产背景仍然艰难，尤其是办公地产板块，融资(zī)热潮依然不减。不过，投资者和监管机构依(yī)然对那些位于核心区域、设施齐(qí)全的(de)高需求物业之外的(de)建(jiàn)筑持谨慎态度。

根(gēn)据Trepp LLC的(de)数据，8月份办公地产贷款的拖欠率上升至7.97%，而
包括酒店(diàn)、购(gòu)物中心和其他物业类型(xíng)的(de)整体(tǐ)拖(tuō)欠(qiàn)率则上(shàng)升至5.44%。作为对比，2012年(nián)7月(yuè)全球金融危(wēi)机后(hòu)的拖欠率峰值曾达到10.34%。

商业房地产贷款市场的复苏仍(réng)处于初步阶段。过去两年，利率(lǜ)上(shàng)升(shēng)导致交易量(liàng)急剧下降，并引发了行业范围内的裁员。

CRE金融委员会(huì)(CRE Finance Council)执 行董事Lisa Pendergast表示，虽(suī)然市场环境充满不确定性，华尔街(jiē)和地区性银行(xíng)贷款量的增加对商业房地产而(ér)言(yán)是一个积(jī)极信号。预计即将到来的降息也将有(yǒu)助于市场稳定，帮(bāng)助确定房地产的估值。她还指出，尽管环境充满不(bù)确定性(xìng)，贷款和投资领(lǐng)域的
人员扩充需求仍在增(zēng)长。

根据抵(dǐ)押贷款(kuǎn)银行(xíng)家协(xié)会的数(shù)据，华尔(ěr)街在估计4.7万亿美元的商业房地产债(zhài)务市场
中的影响力正在扩大。

Corbett指出，CMBS今年迄今约占贷款市场的15%，高于新冠疫(yì)情(qíng)前大约13%的平均水平。与其(qí)他贷款机(jī)构相比，CMBS通常提供更高的杠杆(gān)和更(gèng)宽松(sōng)的(de)借款人条款，例如只付利息的贷款。

潜在的(de)风险在于，尽管预计美联储将于9月降息，经济仍可能陷入“硬着陆”情境。较低的利率有利于抵押资产(chǎn)的表现，但巴克莱的信用研究(jiū)团队在最近(jìn)的客户报告中指出，对于某些(xiē)资产来说(shuō)，降息可能 来得太(tài)晚。尤其是对于(yú)那些(xiē)办公楼 占比较高(gāo)的旧(jiù)债券交易，信 用评级下调的风险预(yù)计将保(bǎo)持较高(gāo)水(shuǐ)平。

8月和9月初的市(shì)场(chǎng)波(bō)动也是一个潜在的(de)风险。Corbett表示，尽管(guǎn)近期经济(jì)数据和劳动力市场中已经出现了一些“橙色警报(bào)”，但华尔(ěr)街似(shì)乎一直(zhí)未予以足够重视。她强调，利(lì)率并非决定一切，房地产估值以及(jí)物业是否能够产生(shēng)足(zú)够收入以抵消债务成本同样(yàng)重(zhòng)要。

截至周三，10年期美国国债收益率为3.66%，由于8月份的通胀数据(jù)降低了美联储下(xià新抵押贷款需求旺盛 美国商业抵押贷款支持证券交易发行量急剧增加)周大幅(fú)降(jiàng)息(xī)的预期。与此同时，道琼斯工业平均指数、标(biāo)准普尔(ěr)500指(zhǐ)数和纳斯达克综合指数在经历早盘(pán)下跌后有所回升。

对于投资组合中包含(hán)债券的投 资者来说(shuō)，他们可能已经接触(chù)到了(le)CMBS市场。其他(tā)投资者则可以通过交(jiāo)易所交(jiāo)易基金获得(dé)CMBS的(de)市(shì)场敞口。截至周 三 ，iShares CMBS ETF今年已(yǐ)上涨4.1%。

责任编辑：于健 SF069

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