曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷

　　头顶近200亿的短期债务，浙江最神秘的地(dì)产商新湖(hú)中宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市场上改名换姓，但遗(yí)留问题却远(yuǎn)远没有解决。

　　1994年，浙江温州人黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖(hú)集团将旗(qí)下14家房地(dì)产公司通过定向增发的(de)方式装入中宝股份，后改名新湖中宝(bǎo)。

　　黄伟在资本市场上攫得第一桶金后进入房地产行业，一度成为“温州首富”，但黄本人很少接受(shòu)媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发(fā)家历程，以及他大隐隐于市的个人风格让新湖集团一度披上了神(shén)秘(mì)外衣。

　　在(zài)浙商地(dì)产(chǎn)圈看来，黄(huáng)伟一直保持着“金融思维”做房地产(chǎn)：新湖土地(dì)开发周期普遍较(jiào)长，黄伟2000年(nián)就手握大量(liàng)土(tǔ)地但(dàn)不急并于(yú)开发，坐等(děng)土地升值。

　　这(zhè)种开发模式一度让黄伟和(hé)新湖积累(lèi)了丰厚的“土地红利”资本，但随着地(dì)产行业(yè)进入(rù)高周转时代，新湖和黄伟的“金(jīn)融式”地产开发模式遭到挑战(zhàn)。

　　当(dāng)地(dì)产商们野心勃勃在规(guī)模上“大(dà)干(gàn)快上”那些年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃前些年的“土地”老本，并没有积(jī)极扩张。黄伟保持着土地的(de)慢开发和待价而沽，把重心放在金融投(tóu)资上，几年间，新湖投资(zī)了中信(xìn)银(yín)行、温州银行、万得信息技(jì)术股份有限公司(sī)、杭州趣链科技公司等。

　　土储方面，除上海、杭州等个别城市外，新湖整体(tǐ)土地质(zhì)量并不优质，主要在浙江三四线(xiàn)城市如乐清、平阳、舟山、温岭等。

　　土地的慢开(kāi)发使经(jīng)营性现金流不足，同时，新湖的金融投资回报(bào)短时间内不能满足(zú)其支付土地、开(kāi)发等各种成(chéng)本和债务。

　　其后，新湖干脆(cuì)走上了“卖地求生”之(zhī)路。据不(bù)完全统计，2019年-2020年(nián)，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上(shàng)海中瀚(hàn)等11个项目公司股权(quán)，交易对价总计(jì)227.6亿元。

　　但即便如此，新湖头顶的债务(wù)还是没有得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形势已大不(bù)如前。

　　2021年后(hòu)，房地产行业进入急(jí)剧下行周期，大多数房(fáng)地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销售额(é)却逆势增长，但这主(zhǔ)要是因为新湖中(zhōng)宝去年同期销售额基数低。

　　2021-2023年，新湖中宝合同销售(shòu)额297.36亿元、115.9亿(yì)元和29.25亿(yì)元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血(xuè)功(gōng)能急剧减弱，经营现金流严重不足。

　　根(gēn)据新湖中宝(bǎo)2024年半年报，新湖中宝实现合(hé)同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比(bǐ)上升22.62%和145.92%。实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)126.19亿(yì)元，同比(bǐ)增长344.68%；归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润15.35亿(yì)元，同比下降4.84%。与多(duō)数同行一(yī)样，新(xīn)湖增收不增利。

　　新湖中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算(suàn)均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高于同行(xíng)。

　　但与多(duō)数(shù)地产商面临的问题一样，新湖中宝(bǎo)的(de)债务(wù)问题始终没有得到实(shí)质性解决。

　　根据新湖中宝2024年(nián)半(bàn)年(nián)报，公司期末货币(bì)资金余额59.71亿元；有(yǒu)息负债合计315.28亿元，占总(zǒng)资产的31.19%，较期初减少(shǎo)6.44亿元(yuán)。有息负债(zhài)中，短期(qī)借款和(hé)一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占比59曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷.92%，一(yī)年以(yǐ)上有息负债126.36亿(yì)元，占(zhàn)比40.08%。

　　近189亿的短期(qī)和(hé)一年内有息负债是新湖(hú)中宝手握货币资金(jīn)的3倍，公司债务风险(xiǎn)已站在“悬崖”边上。

　　大背景是，近(jìn)三年来房(fáng)地产(chǎn)企业融资遭遇困境，即便是万科这样的优质企业(yè)，在融资方面都捉襟见肘，虽然2024年以(yǐ)来，中央(yāng)不断释放融(róng)资利好，但实际能惠及到浙江民(mín)企的利好少之又少。

　　黄伟开始曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷筹谋抱国资 “大腿”。2020年开始，新湖中宝先(xiān)后在衢州成(chéng)立了新湖智造(zào)、新湖城(chéng)市发展、衢(qú)州新允科技合伙企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。

　　2021年11月(yuè)，新湖(hú)中宝把大本营从浙(zhè)江嘉兴迁到衢(qú)州，次月就全部完成了迁址。

　　2023年2月，新湖中宝公告控股股东新湖集团与衢州(zhōu)市新(xīn)安财通签署了股份转让协议(yì)，新湖集团欲向后(hòu)者转让其持有的8.6亿股（占据总(zǒng)股本的(de)比例为10.11%），转让价格(gé)为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

　　2024年1月(yuè)，新(xīn)湖中宝公告(gào)称，新湖集(jí)团以及其一致行动人恒兴力，与衢州国资旗下的衢州智宝签署股权转让(ràng)协(xié)议，转让所持公司18.43%的(de)股份，转让价款合(hé)计现金30亿元。

　　6月(yuè)5日，经过连续交(jiāo)割(gē)后，新湖中(zhōng)宝完成第(dì)二次18.43%股份的转让，衢州国资(zī)成(chéng)为新湖中(zhōng)宝第一大股东，合计(jì)持股达到28.54%。

　　至此，衢州国资(zī)合计投入52.76亿(yì)元，战(zhàn)略(lüè)入股新湖中宝正式完成。

　　衢州国资在去年取得一个董事席位的基础上(shàng)，还将向新湖(hú)中宝董事会推荐(jiàn)一名副(fù)总裁候选人，负责公司财(cái)务监督工作。

　　据新湖中宝公告，公司名称将变(biàn)更为“衢州信安发(fā)展股份有限公司”，证(zhèng)券名(míng)称改名为“衢州发展”。

　　国资入股能救得活曾经的温州首富黄(huáng)伟和(hé)他的新湖系吗？

　　根据新湖中(zhōng)宝2024年半年报，这家(jiā)企业目前地产在售项(xiàng)目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、南通新湖海上明珠城、上海(hǎi)天潼(tóng)里、上海(hǎi)昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等(děng)。

　　上海项目是新湖最优质资产。报告期内，新湖天潼里已开售(shòu)小高层去化近(jìn)六成(chéng)。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园）8月首(shǒu)次(cì)开盘推(tuī)出33套房子，户型310-390平米(mǐ)，首日售罄，揽金18.27亿。

　　上海优质项目入市使(shǐ)新(xīn)湖销售额有了一定保障，但对比其债务，却是杯水车薪。

　　此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工(gōng)理财“爆雷”风波。

　　自2012年(nián)起，新(xīn)湖系旗下公司以“福利(lì)性产(chǎn)品”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信托发行的信托产品，每年开放二(èr)次，或存(cún)续或到期还本付息。投资者一年期、二年期、三年(nián)期的收(shōu)益率分别为(wèi)10%、11%、12%，后续偶有(yǒu)波动。

　　根据投资者提供的(de)文件显(xiǎn)示，截(jié)至7月(yuè)15日，华(huá)鑫(xīn)信托·新湖集团(tuán)单一(yī)资金信托尚有31.318亿元及预期收益未兑付；华鑫信托·信源5号集合(hé)资金信托尚有15.493亿元本金(jīn)及预期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

　　记者拿到的一份投资者文件显示，上述信托理(lǐ)财的投资者大多都是新湖的员(yuán)工(gōng)以及亲友团。

　　上述投资者对界面新闻记(jì)者表示，违(wéi)约后，他(tā)们就一直去新湖集(jí)团维(wéi)权，但公司始终没有给予明确的回复。

　　直(zhí)到员工大范围集(j曾经的温州首富“坠落”：新湖中宝债务压顶，短期负债是货币资金的3倍，员工理财爆雷í)结，几乎(hū)很少露面的黄伟在(zài)8月9日出(chū)现在了投资者面前。黄伟向投资者表示，“做生意做(zuò)了四十(shí)来年，哪里知道(dào)我们(men)一个(gè)几百亿资(zī)产被人抢走了，也是很意外的事情，希望大家跟(gēn)公司共渡难(nán)关，我们的这个矿(kuàng)、资产一定(dìng)会(huì)拿回来，拿不回来可(kě)能我要破产，我(wǒ)如(rú)果这样可能比你们要惨。”

　　黄伟口中(zhōng)的“矿”指的是新湖集团的控股子公司浙江新湖能源（持股比例85%）通过其全资子公司北京华易隆(lóng)鑫贸(mào)易(yì)有限公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限公司 41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执行人，该公司所持(chí)有的新疆(jiāng)宜(yí)化矿业股权被浙(zhè)江和湖北(běi)两地法院冻结。

　　但黄伟的解(jiě)释和(hé)恳请并没有太大说服力，投资者们没有放下担忧(yōu)，也不(bù)认可黄伟所(suǒ)说的(de)矿产和自己投资信托的关(guān)联。目(mù)前来看，尚没有(yǒu)好(hǎo)消息出现，刚入主新湖的衢州国资(zī)也没有对外表态。

　　国际评级机构(gòu)标普近期发文称，如果新湖中宝的自身(shēn)情况没有发生任何(hé)显著的有利变化，其无(wú)法(fǎ)偿付债(zhài)务（包括潜在的不良债务交换）的风险可能会随着公(gōng)司流动性减弱而增加。同时(shí)，新湖中宝实(shí)际控制人变更为国有(yǒu)企业，可能有助于新湖(hú)中宝保持与银行和其他金融机构的关系，但此举可(kě)能无助于解决(jué)境外债券兑付事宜。

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