从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场

　　来(lái)源：中国(guó)经营报

　　本报 记者 方超 张家(jiā)振 上海报道

　　营收、净利润(rùn)增速双双
下滑，上市物企2024年“半年考”成(chéng)绩单难言亮眼。

　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企营收同比增长4.7%，增速较去年同期同比(bǐ)下降6.1个百分点，净利润则同比下降29.9%。此外，多家上(shàng)市物企净利润持续亏损。

　　《中国经营报》记者注意到，截至9月4日，仍有瑞(ruì)森(sēn)生(shēng)活服(fú)务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市物企半年(nián)报(bào)“难产”。其中(zhōng)，佳源服(fú)务近日发布公告，宣布进(jìn)一步延迟刊发(fā)2022年年度业绩、2023年中期业绩、2023年年度业(yè)绩、2024年中期业(yè)绩(jì)，并将另行公告刊发相应年(nián)度业绩及寄(jì)发报 告(gào)的时间。

　　在业(yè)绩(jì)压力持续增大的同时，如何进一步(bù)摆脱对地产母公司依(yī)赖、在细(xì)分赛道树立自身优势、加速(sù)开拓第三方市场等(děng)，成为上 市(shì)物企亟待解(jiě)决(jué)的问题(tí)。例(lì)如，万物云（02602.HK）管理层日(rì)前在(zài)2024年上半年业绩会(huì)上坦言，物企很难与开发商“一刀两断”。

　　“物(wù)业管理行业正从增量与存量并重的(de)‘蓝海市(shì)场(chǎng)’转向以存量为主、增量为(wèi)辅的‘红海(hǎi)市场’，未(wèi)来行业竞争(zhēng)肯定会更加(jiā)激烈。”中指研究院物业事(shì)业部总经理牛晓娟向记者表示，尽管竞(jìng)争激烈 ，但预计到2025年(nián)，全国物业(yè)管理(lǐ)规模仍将超过300亿平方米，空间足够容纳众多企业参与。

　　营(yíng)收(shōu)净(jìng)利增幅下滑

　　克而(ér)瑞物管数据显示，2024年(nián)上半年，上市物企实现营业总收入(rù)1466.6亿元，同比增长4.7%，增速(sù)较去年同期(qī)下滑6.1个百分点。纵观整个行业，仅(jǐn)有碧桂园服务（06098.HK）和万物云两家上市物企营收规模突破了百亿元大关。

　　尽管行业整体承(chéng)压，但依然有(yǒu)多家物企(qǐ)营收跑赢了大市。以滨江服务（03316.HK）为例 ，财务数(shù)据显(xiǎn)示，今年上半年营收(shōu)达到16.50亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)38.7%。这(zhè)一增速(sù)也(yě)助力滨江服务成为(wèi)2024年上半年上市物企营 收增速冠军。

　　此外，德商产投服务（02270.HK）、苏新服务（02152.HK）、越秀服务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收增速分别为36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行(xíng)业的表现较为亮(liàng)眼。

　　几家
欢喜几家愁。记者初步统计发现，与上述企业相比，更
多的(de)上市(shì)物企今年上半年的 营收增速仅(jǐn)为个位数，其中有26家(jiā)上市物企介于0—10%之间，17家企业为负值。

　　引发外界关注的是(shì)，今年上半(bàn)年，上市物企营(yíng)收增 速整体不理想的原因(yīn)何在？

　　“主(zhǔ)要是因为上游房地产行业(yè)深度调整(zhěng)，导(dǎo)致增(zēng)量市场增长放缓。”牛晓娟向记者(zhě)分析称(chēng)，上市物企营收增(zēng)速放缓，还与物业市场竞争加剧、外拓难度进一步加大(dà)和并购市场冷淡有关。“此外，物企主动放弃了(le)一些效益差的项目，多方面因(yīn)素导致物企(qǐ)新增在管面积增速
放(fàng)缓，营收增速下滑。”

　　龙湖集团（00960.HK）旗下龙湖智创生活就(jiù)是其中的典型企业(yè)。龙湖(hú)集(jí)团相关负责人向记者介绍，2024年上半年，龙湖智创(chuàng)生活实现收入(rù)总额57.8亿元，同比增长10.2%，保持两(liǎng)位数增长，期内毛(máo)利率31.4%，在行业(yè)内处于较高水平。

　　与营收 状况相比，上市(shì)物企2024年上半年的盈利表现更难言乐观。

　　克而瑞
物管统计数据显示，2024年上半年，上市物企净利润总额(é)91.9亿元，同比下(xià)降29.9%。“这反映出行业依(yī)旧(jiù)陷入增收不增利的困境，物企盈利能力大幅减弱。受困于关联房企风险尚未完全出清，部分物企计提大(dà)额(é)减值准备，导致亏损。”

　　牛(niú)晓娟也向记者分析称，今年(nián)上半年，上市物企盈(yíng)利表现差，也与“关联方应收(shōu)账款减值准(zhǔn)备及前几年并购形成的(de)商誉减值，进一步压(yā)缩了利润空(kōng)间”直接相(xiāng)关。

　　“上市物企(qǐ)包括社区(qū)增(zēng)值在(zài)内的高毛利业务开展不及预期，导致利润受(sh从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场òu)影响。同时，包括人力成本在内的(de)各项成本(běn)上升，也直接影响物企的盈利能(néng)力。”牛晓娟直(zhí)言(yán)。

　　很难与开(kāi)发商“一刀两断”

　　在整(zhěng)体业绩表现不理想
的同时，上市物企独立性也受(shòu)到外界关注。

　　例如，在摆脱对地产母公司(sī)的(de)依赖方面，2024年上半年，万物(wù)云的开发(fā)商关联业务占比同比已下降至10.1%。来自关联方的应收账款为38.18亿元，增幅达(dá)到53.52%。

　　“万物云是‘万科养大(dà)的孩子’，双方水(shuǐ)乳(rǔ)交融，是剪(jiǎn)不断、理还乱的关(guān)系，我们既希望能保持(chí)业务的相对独立性(xìng)，同时感情上又很难做到
投资人说的‘一刀两断’。”万物云董从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场事长朱保(bǎo)全(quán)在近(jìn)期召(zhào)开的(de)万物云中期业绩(jì)发布会上表示。

　　“我国快速壮大的头部物(wù)企是过去(qù)20年房地(dì)产行业快(kuài)速发展的伴生产物，这就注定了其在(zài)基因
上与地产关联方千丝万缕的 关联性。”东(dōng)吴证券研报分(fēn)析认(rèn)为，在房地产行业开始调整之际，物企受到(dào)关联方的影响，不仅(jǐn)体现在业绩方面，估值也受到(dào)持续的冲击。

　　“行业离真正完全的(de)市场竞争还(hái)有很远的距离，当前大部分物企隶属于房地产母公(gōng)司，要完全市场化还是有一定难度。”绿城服务（02869.HK）董事会主席杨
掌法日前也表示。

　　记者注意到，在努力摆脱(tuō)对地产母公司业务依赖的同时，不少上市物(wù)企正加速开拓第三方市(shì)场。

　　根据永升服(fú)务（01995.HK）向记者提供的信息，截至2024年6月(yuè)30日，永升服务来自第三方的在管面积达1.8亿平方米，同比(bǐ)增长10.9%，占总在管面积的比例为74.4%。今年上半年，新增市场开拓规(guī)模超3700万平方(fāng)米(mǐ)，新拓年饱和营收同(tóng)比提(tí)高48.1%，超过8亿元。

　　记者还(hái)从世茂服务（00873.HK）方面(miàn)获
悉，今年上(shàng)半年，世茂服务(wù)合约面积约3.3亿平方米，在管面积(jī)约2.5亿(yì)平方米。其中，在管及合约面积来自独立第三方的占比分别为75.2%、77.2%。

　　值得关注(zhù)的是(shì)，梳理相关上市物(wù)企半(bàn)年报可发现，目前依(yī)然有(yǒu)相当数量物企的在管(guǎn)及合约面(miàn)积中，来自独立第三方的占比较低。在此情形下，上市物企业绩也受(shòu)到地产母(mǔ)公司影(yǐng)响。

　　“物企与开发商(shāng)大(dà)多存在业务关系。由于(yú)开发商(shāng)面临较大的资金压力，物企难以按时收回部分应收账款，这对现金流和(hé)财务状况带来了一定的影响。”牛晓娟表(biǎo)示，“当前，物企
的确很难(nán)与开(kāi)发商(shāng)‘一刀(dāo)两断’。但长期来看，来自第三(sān)方在(zài)管面积增长趋势不变，物企的独立性将进一(yī)步提升，地产开发商对于物企的影响也
有(yǒu)望进一步降低。”

　　跨界(jiè)开拓新赛(sài)道新(xīn)业务

　　为了应对日(rì)益激烈的市场竞争，多家物企加速开拓“第二增长曲线”。

　　“在住宅开发项目交付减(jiǎn)少的背(bèi)景下，商企服务的拓展空间更有想(xiǎng)象(xiàng)力，我们会更进一(yī)步聚(jù)焦在大客户跟随、区(qū)域加密和服务产品延展上。同(tóng)时，拓宽增(zēng)值服务‘围栏’，用(yòng)科(kē)技赋能实现管理提效。”在2024年中(zhōng)期(qī)业(yè)绩发(fā)布会上(shàng)，龙湖(hú)集团管(guǎn)理层表示。

　　龙湖(hú)集团相关负责人告诉记者，今年上半年，龙湖智创生活的服务半径不断(duàn)拓宽，建立起(qǐ)了较(jiào)高的(de)门槛与壁垒，新增了东莞华(huá)为松山湖产业园、杭州蚂 蚁集团飞天园区、北(běi)京蚂蚁创新科(kē)技总部和杭州网易总部等项目。

　　与龙湖智创生(shēng)活(huó)类似(shì)，永升服务也正谋求(qiú)非住宅业态进一步突围(wéi)。据永(yǒng)升服务方面介绍，今年上半(bàn)年(nián)，公司聚焦医院、学校、企业等重点业态赛道，新拓展了苏州贡湖科创园(yuán)、西宁青海大学附属医院等超过180个非住宅项目。截至今年6月底，公司非住宅物业实现收入约10亿元，占公(gōng)司总收入的比(bǐ)重为40.8%。

　　除拓展非住宅板块业务外，也有多家物(wù)企(qǐ)正跨界进
入环保服务(wù)领域。

　　8月26日，世茂新(xīn)能·淮安RDF项目(mù)签约暨启动仪(yí)式在(zài)江苏省 淮安市(shì)淮阴区举行。世茂服务方面表示，该项目由世茂服务(wù)和中证投融(róng)联合打造，通过创(chuàng)新升级一般固废的收集、运输、处(chù)理模(mó)式，可将(jiāng)一(yī)般固 废生产成可替代煤的低碳燃料，以实现固废再利用。

　　“对于世茂服务(wù)而言，RDF项目是一项(xiàng)既创新又跨(kuà)界的尝试，是(shì)多元化业务发(fā)展的延伸(shēn)，是‘城(chéng)市大管家’战略实践(jiàn)落地的重要组成部分，更是(shì)我们向环保服务(wù)相关产(chǎn)业 迈出的战略性一步。”世茂服(fú)务执行董事(shì)、总裁邵(shào)亮表(biǎo)示。

　　受到市(shì)场关注的是，在当前物业市场中，不(bù)少(shǎo)物企开拓各类新赛道多时，但基础物业服务依然占据较高比例(lì)，“第二增长曲线”表现并不(bù)理想，原因何在？

　　“新赛道有其专业壁垒，物企面临着(zhe)竞争力不足，缺(quē)乏相应(yīng)技术、经(jīng)验和资源问(wèn)题。”牛晓娟分析认(rèn)为，整个大(dà)环境不利(lì)于(yú)新赛道的开辟，消费降级、投入萎缩等进一步打(dǎ)压了物企开拓创新的勇气。

　　对于开拓多元化业务(wù)，牛晓娟建议，物(wù)企应该(gāi)首(shǒu)先(xiān)聚焦自身“能力圈”。“建议物企根据自身能力和战略规划，将企(qǐ)业(yè)核心资源、核心能力聚焦到核心(xīn)业务上，追求聚焦(jiāo)深耕，同时要前瞻
性地培养创新思维(wéi)和(hé)跨界业(yè)务能力，以适应开(kāi)展细分赛道业务开拓需要。”

责任(rèn)编辑：李桐

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