光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡

专题：2024（第四(sì)届）中国楼宇经济(jì)北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会(huì)上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟(méng)、中国产(chǎn)业发展促进会楼宇经济(jì)和总(zǒng)部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作(zuò)联盟协办，来自全国的(de)楼宇经济专家大咖、典(diǎn)型城区和(hé)知名企业(yè)代表(biǎo)齐聚北(běi)京(jīng)，聚(jù)焦“失衡(héng)与重构(gòu)”主题，共话城市城区转型(xíng)发展新逻辑和楼宇经济创新发(fā)展新模式。

　　光大安石资(zī)管总裁周颂明出席并演讲。以下为演讲实录：

　　周颂(sòng)明(míng)：大家(jiā)下午好！

　　跟大家分享一(yī)些经验，因为光大安石是(shì)做资管的，前期用(yòng)基金模式并购了很多项(xiàng)目，后
期主要是通过运营产生现金流，也是一直考虑用整个REITs来推出，有一个项目推出了，产业园、张家方大(dà)园（音）以这个模式推出了，现在有消费型REITs，在考虑当中，有些政策方(fāng)面的考虑，什么时候做，也涉及到在投，投的比(bǐ)例等等一些因素(sù)。

　　现在存量时代的困局大家比较清(qīng)楚，我们有大量的资产，商业的、写字(zì)楼的、工业物流的，也涉及到酒(jiǔ)店的、办公楼的，实际上(shàng)现
在比较明显 ，整体来说供需关系是
明显(xiǎn)失衡的，这(zhè)是(shì)非常明显的，整体的供应量非(fēi)常大，需求量不(bù)足，特别是经济受影响，这两年来说，写字楼非常明显，工业物流非常(cháng)明显，这两个(gè)还在下行周期，商业来说，客流不少，消(xiāo)费明显降了15%-20%，酒店还算好，大(dà)家可以看到很多楼烂尾了，有些经营困难(nán)，有庞大的资产，这个(gè)质量参差(chà)不齐，现在更多是原来开发思(sī)路做的，留下来蛮多配套商业，特(tè)别(bié)是商业类的，现在住宅的量，特别是三四线城市(shì)，四五线
城市更不用看，我们也有一些代建代管项目，一个(gè)城市一个月的销售量一百套(tào)，在很长(zhǎng)的时间是一直要解决的问题。

　　从商业资产去考(kǎo)虑，怎么去盘活资(zī)产(chǎn)，有些问题我们改(gǎi)变不(bù)了，因为供需(xū)关(guān)系，政府从整体批地各方面去考虑，从企业来说(shuō)，很难解决这个问(wèn)题，企业只能在现有情况下怎么做的更(gèng)好，着(zhe)重谈这个方面的问题。

　　从整个资管的链条(tiáo)来说，投、融、建、管(guǎn)、退，任何一(yī)个投的时候考虑能不能退出，但是很多企业不是这么考虑，也做不到，就像(xiàng)做一个投资，不(bù)是大概
，告(gào)诉我亏(kuī)了还是赢了，到底是多少(shǎo)，说不出(chū)来的时候90%出问题，大家都在撞大运，有(yǒu)些开发商说，旁边的销售多少(shǎo)，我(wǒ)这里打个对(duì)折多(duō)少，这个(gè)思路不对(duì)，有(yǒu)些价值很高(gāo)，有些价值很低，每个(gè)企业掌握的资(zī)源不一样，营运能力不一样，所(suǒ)以产生价值(zhí)完(wán)全不一样，不是他能做你也能做。

　　商业来说，基本上完(wán)全(quán)用现(xiàn)金流来估价值，当然(rán)涉及到不同的城市，有些城市是完全退(tuì)不出去的，发产(chǎn)品或者做REITs，有些根本不可能的事(shì)情，一定要考虑以终(zhōng)为(wèi)始，能不能退出去，不能退出(chū)去用经(jīng)营型(xíng)贷款还是什么，退的价值是多少，回(huí)报是多少。在做(zuò)整(zhěng)个项目(mù)的时候，当中最核心的(de)还是(shì)经营管理(lǐ)，最终用整体的思(sī)路，做什么定位，按(àn)照(zhào)这个定位，整体(tǐ)怎么去设(shè)计，这都是根据运营的(de)思路做，投多少钱，杠杆降到(dào)多少，后面融资有没有问题，能不能退(tuì)出，退出的价值多少，所有(yǒu)的(de)环节
要想清楚，假如这个环节(jié)打通不了，看不清楚，其中一两个(gè)环节出(chū)问(wèn)题，基本上项(xiàng)目就会出问题。

　　当中的难度是什么？打通、看透是不容易的(de)事情，很多做不到。包括我们(men)现在蛮(mán)大的公司开发线条，各个线条，单独的线条都有，但是全部拉通，拉(lā)不通的，因为管这个板块(kuài)的，对其他板块不了解，相对来说，有时候也跟一些老板聊，他说你帮我看看，我说(shuō)没办法，比如做开发的很厉害，对商(shāng)业不了解，指标(biāo)怎么下？怎么考核，不清楚，商业对开发不清楚，包括(kuò)融资方面的一些(xiē)，很多企(qǐ)业在这个方面环(huán)节上会有问题。

　　深度运营实现价值重塑，最主要还(hái)是在第一个环(huán)节(jié)，分析(xī)竞争优势(shì)，就像我们投一个项目，哪些城市可以投(tóu)，首先要看哪些(xiē)城市不会(huì)投，完全退不出去(qù)，或者这个城市的级别，有些竞争，你说城市很好(hǎo)，位置很好，周(zhōu)边竞争很厉害，你没(méi)有竞争(zhēng)优势，不能做
，有些看上去很好，有些不懂，以前的上(shàng)海的(de)南(nán)京路、北京的王府井，认为这些
地方很好(hǎo)，那不是，那是传统概念(niàn)，趋(qū)势并不好，那种(zhǒng)做旅游的商业可以，做光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡酒店可以，不一样(yàng)的，做其他的不一(yī)定行。在这个方面，一定(dìng)要考虑到底竞争优势是(shì)什么，就像我们做任何(hé)一个项目，非常清楚竞(jìng)争优势(shì)是(shì)什么，差异是什么，说不清楚都不(bù)用干。

　　第二(èr)，到(dào)底定位是什么(me)？不(bù)管是商业、写字楼还是酒店，全部(bù)一样，别人有些已经做了，你有些(xiē)只能(néng)错位，或者你做了一定比他(tā)厉害，那也没问题，因为这个涉及到后面的设计(jì)，就(jiù)像做(zuò)酒店，做多少客房，每间客 房(fáng)多(duō)大，设计的就(jiù)不一样，你怎么(me)定(dìng)位，周边的优势(shì)是(shì)什么，全部是打通看的，不是单一来看(kàn)的。

　　做商业也是，就(jiù)像我们收购有些项目，西安的CD港对面(miàn)，CD港十几万平米，我(wǒ)们才6万平米，怎么做？他已经开业了(le)，我们说做轻奢，错位，他(tā)比我低，能够(gòu)做起(qǐ)来就做，事实上变成一个错位，我就是做的这个。

　　就像在重庆有一(yī)个观音(yīn)桥，那边一堆商业，我错位，做最年轻的，十
年前的80后(hòu)、90后的(de)定位，做这个年龄的，也很好。中关村做新(xīn)中关那个，也是很重要的。

　　当你这(zhè)方面想不清楚(chǔ)怎么(me)设计(jì)，面上看上去很像样没用，后面的(de)价值怎么样，改动空(kōng)间有没有。我(wǒ)们现在
要考(kǎo)虑的更长远，因
为现在变化很大，产品、业态，可能(néng)五(wǔ)年内没有什么，五年以(yǐ)后，有些已经不行了，改的(de)空间有没有，改的基建条件有没有，这都是在前期要考虑的东西，在这方(fāng)面一定是从最后产品营(yíng)运的角度去(qù)考虑前面 的，不管设计还是建设。

　　我刚(gāng)才还(hái)说建设，因为(wèi)我们现在(zài)很(hěn)多是城市更新项目，旧改项目，更新改造，因为现在拿地越来越偏，很多是(shì)老旧城区当中，哪些价值没有被挖掘，怎么去挖掘(jué)，这个就需要你的综合能力，第(dì)一(yī)，怎么定
位，第二，设计改造空间有没有，怎么改，成本多少
，空间多少，一个个环节前后(hòu)都是连在一起的。

　　说到运营，所有的价值还在(zài)运营方面反映出来，ROI能(néng)做到多少(shǎo)，净(jìng)现金流(liú)做到多少，北京(jīng)上海20倍，不同的项目，一个亿的现金流就是20个亿的的(de)估值，基本可以实 现(xiàn)退出，以前(qián)25倍光大安石资管周颂明：楼宇行业整体供需关系明显失衡都有，就看(kàn)不同时间的资(zī)金(jīn)成本、利率。

　　深度运营讲的更多的是深度，就像做写字楼，要做客群，精(jīng)准定位，客群要对，整体来说，假如客群掌握的好了，配套、硬(yìng)件、服务不错，坚持做，价值就(jiù)会(huì)上去，在北京很明显的一个例子，比如(rú)中关村那边有一个龙科（音(yīn)）咨询公司，那个项(xiàng)目当时出租率比较(jiào)低，后面出租(zū)率上去了，大部分是五百强科技型企业，定位很清(qīng)楚，也(yě)是坚持做，差的不让进，上(shàng)下 游产(chǎn)业方面的考虑(lǜ)，租金区别其他项目很大，这就是区别。

　　商业也一样，定(dìng)位是什么？招(zhāo)商(shāng)不是别(bié)人找过来，是我要选什么品牌想办法招进来，不是别(bié)人来了租金高就让(ràng)他进。所以整个定位，你的 客(kè)户，你的品牌很重要。一个是创造价值(zhí)，另外一个是成(chéng)本(běn)，创造价值(zhí)，商业做到后面(miàn)，影院(yuàn)改成餐饮，好的位置不(bù)做超市(shì)，旁边做超市(shì)，租(zū)金低，一直在调的过程，就像(xiàng)酒店，以前的三星级、四星级、五星级酒(jiǔ)店，群楼的(de)配套一大堆，现在也有一些怎么改的，比如上海明月酒店改过来，一个新乐亭(tíng)，一个全(quán)季，两个酒店群楼再做商(shāng)业，他的价值
就是最大化的，恩，

　　这涉及到(dào)整个价值怎么判断，在前面投的时候，定位非常清楚(chǔ)，对(duì)所有市场的业态，它的面积、价值租金、营运成本全部考虑清楚
，还有深度(dù)运营，就(jiù)像写字(zì)楼，我们(men)怎么做(zuò)的，租赁营(yíng)运客服(fú)一体化，客服在传统里面是物业的，哪有物业不(bù)物业(yè)，租(zū)赁带看，自己走出去很(hěn)少，大部(bù)分都
是(shì)带(dài)看，现在形势不好(hǎo)，一天的带看量多少，一个月有多少，类似这个，大量的是跨(kuà)部门怎(zěn)么整合，怎 么(me)样最合理，怎么(me)样(yàng)把成本做(zuò)的最低(dī)，价(jià)值最高，就怎么做。这个就是深耕细作。

　　阶段性(xìng)复盘(pán)是蛮(mán)重要的，因为有些(xiē)不行了，怎么去提升，可能从(cóng)整体的定(dìng)位方向上(shàng)改变，就是投入，就像我们(men)有(yǒu)时候几千万投进去，只要说(shuō)改出来(lái)的价值多少，现金流增加多少，多少(shǎo)年(nián)出来，退出(chū)的时候增(zēng)加多少价值，这是定期要看的 东西，而不是(shì)简单的考(kǎo)虑(lǜ)，有些传统的做法，主力店最安全，但是价值最低，但是你(nǐ)要做内容，做主题(tí)，肯定自己要做，要把它打散，要(yào)投入，风(fēng)险当然高了，回报同样高。

　　接下来有几个例子
，这是北京(jīng)中关村(cūn)项目，现在正在(zài)建的，明(míng)年开业，原来大部分是地下面积(jī)，加车库12万平米多一点，地上(shàng)面(miàn)积没(méi)超过两万，原来最大的家乐福在地(dì)下，家乐福再(zài)加上一个车(chē)库，这个占了五万平米，我们做了以(yǐ)后，整体规划动(dòng)了，这边原来(lái)都是家(jiā)乐福，这边有一个创意公社，现(xiàn)在
全部改成地面两层，二层很少，大概(gài)五 六个餐厅，主要(yào)定(dìng)位
米其林(lín)的，下(xià)面做轻奢、潮奢，车(chē)库放在这个位置，整(zhěng)体城市更新改造的项(xiàng)目，已
经通过了，现在在建(jiàn)。这边的招(zhāo)商(shāng)基本(běn)上将近70%了，那(nà)边主要意向差不多了，整体(tǐ)出来大概现(xiàn)金流在4亿，区别是什么？原来(lái)五(wǔ)万平米的，一(yī)千多万一年的收益(yì)，同样(yàng)的面积最(zuì)起码两个亿，位置很好，但是做了很长时间，就看怎么做，从整体规(guī)划的思路去考虑。

　　这是(shì)上海(hǎi)烂(làn)尾的黄金广场，最大的难度，地下两层四万平米商业，要把它的价值做出来，地(dì)上做了写字楼，一楼二楼做商业，和下面商业连(lián)通，打了一个大的下沉广场(chǎng)，又(yòu)做了酒店式公寓，这个项目(mù)也是非常成(chéng)功的，后面基本上地上地下的租金(jīn)每平米 一天10块钱(qián)。

　　我们完全按照后面(miàn)适合做(zuò)什么就做什么，我们(men)没有一定的标(biāo)准产品，这
是一个综合体商(shāng)业，这个项目，重庆朝天门，最有名的 是批(pī)发市场，那边旅游也不错，定位(wèi)这栋楼全部是旅
游，做了五个(gè)大堂(táng)，全部(bù)是民宿、酒店，全部租完以后，带着租约卖，平(píng)均售价两万三左右，在(zài)重(zhòng)庆公寓几乎到天(tiān)花板了，而且现在做(zuò)的(de)很火，回报也不错。

　　这是批发(fā)市场(chǎng)，我们是持有，不卖(mài)，现在是重庆最好的批发市场，租金最高，租到地上13层，地下两层，这(zhè)么高的(de)商业在外(wài)面(miàn)基本上看(kàn)不到，平均出(chū)租率98%、99%，租金也是重庆最高的。

　　这(zhè)是不同的酒店，VOCO、亚善，不(bù)同的酒店、民宿。这都我(wǒ)们按照不同定(dìng)位，这是(shì)中关村，这是长宁光大安石中心，静安，另外一个是嘉定的，这是西安做轻奢的(de)，这是重庆的(de)，做最(zuì)年轻的，广东的大融城是广(guǎng)东最好的购物(wù)中心(xīn)，重庆(qìng)大融汇(huì)。根据时间的情况做很好的定位，根据这个定位怎么设计，整(zhěng)体怎么(me)样，简直才(cái)能做到最高(gāo)，退出很重要，用什么样的形式退出，这是大家一定要考虑的。

　　我分享到这里，看看能给大家什么启示或者借(jiè)鉴(jiàn)的(de)。

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责任(rèn)编辑：王翔

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