存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标题：存量房(fáng)贷利率会继续下调(diào)吗？

　　来源：财联社

　　上周(zhōu)五地产股持续冲高，包括金地集团(tuán)、天地源等多(duō)支地产股涨(zhǎng)停，此外，万(wàn)科(kē)、保利、招商(shāng)蛇口等(děng)地产股(gǔ)票也(yě)出(chū)现明显异动。

　　对于(yú)地产股集体异动，分析(xī)人士认为，或与存量房贷利(lì)率调整的市场(chǎng)预期有关。

　　事实上(shàng)，随着首套房、二套(tào)房房贷款利率持续走(zǒu)低，部(bù)分(fēn)城市房(fáng)贷利率已进入“2时(shí)代”，而存量房贷利率却仍处在4%以(yǐ)上。由于新发放房贷利率(lǜ)与(yǔ)存量房贷(dài)利率之间差距逐步拉大，“提前还贷”成为引人关注的一个市场现象，调整存量房贷(dài)利率的(de)关(guān)注度(dù)也逐(zhú)渐走高。

　　“存量房贷利率下调存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动去年已有。房地产(chǎn)市场供(gōng)求关系发生重大变化背景下，通过降低(dī)存量房房贷利率，优化商业性(xìng)个人住房贷款利率(lǜ)，不仅可以有序调(diào)整优化(huà)银行资产负债(zhài)，规范住(zhù)房信贷市场秩序，还可(kě)进一步减轻已(yǐ)购群体经济负(fù)担，并有助于释放其消费潜力，促进经济内循环。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

　　调整预期走强

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉认为，“新一轮存量房贷利率下调的(de)窗口已经打开。”

　　在其看来，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率降幅更大。据融360数字科技研究院监测数据，2024年7月，银行整存整(zhěng)取存款3个(gè)月期平均利率为1.481%，6个月期平均利(lì)率(lǜ)为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年期(qī)平(píng)均利率为1.94%，3年期平均利率为2.339%，5年期平均(jūn)利率(lǜ)为2.295%。

　　“利率调整极大(dà)降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度(dù)更大。另外(wài)，央行公(gōng)开市场操作(zuò)利率也在下调，商业银行资金端成本快速下降，为再次下调房贷利率打开了窗口。”李宇(yǔ)嘉称。

　　事实(shí)上，去年存量(liàng)房贷利(lì)率已(yǐ)进行过调降，并惠及众多购房者。

　　据中国人民银行、国家金(jīn)融监督(dū)管(guǎn)理总局于2023年8月31日发(fā)布的关于降低存量首套住房(fán存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动g)贷款利率(lǜ)有关事项的通(tōng)知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商(shāng)业性个人住房贷款的借款人可(kě)向金融机构提出申请，由金融(róng)机(jī)构新发(fā)放贷款置换存量首套住房商业性个人(rén)住房(fáng)贷款。

　　截至当年(nián)11月6日，中国人民(mín)银行货币政策(cè)司发文表示，降低(dī)存量房贷利率工作已基(jī)本完成，超过22万亿(yì)元存量房贷(dài)利率下调(diào)，平均降(jiàng)幅0.73个百分点，惠及(jí)超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利(lì)息支出(chū)1600亿—1700亿元，户(hù)均每年减少3200元。

　　而今年以(yǐ)来，随着各地陆续取消房贷利率下(xià)限以及央行两度降息，新发放房贷利率降至历史低点。

　　中原地(dì)产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利(lì)率为3.6%；一线城市中，目前 5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

　　随着(zhe)新发放房(fáng)贷利率和存量房贷利率(lǜ)的差距逐步(bù)拉大，今年以(yǐ)来提(tí)前还贷(dài)现象成为市场关注(zhù)的一个热点(diǎn)。

　　张波表示，一旦降低存量(liàng)房贷利率，贷款人提前还款的意愿度就有可能大大降(jiàng)低，这也将(jiāng)有效压(yā)制违规使用经营贷、消费贷来置换(huàn)存量住房贷款的行为，净化(huà)房贷市场(chǎng)。

　　“去年存量房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)调整是针对首套房房贷，如果市(shì)场传闻属实，本次调整(zhěng)是否会惠及二(èr)套(tào)房(fáng)房贷(dài)，值得关注(zhù)。”张波认为，随着近两年房价不断回落，作为抵押物的房产其本身价值也大打折扣，而银行对(duì)于贷(dài)款(kuǎn)人是(shì)否能(néng)稳定偿本付息，表现出更高的关注度(dù)。

　　多(duō)地(dì)优化“商转公”政策

　　“近期(qī)不少城市展开的‘商转公(gōng)’成为一个热门话(huà)题(tí)，说明当前存量房贷利率下降，其调整有着较广阔的市场基础。”上海易居房地(dì)产(chǎn)研究院副院长严跃(yuè)进(jìn)称。

　　据中原地产(chǎn)统计，目前(qián)，吉林(lín)、河南、湖南、河北、山(shān)东、安徽、四川等省份超30个城市(shì)陆续(xù)执行、优化“商转公”（商业性住房贷款(kuǎn)转住房(fáng)公积金贷款）政策，但一(yī)线城市中只有深(shēn)圳开办“商转(zhuǎn)公”业务(wù)。

　　分析人士表示，当前，全国五年以上首套住房公积(jī)金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后，此前利(lì)率较高的存量房贷便能够转为利率较低的公积金贷款，可节省家庭利息开支。

　　“多(duō)地开(kāi)展房(fáng)贷商转公业务的背(bèi)景之一是，存量房贷利率(lǜ)与新(xīn)增房贷利率(lǜ)之间的利差扩大(dà)。除(chú)深圳(zhèn)，开展商转公业务(wù)的城(chéng)市，体量基本较(jiào)小(xiǎo)，北上广等大城市未来是否(fǒu)会跟(gēn)进落实，还有待观察。”中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张大伟(wěi)称。

　　严跃进认为，近期(qī)优化商(shāng)贷转公积金贷款的城(chéng)市中，一些公积金额度比较高(gāo)的城市主动性(xìng)较(jiào)强，但是(shì)其他城市(shì)的主动(dòng)性(xìng)较弱。

　　个贷数据(jù)变化方(fāng)面(miàn)，8月30日，央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报告显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。2024年二(èr)季(jì)度末，人民币房地产贷款余(yú)额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年末高0.04个百分点；上半年增加1976亿元，同比多增427亿元。

　　降存量房(fáng)贷利率影响几何？

　　如果(guǒ)存量房贷利率继续下调，会来带哪些影(yǐng)响？

　　对此，张波向记者表示，由于(yú)存量房贷利率涉及到的(de)是已购房群体，因此对于房地产市场的交易并不会产生直接影响，但可能(néng)会对即将入市的购房(fáng)群本对市场后期(qī)的信心(xīn)起(qǐ)到一定提升作用，进而有利于(yú)释(shì)放市场购买力。

　　“存量房贷利率下调，可以缓解提前还贷现象。”李宇嘉表示，尽管调(diào)整(zhěng)存量房贷利率可能会对银行利(lì)润产生一定影响，但如果能(néng)减缓(huǎn)提(tí)前还贷及贷款意愿下降的形势，同(tóng)时能够提升贷款增量，那么即便存量房贷利率低(dī)了，银行总体利润仍可能稳中有增。

　　对(duì)于已购房群体来说，多位分(fēn)析师认为(wèi)，调整存量(liàng)房贷利率对于其再次入市或(huò)具有提升效应：由于减轻了月供压力，不排除部分购房者会(huì)考虑为父母、子女新购房产，或(huò)者产生旅居、养老等多样(yàng)化的房产购置需求，从而(ér)形成再次改善(shàn)需求，但这类需(xū)求占比预计不高(gāo)，并(bìng)且会呈(chéng)现出多样化(huà)的特点。

　　“降(jiàng)低存量房贷利率，能够切实减少相当一部分(fēn)购房者利(lì)息支出。当房贷利率下(xià)调或还款压力减轻时，家(jiā)庭将(jiāng)有更多可(kě)支配收入(rù)用于日常消费、教育、医疗、娱乐(lè)等其(qí)他方面，并有可能增加在非住房领域的消费支(zhī)出，如(rú)购买汽(qì)车、家电(diàn)、家具等耐用消费品，以及增加在旅游、餐(cān)饮、娱(yú)乐等服务行业(yè)的消费。这将促进相(xiāng)关产业的繁荣和发展，形成良性循环，推动经济持(chí)续增长，从而提(tí)升民众生(shēng)活品质(zhì)。”张(zhāng)波(bō)称。

责任编辑：张倩

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