房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房成交(jiāo)大(dà)概率(lǜ)不会再出现(xiàn)2022年断(duàn)崖式下跌。

楼(lóu)市“调控模范生”也加入全面解除限(xiàn)购的行列。日前(qián)，长沙住建(jiàn)部发布通知称，全市范围内买房，不再审查购房者(zhě)资格条件，这意味着长沙正式(shì)结束了已推行(xíng)7年之久的限购政策。

但如此大招之下，多位长沙(shā)房(fáng)地产业内人(rén)士向第(dì)一财经记者(zhě)表示，政策推(tuī)出后的首个(gè)周末，项目(mù)咨询和来访有所上涨，但整体反应平平，并无太多波澜。除了当前市场信心不足等因素的(de)影响， 2023年下半年的限购放松(sōng)政策(cè)已在很大程度上释放了不少需(xū)求，导致(zhì)当前政策边际效益递减。

事实上，许多城市如长(zhǎng)沙一样(yàng)，拿出大力(lì)度政策，但并(bìng)未能获得较(jiào)好的市场反应，楼市修复进程缓慢。多位受访(fǎng)人士表示，“小碎步”式的(de)松绑政(zhèng)策(cè)下实际上会加重购(gòu)房者(zhě)的(de)观望情绪，难以带动市场(chǎng)回暖，需求端政(zhèng)策松绑效力因此难免(miǎn)打折扣。业内(nèi)认(rèn)为，当前的(de)市场情况之下，需要多重(zhòng)力量综合作用，供求(qiú)关系才会逐(zhú)渐(jiàn)好转，未来随着宏观经济的恢(huī)复，房地产市场才有望完(wán)成筑底。

修(xiū)复楼市组合拳

近日，长(zhǎng)沙印发的《关于支持居民购(gòu)买改(gǎi)善住房的通知》明确，在长沙购房，不再审(shěn)查资格条件。

该通知同时(shí)表示，在长沙“以(yǐ)旧换新(xīn)”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套(tào)房首付比例和(hé)按(àn)揭贷款利率优惠；购(gòu)买新房申请住房(fáng)公积金贷款的(de)，在原(yuán)有基础(chǔ)上上调最高贷款额度80万元(yuán)，生育三(sān)孩的职工家庭住房公积金最(zuì)高贷款额度(dù)提高至90万。

一套楼市新(xīn)政落地，购房者(zhě)是否被点燃了热情？多位受访房企(qǐ)人士向第(dì)一财(cái)经记者表示，全面放开限购政策的影响目前尚未传递(dì)到各个项目上。

某TOP20房企长沙市场负责人张颖（化名）也告(gào)诉(sù)记者(zhě)，新政出台之后跟(gēn)同行交流发(fā)现，市场反馈并没有很积极(jí)，来访量涨幅也就在(zài)10%-20%左右，但原本周末的来访也会比平常好。

一家(jiā)华南(nán)房企的(de)长(zhǎng)沙营(yíng)销负责(zé)人也透露(lù)，从上周的市场表现来看，新政的刺激效(xiào)果(guǒ)一般。“这不是长沙首次放(fàng)开(kāi)限购，其实(shí)去年就已经开始陆续放开首套、二套的限购了。”

2023年9月，长沙优化限购政(zhèng)策，首套房限购资格(gé)出现松动。政策明确，包括非长沙市(shì)户籍家庭在内，居民(mín)家庭在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购(gòu)房(fáng)证明。此前，在长沙(shā)需“新落户(hù)市(shì)民+12个月社保或个税；非本市(shì)户籍家庭+2年社保或个税”才能购房(fáng)。

这波限(xiàn)购(gòu)政策放(fàng)松，释(shì)放(fàng)了不少(shǎo)刚需。张颖表示，本来长沙的刚需客(kè)户量就比较大，所(suǒ)以这次(cì)限购(gòu)放开以后，对项目成交有明(míng)显(xiǎn)的促进作用。

新政叠加(jiā)十(shí)一(yī)假期，市场活跃度明显提升。中指(zhǐ)院数(shù)据显示，2023年9月(yuè)，长沙商品住宅(zhái)成交65.7万(wàn)平(píng)方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客(kè)研究院院长张波向记者表示，这次的政策对长(zhǎng)沙周边城市形成虹吸(xī)，安(ān)居(jū)客线上数据(jù)显示，周边县(xiàn)市到(dào)长沙购房的比例在去年上升了30%以上。

同年(nián)11月，长沙再次优化限购政(zhèng)策，规定在长沙购买第2套商品住房时，不再受首套房网签满四年的限制；居(jū)民家庭名下商品住房单套面积均不足(zú)144平方(fāng)米的，可购买1套(tào)改善性住房（144平方米及以上）。这次新政减(jiǎn)少了对改善(shàn)类购房需求的限制(zhì)。

利好政策叠(dié)加，销售得到一定程度的改善。克而瑞数据显(xiǎn)示，2023年第四季度，长沙首开项目数(shù)及开盘去化均上(shàng)升至年度高位，首开去化率超76%；其中核心区域高端改(gǎi)善项(xiàng)目去化率接近五成，多(duō)个红盘项目(mù)客房比超1.5，再现开盘摇(yáo)号(hào)的现象。

两轮限购放松之后，如今再全面解(jiě)除限购，政策效力难免削弱。张颖认为(wèi)，长沙此次全(quán)面放开限购，其(qí)实主(zhǔ)要是放开对改善(shàn)客户(hù)的限购，因为刚需客户购买首(shǒu)套房已经不限购(gòu)了，而改善(shàn)客群本身并不急(jí)于下手，他们原本就有房子住，可(kě)能会(huì)想多看看，在合(hé)适(shì)的时(shí)机再下手，而不会(huì)迫切地立刻买房，毕竟(jìng)手中已有的(de)房源出手也需(xū)要时间。

政策“有效期”较短

祭出(chū)全面解除限(xiàn)购(gòu)的大招，市(shì)场反(fǎn)应平平(píng)的情况，并(bìng)不(bù)只是出现在长沙(shā)。

早在2023年11月，就有12个二线城(chéng)市(shì)全面放开限(xiàn)购，其中(zhōng)还包括南京、合肥、郑州、武汉等7个省会城市(shì)。2024年以来，有更(gèng)多城市对限购政策进行调整。据中指研究院初步统(tǒng)计，截至目前，全国仅有北京、上(shàng)海、广州、深圳(zhèn)、成都、天津、西安、杭州、海南省(shěng)等地仍有部分区域保持限购，其他城(chéng)市(shì)基本(běn)上都全面解除(chú)了限购要求。

但整(zhěng)体来看，限购放松的效果并不算理想，许多(duō)城市(shì)新房成交依旧在低位徘徊(huái)。克而瑞统计数据显(xiǎn)示，一(yī)季度，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分点。

为了促(cù)进(jìn)成交，各大开发(fā)商同步(bù)执行“以价换量(liàng)”的(de)策略，推动房价(jià)也(yě)同步走低(dī)，3月(房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底yuè)，新房价格环比下跌的城市有(yǒu)57个。另据西政资本测算，3月份新(xīn)建商品住(zhù)宅价格同(tóng)比降幅约2.2%，为2015年8月至今以来的(de)最大降幅。

政(zhèng)策持续(xù)保持宽松，且严格的限制(zhì)性措施(shī)也(yě)渐次放松，但楼市的修复进程并不算(suàn)理想，许多政策“有效期”较短(duǎn)。

某TOP30房企湖南片区的相关负责人表示，去年9月长沙的限购政策调整后，短期内有刺激效果，但2个月后市(shì)场就开始下滑了。

即便是(shì)一线城市(shì)也存(cún)在同样的情(qíng)况，某央企营销负责人曾向记者透露，其所在城市认房不认贷新政带(dài)来的效用(yòng)大约也仅持(chí)续了(le)两周，“上家觉得会出(chū)政策，怕(pà)卖早了，下家(jiā)认为会(huì)降，怕买早了”。

对此，多位受访业内人士认为，2023年以来无论是长(zhǎng)沙还是全国放松，都以一种“小碎(suì)步”调整的方式推进，效(xiào)果会有所(suǒ)打折。张波表示，解除行政(zhèng)性限制是未来(lái)二线城(chéng)市整体的方向，但长远来看(kàn)，政策效力释放趋弱，边际效益递减。

上述房企的长沙市场负责人透露，长沙的(de)全面放开限购政策出台后，不少客户会觉得(dé)之后是(shì)否首付能再降(jiàng)一降，或者开发商给(gěi)更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更重(zhòng)。

有房企人士(shì)向记者分析，过去一段时间(jiān)里的政策释放的不确定性，让购房(fáng)者总(zǒng)觉得再等等或许还会有更好的政策出来，尤其是在房价(jià)不(bù)再持(chí)续上涨之后，大(dà)家心(xīn)态不会那么急了。“政策一点点出，市场反馈不积极。”

也(yě)有(yǒu)资深(shēn)地产行(xíng)业(yè)分(fēn)析师表示，近期需求端政策放开的(de)力度(dù)是显(xiǎn)著(zhù)的，但(dàn)时机有所(suǒ)滞(zhì)后，因此效果有限。一二(èr)线城市政策(cè)终于开闸的时候，居(jū)民收入预(yù)期、房价预期(qī)已经处于非(fēi)常弱的阶段，资格放开和支付门槛下降对(duì)于购房者决策的影响有限房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底。

各(gè)种力量综合促修复

面对持续低迷的市(shì)场，政策(cè)应该如何发力，才能(néng)有效提振市场？

在中指研(yán)究院市场研究总监陈文静看来，供需两端政(zhèng)策同步持续发力，将有助于推(tuī)动市场预期好转。例如在需求端，一(yī)线城市可继续优(yōu)化限购政策，二线城市全面取消(xiāo)限制性政策等，针对多样(yàng)化(huà)改善性需求的政策支持(chí)力(lì)度继续加大；在(zài)供给端，推动城市房地产融资协调机(jī)制继续落地，加大核心优质(zhì)地块供给，优化郊区住宅项目容积(jī)率1.0限(xiàn)制、优化项目价(jià)格限制等，这些政策优化将更有利(lì)于企业打造高品(pǐn)质产品(pǐn)。

镜鉴咨询创始人张宏伟也向记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量综合作用，供(gōng)求关系才会逐渐好转。除了房贷利率、首付比例降低，公积金额度(dù)提高之外，近期多(duō)个城市推出的(de)“以旧(jiù)换新”政策，也可给购房者以更(gèng)多(duō)的税费(fèi)优惠或(huò)减免。

“现在有20多个城市在做旧(jiù)改，建议这些城(chéng)市(shì)在做旧改的时候，尽量做房票或者货(huò)币化安置，不要做实物安置，这样对市场短期(qī)内的刺激作用会更加明显。”张宏伟称，各个地方在保障性住(zhù)房(fáng)、保租房筹建(jiàn)筹备时(shí)，建议更(gèng)多去购买(mǎi)开发企业(yè)的存(cún)量商品房，或者普(pǔ)通百姓手中的存量房，这样既消化(huà)了市场当中的(de)库(kù)存，也(yě)起到了快速筹建保障性住房的目的(de)。

值得一提的是，发改委在近日强调，当前我国一些地(dì)区新型工业化和城(chéng)镇化水(shuǐ)平还比较(jiào)低，下一步要把(bǎ)农(nóng)业(yè)转移人口市民化摆在更加突出位置，加快补齐城镇建设中(zhōng)的短板弱(ruò)项，提高潜力地区新型工业化城镇化水平，释放城镇化所蕴含的(de)巨大内需潜力。

在(zài)张宏伟看来，农业转移人口市民化也(yě)将是促进(jìn)房地(dì)产市场修复动力之一。“现有的政策下，市(shì)场需(xū)求总量并未发生改变(biàn)，若有效推进农村人口市民化，或(huò)租或买，都产生了新的居(jū)住需求，对消(xiāo)化现有库存的作用会更加明显。”

不过，张(zhāng)波则认为(wèi)，目前单一靠房地产政策的(de)拉动边际效(xiào)应会越来越低，更重要的还在于(yú)经济面逐步向好，并伴(bàn)随着信心面不断稳定(dìn房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底g)，才(cái)会带动房地(dì)产行业逐步(bù)回归稳定。

亿翰智(zhì)库研究(jiū)总(zǒng)监于小雨也向记者表(biǎo)示，房地产行业(yè)这轮行情演变，其根本原因(yīn)在于信心(xīn)的缺失，而信心修复的关键在于宏(hóng)观(guān)经济走势，房地产行业的后(hòu)续(xù)走(zǒu)势(shì)关键还是经济(jì)基本面的表现。随着(zhe)经(jīng)济修复动能逐渐增强，大众(zhòng)对未来、对(duì)产业、对就业(yè)、对收(shōu)入形成稳定的(de)预期(qī)时，房地产行业将筑底企稳(wěn)。

于小雨预计，乐观情况下，房地产市(shì)场最早或于2025年上(shàng)半年筑(zhù)底(dǐ)，2024年全年商品(pǐn)房(fáng)成交(jiāo)量大概率仍将再探底，行(xíng)业(yè)的调整至(zhì)少要持续3-5年的(de)时间，但新房的成交量(liàng)大概率不会再(zài)出现类(lèi)似2022年式的(de)断崖式(shì)下跌(diē)，待风(fēng)险出清完成，行业总量将稳定在一个新台阶上，平缓波(bō)动(dòng)。

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