地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注

应不应该(gāi)提前还房贷？市场上(shàng)早已充斥了各种“计算法则(zé)”。在这些选(xuǎn)择背后，本质上是对资金在不同时期使用方式的选择。不过，记者(zhě)采访发(fā)现(xiàn)一些银行悄然提升了提前还(hái)贷的“门槛”。另一边，更多的购房者关心存量房贷(dài)利率的调整步伐。

要求起步金额

今日，有存量房(fáng)贷(dài)用户在社交平台上表示，自己在银行APP上申请提前还房(fáng)贷(dài)，却因起步金额不满要求被拒。

以深圳市场为例，记者采访了(le)多家银行的个(gè)贷经理，发现不(bù)同的银行对(duì)提前还贷处(chù)理方式(shì)有所不同。有中国银行的经理(lǐ)告诉记者，目(mù)前提前还贷的最低门槛是(shì)5万元(yuán)，最高不限。建设银(yín)行的个贷经理则表示，目前对提前还贷没有要求，手机银行(xíng)填写需求登记，然后会收到短信或者电话，最后去经办(bàn)网(wǎng)点签字。

也(yě)有购房者反映，部分银行提前还房贷的门槛悄然提升，或是需要(yào)提前(qián)预约、或是还款额度受限(xiàn)。

目前，随着首套房、二套房房贷款利率持续走低，部分城市的(de)房贷利(lì)率已进(jìn)入“2时代”，而存量房贷利率多数(shù)仍处在4%以上，存量(liàng)房贷与新发房贷的(de)利率差距进一步拉(lā)大，导致不少人选(xuǎn)择提前还贷。

陈晓（化名）在两年前购买了深圳前海的住宅，她告(gào)诉记者(zhě)，自己之前(qián)贷了两(liǎng)次(cì)信用(yòng)贷来提前还房贷。“我觉得房(fáng)子的价格买在了次高峰，房子又没过限(xiàn)售期，还贷压力确实有点大”。其实，像陈晓(xiǎo)这样(yàng)通(tōng)过(guò)再贷款来提前还房贷的并非个例，存量房贷利率差额之下(xià)，不少购房者不断寻求更便宜的资金替换(huàn)房(fáng)贷(dài)。

对于多(duō)数背上房贷的年轻人来说，在当下放弃(qì)资产增值的(de)可能性，寻求一种(zhǒng)资产上(shàng)的“安全感”，更多的是出(chū)于一种理财焦虑，提前还贷似乎也等于变相理(lǐ)财。记者对多(duō)位在这几个月内提前还贷的居民进行(xíng)采访，得到的回复几乎都是：节省利息的确是选择提前还贷的(de)最直(zhí)接(jiē)需求。

如何缓解提前还贷现象？

市场公开(kāi)信息显示，据不(bù)完全统(tǒng)计，上半地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注年 42家上(shàng)市银行(xíng)个人住房贷款余额(é)超34万亿元(yuán)。今年上半(bàn)年，42家上市银行住房按揭(jiē)余额(é)相比年初又减少了(le)近3100亿(yì)元。

“存量房贷利(lì)率下调，可以缓解提前(qián)还贷现象。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，尽管调整存量房贷利率可能会对银行(xíng)利润产(chǎn)生一定影响，但如果能(néng)减缓提前还(hái)贷及贷款意愿下降的形势，同时能够提升贷款增量，那么即便存量(liàng)房贷利率低，银行总体利润仍可能稳中有增。

中指研究院市(shì)场研究总监陈文静(jìng)表示，根据央行最新数据(jù)，截至(zhì)2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，若进(jìn)一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，同时，也有助于稳定住房消费(fèi)预期，减缓购房者因房贷利率(lǜ)下降带来的观望情绪；对银行来(lái)说，可以进一步减少(shǎo)提前还贷现象。“当前各地存量房贷利率执行情况不(bù)一，对于(yú)下调存量房贷利率的方式，在当前的市场(chǎng)环境下，借(jiè)款人与原商业银行内部置(zhì)换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式(shì)或许更为合适，而通过不同(tóng)银(yín)行之间转按揭的(de)方式，或造成更大市场竞争，对预期的(de)稳(wěn)定将形(xíng)成扰动”。

除了存量房贷利(lì)率能否下调(diào)引关注，随(suí)着楼市传统的“金九银十”拉开序幕，市场也有新的期待。以今年较为“稳(wěn)健(jiàn)修(xiū)复”的(de)二手房市场为例(lì)，深圳(zhèn)市房地产中(zhōng)介协会认(rèn)为，“以价换量”成为(wèi)当前支撑二(èr)手房(fáng)市场月(yuè)度相对“高位”的根本原因。而根据经纪机构的日常走访和交流反馈，自进入8月(yuè)份(fèn)以来，市场博弈烈(liè)度(dù)与强度明(míng)地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注显强于上半年，业主价格的“让步(bù)”幅(fú)度有进一步加剧的趋势，当前二手房市场表(biǎo)面“稳健”的基本盘仍不牢固。也正基于此分析判断，随着市场(chǎng)进(jìn)入传(chuán)统销售季，“金九银十(shí)”作为(wèi)下半年楼市的关键时间段，预计这两个(gè)月的(de)时间(jiān)内可能会叠加政策的帮扶。

校对：王朝全

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