潘石屹的含金量还在上升

来源：包邮区

2006年的夏天，太原国贸大酒(jiǔ)店(diàn)三层(céng)宴会厅(tīng)，举办了一场特殊的“宴(yàn)请”。这个煤炭大省最高档的酒店，聚集了二百多位嘉宾，他们几乎都是当时中国最有钱的一群人：

煤老板。

活动(dòng)盛(shèng)大奢华(huá)，主办方(fāng)给煤老(lǎo)板准备了最重磅的礼物：

奥运前北京CBD商业地产(chǎn)最后机会——朝外SOHO。

主办方是SOHO中国董事长潘石屹。经历了一场家庭风波后，他带着(zhe)营销团队从北京赶(gǎn)来，第(dì)一次在异地举办开(kāi)盘(pán)活动。

之所以在(zài)山西搞开盘，是因为在此(cǐ)之前，朝外 SOHO旁的SOHO尚都项目(mù)开盘，8天签约了5个亿。而山西的(de)煤老板，是购房的主力军。

在国(guó)贸(mào)大酒店的开盘结束后，这些煤老板们(men)——潘总的仰慕者，带(dài)着和潘总的(de)合影，和一份(fèn)购房协议(yì)，满意(yì)地回到自己灰尘(chén)漫天的矿山。后来，朝外SOHO的山西客户(hù)的比例(lì)高达40%。

那几(jǐ)年绝(jué)对是老潘(pān)的高光时刻(kè)。SOHO中国的业绩节节攀升，而除了知名地产企(qǐ)业家的身份(fèn)，他还跨界文化、时(shí)事、影视，在公(gōng)共领域极为活跃，被称为(wèi)：

中国的特朗普。

后来，潘(pān)总就养成了定期去山西的习惯(guàn)，他对客(kè)户几乎有求(qiú)必应(yīng)，甚至亲自下过(guò)矿井。

2010年，SOHO中国实现(xiàn)销售额(é)238亿(yì)，达到(dào)规模(mó)之巅。潘总的(de)夫人张欣喊出一(yī)个目(mù)标：

销售千(qiān)亿、超越万科(kē)。

前几天，SOHO中国(guó)发(fā)布了半(bàn)年报。这家曾号称要超越万科的公司，营收规模不到(dào)8亿，亏损了一个小目(mù)标(biāo)。公司市值只有30多亿，缩水了87%。

潘总夫妇身(shēn)家从17年前最高峰(fēng)时的270亿缩水到现在的185亿元，位居中国第290位。

尽管如(rú)此，潘总(zǒng)竟然还是很多中国地产商最羡慕的(de)人(rén)，没(méi)有之一。

2009年6月30日，北京(jīng)广渠路15号地迎来(lái)现场拍卖。

当(dāng)时还名不见经传(chuán)的央(yāng)企方兴地(dì)产力压SOHO中国、保利等房企，以“黑马”之姿，拿下这宗(zōng)楼面价(jià)14500元(yuán)每平米的地王。

方兴代表高举号码(mǎ)牌的照(zhào)片(piàn)，广为流传。照片中，潘总夫妇(fù)就坐在前排，笑(xiào)得很无(wú)奈。第二天，没拿到地的网络大 V潘总撰文称：

北(běi)京土地市(shì)场的泡(pào)沫，的(de)确已经出现了。

潘总生性谨慎，这帮助他从(cóng)海南楼市(shì)泡沫(mò)的死人堆里爬出来。但这次(cì)，他的确(què)看错了。方兴后来在广渠门(mén)地块打造了(le)第一(yī)个金茂(mào)府，这个豪宅(zhái)后来二手房价超过：

10万(wàn)元一平(píng)米。

SOHO达到规模之(zhī)巅的那年，山西省(shěng)启动了煤炭资源重组整合。民(mín)营小煤(méi)矿开始(shǐ)被(bèi)关停，煤老(lǎo)板开始沉寂。

没过多久，北京又出(chū)台了住宅“限购令”，非京(jīng)籍客户的购房门槛，开始越来越高。

但对潘总影响更大(dà)的(de)，是那一年北京出台的禁(jìn)止写字(zì)楼、酒店物业散售令。这意味(wèi)着，SOHO的散售模式(shì)，在北京走不通了。

2010年(nián)初，北京CBD的中服地块启动招标。潘(pān)总突(tū)然公开质疑竞买条件(jiàn)里，对投标(biāo)主体的苛刻要求，认为是：

内(nèi)定。

后来，中服地块经拆分后(hòu)重新出让。SOHO参与(yǔ)了其中三宗地块的竞买。潘总的报(bào)价不低，并自称聘请(qǐng)了(le)世界级规划设计团队，但最终：

颗粒无收(shōu)。

潘总的散(sàn)售模式，为SOHO日后的糟糕(gāo)物业管理埋下了种(zhǒng)子(zi)。SOHO在买家(jiā)、租户和政府心中的形象，后来日渐被削弱。

2011年，SOHO中(zhōng)国的销(xiāo)售额降到109亿(yì)，营收更是降了近七成(chéng)。迟迟拿不(bù)到好地块，潘总在2012年开始提出放弃散售模式，转(zhuǎn)战自持。

这个选择(zé)，让他错(cuò)过了房地(dì)产的最后(hòu)一波红利。转型运营商后，业绩快速滑(huá)落。潘总也逐渐从舞台中央淡出。

2014年开始(shǐ)，潘总开启卖卖卖的模式。五年时间，先后(hòu)卖掉(diào)了上海海伦广场、静安(ān)广(guǎng)场、凌空、世纪广场、虹(hóng)口SOHO等。

就(jiù)连北京物业的地下停车场，他都打包卖给了广州的慧泊停车场。

卖掉了300多亿资产后，潘总将投资都转向了海外。国内只剩下北(běi)京、上海核心地段的七八个商业。潘总(zǒng)说，这些最核心(xīn)的资产，不会再卖(mài)了。

2019年10月30日，SOHO中国的(de)股价忽然盘中暴(bào)涨。当天传言(yán)说，黑石(shí)计划收购SOHO中国的资产。

传言发酵了一年半后，黑石(shí)发出全面收购邀约，拟取(qǔ)得SOHO中国的控制权。收购后，潘总夫妇的持股比例降至9%，成为：

小股东。

虽然嘴上一再说不会再卖资(zī)产。但潘(pān)总的身体一直很诚(chéng)实。在他看来，一个如同当年海南般逃顶的机会，似乎再次出现(xiàn)了。

但一个多月后，市场(chǎng)监管总局根据《中国潘石屹的含金量还在上升反垄断法》，对这个收(shōu)购启动了立案审(shěn)查。黑(hēi)石不得(dé)不终止收购。

在黑石收购之(zhī)前，潘总还推(tuī)动过SOHO中国的私有化，试图抽身而退。但(dàn)同(tóng)样因(yīn)为各种原(yuán)因，未能达成(chéng)。

这两(liǎng)次操作的反转，让很多(duō)人疑问重(zhòng)重。老潘是遇上(shàng)事了？

此时的潘总的确低调(diào)了。他很少发微博，也不怎么对公司的事发表评(píng)论。他不再是那个怼天怼地(dì)怼空气的中国(guó)特朗普了。

接着疫情爆发。SOHO旗下的七(qī)八个商业地产项目，出(chū)租率和租金收入均不理想。疫(yì)情过去后，京(jīng)、沪商(shāng)业地产还是继续(xù)低迷，靠收租为生的SOHO中国业绩，每况愈下。

今年上半年，SOHO中国旗下物业的出租率只有76%。其中望京SOHO的出租(zū)率为57%，平均(jūn)租(zū)金(jīn)降到了每月每平米(mǐ)4块钱。

曾创下“开盘(pán)6天劲销9亿(yì)”的朝外SOHO，空(kōng)置率更达到了46%。8月，朝外SOHO一套特价房源的租金(jīn)，降到了每月(yuè)每平(píng)米：

1.73块。

这(zhè)可能是(shì)北京写字楼市场的地板价了。

曾经热闹的银河SOHO商场，也一片(piàn)冷(lěng)清。最多的(de)店(diàn)面是房(fáng)产中介，和辅导(dǎo)班。

但(dàn)SOHO官(guān)方的租售平台上，银河(hé)SOHO的租(zū)金还是不低(dī)——商铺租金报价4块左右，写字(zì)楼报价6块左右。但后面都(dōu)还(hái)有备(bèi)注标签(qiān)：

免租期可议。

银河(hé)SOHO的中介(jiè)跟我说，SOHO重注面(miàn)子，合同价一(yī)定要大，但免租期最高能(néng)给到4个(gè)月(yuè)，折下来商(shāng)铺能(néng)降(jiàng)到2块多，写(xiě)字楼能降到4块。

中介说，自己(jǐ)来了快6年了，看着它的租金从10块降到8块，降到去(qù)年的4块。到(dào)了今年，连3块5的房源都有了：

写字楼中介，快干不下去了。

这并非SOHO一家如此。中国四大一线城(chéng)市写字(zì)楼的空置率，今年上半年(nián)已经攀升至20%了，租(zū)金水平一降再(zài)降。

当年在(zài)丽泽SOHO的首批(pī)客(kè)户签约仪式(shì)上，潘总(zǒng)曾吐槽，自己纽约(yuē)写字楼租金回报率都是5%、6%：

中国写字楼的租金回报率，我都不好(hǎo)意思说。

2020年(nián)1月中旬，潘总在飞往美国的前一天(tiān)，找到优客工(gōng)场创始人。

潘总也没有什么客套话，上来就(jiù)说，我把3Q空间卖给你怎么样？

3Q空间是潘总用(yòng)了五六(liù)年时间孵(fū)化(huà)的共(gòng)享办公品(pǐn)牌，是他淡(dàn)出地产圈后的主要心血。但(dàn)优客工场老板彼时还在忙(máng)自己的事(shì)，他找(zhǎo)了个理由婉拒，说我也没(méi)钱呀。

万万没有想(xiǎng)到，潘(pān)总竟然说：

没事，我把3Q空间送给你(nǐ)。

这位精明的商人，已(yǐ)经不算账了。

潘总在国内的最后(hòu)一次公开露面，是2020年1月8日。

他为老家(jiā)甘肃(sù)天水石咀村捐建的养正幼(yòu)儿园(yuán)举行了竣工典(diǎn)礼。“养正”二字取自(zì)潘石(shí)屹幼年(nián)就读的潘集寨学校前身——养正学堂。

养(yǎng)正学堂，是潘石屹爷爷的(de)爷爷创办的。潘石屹的爷爷(yé)潘尔燊，是首批养正学堂的学员，后来考到了北京高(gāo)等(děng)警官学校(xiào)和黄(huáng)埔军校第六期，曾参加(jiā)中条山战役，在山西省率领三(sān)个团掩护全军撤退(tuì)，与日寇战至只(zhǐ)剩七(qī)人。

潘(pān)石屹是(shì)六十年代出生的，没见过五十(shí)年代就因病去世的(de)爷爷。在潘集(jí)寨学(xué)校，上小学三年级时，他向好朋友炫(xuàn)耀，说自己的爷爷是国民党军官，去过大山(shān)外面很多城市。

这位好朋(péng)友把这话告诉了老师，老师开了(le)全班批斗会。一(yī)连开好几天，女同学往潘石屹(yì)脸上吐口水，男同学擦鼻涕。

小潘就在小河边上把脸(liǎn)洗干(gàn)净(jìng)回家(jiā)。后来，潘总将这个故事(shì)写进了(le)自传。开篇第一(yī)句说：

人的价值观是(shì)从小就建立的。

在这本《我(wǒ)的价值观》一书里，潘总还(hái)在书中说，经商最长久的东西就是诚实：

不做一分钱假账，不偷税漏税一分钱，这是我们最基本的原则。

虽然在(zài)2021年末，因少缴土地增值税和企业所得税(shuì)1.98亿(yì)元，SOHO尚都项目公司被追缴税款、加收滞纳金并(bìng)处2.5倍罚款共计7.09亿元。

2023年，SOHO中国在发布(bù)财报(bào)时说，公(gōng)司尚有19.86亿元的土地增值(zhí)税和相关滞纳金(jīn)未偿付。

过去两年，潘总(zǒng)辞去SOHO中(zhōng)国董事会主席、提名委员会主(zhǔ)席以及(jí)ESG委员会主席职务，并卸任多家公司要职。张欣(xīn)也辞去了CEO。

他俩一直(zhí)在纽约生活，这几年都没有回国。在张欣(xīn)最近更新的动态(tài)里，潘总除了偶尔参(cān)加参加活动，然后：

不是忙(máng)着在这片海边度假，就是去另(lìng)一片海边度假。

SOHO中国显然还有一(yī)些麻烦。潘总(zǒng)口口声声不会卖的核心资产，价格已经不重要了(le)，没有买家才是最大的困难。随着资本市场和楼(lóu)市(shì)的下行，只能眼(yǎn)睁睁地(dì)看着财富如巧克力般融(róng)化。