越秀地产广州ICC商业资产进退猜想

观点网 地块回收热潮持(chí)续(xù)未减，越秀地产最新 披 露的一则(zé)潜在 交易消息(xī)再次在市场中激起涟漪。

9月9日，越秀地产股份有限公司发布自愿性公(gōng)告，披露了(le)关于广州环贸中心(xīn)的潜在(zài)交易信息。公告指出，越秀地产一直考虑可(kě)能(néng)对集团有利的方案及(jí)潜在(zài)机会，包(bāo)括涉及在天(tiān)河区广(guǎng)州环贸中心(xīn)办公空间及停车场所有权的潜在交易。

不(bù)过公告中并(bìng)未(wèi)披露具体交易形式，只是简单表(biǎo)示该潜(qián)在交易可能(néng)采取不同形式进(jìn)行。

公告(gào)指(zhǐ)，可能的(de)交易方式包括(kuò)，在(zài)招(zhāo)标程序后将(jiāng)持(chí)有该物业的公司转至 由中华(huá)人民共和国（按照深圳证券交易所的适用规则）持牌机构(gòu)设立及管理的资产支持(chí)证券，并仅由(yóu)专业投资者认购，或其(qí)他形式。

消息一出，市场议论纷(fē越秀地产广州ICC商业资产进退猜想n)纷。带(dài)着疑问，先从(cóng)广州环贸中心（ICC）产品本(běn)身出发(fā)，该项目的从运营至今也不到4年。

“广州中(zhōng)轴核心地标、大(dà)湾区智(zhì)慧(huì)综合(hé)体”，广州环贸中(zhōng)心(xīn)位于广州(zhōu)天河中(zhōng)央商务区(qū)（CBD）的(de)中轴线上，集合(hé)了写字楼、大型购(gòu)物中(zhōng)心与国际(jì)公寓等多种业态。

资料显示，广州ICC项目总建筑面积超18万(wàn)平方米，楼高219米。在2019年底，写字楼(lóu)正式投入(rù)运营(yíng)。

企业入驻情
况来(lái)看，世界500强/中(zhōng)国500强及行业(yè)龙头企业占比(bǐ)超过75%。其中，世界500强企业有12家
，包括中国建筑越秀地产广州ICC商业资产进退猜想、京(jīng)东、日立、中国电信等；金融(róng)业有渣打银行(xíng)（大湾区中心）、中国信达(dá)资(zī)产、中国银河证券等6家；TMT行业有云智慧、亚信科技两家，等等。

虽然目前广州ICC没有具(jù)体披露出(chū)租(zū)率、租金收入等经(jīng)营数据，但同(tóng)一商业圈越秀地产广州ICC商业资产进退猜想的广州太古汇写(xiě)字楼2024年一季度的出租率为92%。同时，从宏观数据而言，目前楼宇需求相比去年有所增加。

净吸纳(nà)量是城市(shì)经济活力(lì)的重要指标之(zhī)一，可以反映某一个周(zhōu)期内的(de)楼宇需求情(qíng)况。

据戴德(dé)梁行数据显示，2024年上
半 年，广州甲级写字楼市场的净(jìng)吸纳量为17.6万平方(fāng)米，是2023年同(tóng)期的2倍有余；但2024年全年的新增供应(yīng)仅有17.3万平方米，远低于近五(wǔ)年的平均水平。不过这(zhè)也意味着，竞争在(zài)减弱。

与此同时，广州甲级写字楼的空置率由2023年末的18.7%小幅回落至(zhì)2024年6月末的18.1%，平均租金则从149.7元/平方米/月降至142.5元/平方米/月。

作为超甲级商务写字楼，ICC的租金还是处于行业(yè)平均(jūn)水平之上。截止2024年6月的数据，9人间带经理室报(bào)价24200元/月，标(biāo)准层租180-200元/平方 米/月(yuè)，可选面积段204-2800平(píng)方米(mǐ)。

物业管理费都(dōu)达
到(dào)35元/平(píng)方米/月，而附近的广(guǎng)物中(zhōng)心(xīn)是23元平方米(mǐ)/月，越秀金(jīn)融大厦是33元/平方(fāng)米/月。

然而，面临潜在交易的广州 ICC，将(jiāng)要走向何方，市场何难不揣测。

至于出售的可能。据(jù)分析，目前越秀地产有三条路径
可以出售(shòu)该物业(yè)，一是注入越秀房托；二是国内发CMBS或者类REITs；三(sān)是直接卖给别人。

由于近几年企业以办公作(zuò)为底层(céng)资产发(fā)行绿债的动作(zuò)愈加频繁(fán)，市场的(de)猜测(cè)更倾向 于资产证券化方 式。

据观(guān)点指数不完全统计，2023年到今年4月，国内CMBS+类REITs产品成功(gōng)发行132宗，其中办公物业
资产(chǎn)证券化成功发行36宗，总发(fā)行金额为640.02亿元。

而标的物涉及办公物业(yè)的绿色资产证券化(huà)项(xiàng)目共计14单，项目(mù)发行人以国央企为主，民营企业为(wèi)补充。

其中，包括金融街中(zhōng)心(碳中和(hé))绿色(sè)资产支(zhī)持专项计(jì)划、金茂申万(wàn)-上海金茂大
厦第1期绿色(sè)资产支持专项计划(碳中和)、中信建投-深铁集团金融科技大(dà)厦资产(chǎn)支持(chí)专项计划(huà)(碳中和)等在内的多个产品均是(shì)碳中和债券。

持有优质绿色资产成(chéng)为房企发(fā)绿色债券的(de)底(dǐ)气(qì)，而越秀地产持有的广州ICC环贸(mào)大厦(shà)在今年“第六届粤港澳大湾区(qū)楼(lóu)宇经济发展峰会”上，获(huò)评了(le)首批(pī)“零碳数(shù)智节能降碳三星级标准”楼宇称号(hào)。

今(jīn)年7月，为了提升ESG的管理，越秀地产(chǎn)成功发行了首笔绿色点心债券，募集16.9亿元(yuán)人(rén)民币，期(qī)限为三年(nián)，票面利率4.10%。

不可否认
的是，无论广州ICC项目通过何种方式成(chéng)功出(chū)表，越秀地产必然会有一笔不(bù)菲的资金回流。

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