排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢到了，2670万元！超出预算两三百万元。”

8月29日，在上(shàng)海中(zhōng)海领邸玖序二期开盘现场(chǎng)，几组摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在交流经验。

120套房源(yuán)、352组认筹，开盘选房约半小(xiǎo)时、141号售罄，总销售(shòu)额31.6亿元——这已(yǐ)经是8月上海第三个开盘售罄的豪宅了。

“这次还(hái)是没机会。”周南（化名）告(gào)诉《每日经济(jì)新闻》记者。他已经是第二次认购这个项目了，上(shàng)一次(cì)摇号顺序超过500号，但也(yě)近距离(lí)体验了一把“24秒(miǎo)卖一套豪宅”的(de)惊险与刺激(jī)。

就在前两周，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月25日，上海新天地附近的锦园(yuán)项目首开，33套房源一抢(qiǎng)而空，成交金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘(pán)，1小时内清盘，销售额近(jìn)57亿元(yuán)，平(píng)均每套“半个小目标(biāo)”。

仅仅半个月，三个(gè)项目合计(jì)销售达到(dào)106.27亿元(yuán)。

值得注意的是，2024年以来，上(shàng)海已先后有12个豪(háo)宅项目开盘，几乎次次日光。到底是(shì)什么人(rén)在买买买？

日均卖掉12.5套豪(háo)宅

售(shòu)罄、日光、时光，今年的上海豪(háo)宅，已经不能用普通(tōng)视角来看待了。

总价(jià)2500万元(yuán)以上的豪宅，今年截(jié)至8月18日(rì)，上海共网签了2641套，并且还有相当数量的成交正陆续网签。如果再加上8月成交的263套，那么前8个月(yuè)的战绩已(yǐ)接近(jìn)3000套。这不仅远超其他三个一线城市，更是上海(hǎi)过(guò)去10年来未(wèi)曾出(chū)现过的。

打响2024年“日光 ”头炮的是中海顺(shùn)昌玖里。套均总价4000万元左右，首(shǒu)开全部售罄，销(xiāo)售总额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总(zǒng)金额纪录。

七八月的市场淡季，上海豪宅却入(rù)市必抢(qiǎng)：龙盛湾上二期，120套房源认购(gòu)率239%；融创外滩壹号(hào)院二期二批次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖序二(èr)期，有(yǒu)效认(rèn)购率252%；锦园33套，项目开放4天开(kāi)启认(rèn)购，认购(gòu)率152%；绿(lǜ)城前滩百合(hé)园三期10套别墅，总价5300万~1亿元(yuán)，认购率210%。

不断增加的供应(yīng)量，仍然能被市场吸排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅收，购房者们几乎(hū)是“有多少买多少”。

据中指研究院统计，2015年2500万元及以上价位的豪宅在上海成交只有896套。此后的(de)8年里，大多保持着每年1600~1700套的水平。但这一平衡被2024年的井喷式供应打破了，算上三(sān)周内售罄的(de)融创(chuàng)外(wài)滩壹号院、锦园(yuán)和中海领邸(dǐ)玖(jiǔ)序，上海(hǎi)上半年平均每天成交12.5套豪宅。

而同期的北京，除了个别热门项目外，很少见到高(gāo)端住(zhù)宅(zhái)接连开盘售罄。根据中(zhōng)指研(yán)究院的统(tǒng)计，今年截至8月(yuè)18日，北京1600万元以上(shàng)的住宅网(wǎng)签1257套，与(yǔ)2023年3582套、2022年4028套、2021年(nián)3616套的成绩相(xiāng)比，规模缩水相(xiāng)当(dāng)明(míng)显。

豪宅(zhái)客户已“不(bù)太(tài)够”？

“大部分买家还是(shì)本地和江浙一带的(de)客户，大约(yuē)各占40%。”融(róng)创外滩(tān)壹号院市场(chǎng)负责人(rén)章宸（化名）在接(jiē)受《每日经(jīng)济新闻(wén)》记者采访时表示。

而(ér)且，这(zhè)些(xiē)客户出手阔(kuò)绰，第一(yī)批(pī)次全款买房的客户占了一半左(zuǒ)右。

上海某豪宅项目营销负责(zé)人也向记者透露：“明显看到(dào)，今年有一些外地客户到上海来进(jìn)行资产配置，特别是有核心(xīn)资(zī)源的房(fáng)子。其实部分客户并不具(jù)备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落(luò)户的方式(shì)获得房(fáng)票来买房。”

核心城市豪宅为何一房难求？

镜鉴(jiàn)咨询创始人张宏(hóng)伟对《每日经济新(xīn)闻》记者分析：“北上广深(shēn)核心城(chéng)市核心区域的项目存(cún)在价格倒挂，又是核心资产，未(wèi)来(lái)三到(dào)五年大概率是价格上行(xíng)周期。”

“另一方(fāng)面，核心城市政策的敏感度，以及需(xū)求支(zhī)撑相对还是比较足的，每隔3~6个月出现一轮政策刺(cì)激，就会相应释放一波成交量。核心城(chéng)市的优质资产在这种行(xíng)情下，又会出现独立行情。”

张(zhāng)宏伟(wěi)指出，未来三到五年是一个降息大周期。在降(jiàng)息周期里的资产配置逻(luó)辑，肯定是核心城市的(de)核心资产。

这些动辄半个“小目标”的豪宅，大多围绕在上(shàng)海(hǎi)“一江一河”，即黄浦(pǔ)江和(hé)苏州河(hé)区域(yù)。

“和年初热销的(de)中海顺昌玖(jiǔ)里相比，融创(chuàng)外滩壹号院购(gòu)房客群(qún)整体年龄要低10岁左右。中海(hǎi)顺昌玖里(lǐ)地处新天地板块，优势不言而喻，地缘客户(hù)认可度高；外滩壹号院所在的板块比较新，江浙(zhè)客(kè)户中(zhōng)父母为子女购置房产的占比较大。”章宸分(fēn)析。

下(xià)半年(nián)等着入市的豪宅项目中(zhōng)，低(dī)密度(dù)别墅(shù)、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园为例，周边新房和(hé)二(èr)手豪宅全是强有力的竞(jìng)争者，更别(bié)提(tí)“翠(cuì)湖六期”这个足够(gòu)吸引全上海买家跨区(qū)域(yù)出手的顶(dǐng)配项目。

不仅如此，东外(wài)滩、北外滩(tān)、虹口(kǒu)、静安等非传统(tǒng)豪宅区域，高端产品更是层出不(bù)穷：弘安(ān)里风貌项目，东外滩刚刚公(gōng)布案(àn)名的“保利外(wài)滩序(xù)”、翠湖滨江风貌(mào)别墅，静(jìng)安区保利(lì)永兴里(lǐ)、万科(kē)中兴傲舍……

章宸透露，从今年开始(shǐ)，此后每年的豪宅供(gōng)应可能达到至少(shǎo)3000套。当(dāng)豪宅供应在市中心多点开花(huā)，地段毫无(wú)疑问还是最核心的竞争力，而对(duì)于远离传统豪宅板块(kuài)的新项(xiàng)目、新板块，就开始拼(pīn)命卷概念、卷产品、卷实景(jǐng)展示。

另一个层(céng)面的(de)问题，有钱人还(hái)够不够用？答案显然是：不太够。

起码在短时间内，不足够延续上半年(nián)“倍数认筹”的(de)盛(shèng)景。

“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额(é)最高的，5月左右的销售套数(shù)已经达到去年全年的(de)量了。但这个客户(hù)池到底有多大，能(néng)支撑多久，从市场和客研角度看，还是会有些担忧，核(hé)心资(zī)产、优质产品也是有限的。”

上述豪宅营销排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅负(fù)责人坦言(yán)：“下半年隐忧还是存在的，部分高收入(rù)行业限薪，也会带来大(dà)面积客户购买力的降维，原来可能预(yù)算在5000万元的现在降到(dào)3000万元。”

实际上，客户群体悄然发生(shēng)了改变：一是购买力不像以前(qián)一样(yàng)能够快速(sù)爆发，买家做决(jué)策的时间更长了；二是客户会反复比较，原(yuán)先只(zhǐ)要是市中心板(bǎn)块出来一个项目，都会(huì)被争抢，现在好多客(kè)户会在板块内(nèi)、品(pǐn)牌之间、区域之间(jiān)比。

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