重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度

9月1日起，重庆将施行新的房地(dì)产交易(yì)政策。

重庆市(shì)住房城乡(xiāng)建委日(rì)前发布《关于(yú)调整优化房地产交易政策的通(tōng)知》，出台(tái)调整新
购住(zhù)房再交易管(guǎn)理、优化
住房套数认定标准、支持住房(fáng)“以旧换新”、加快存量商品房去化、加大住房租(zū)赁市场发展力度等五项措施(shī)。

通知显(xiǎn)示，重庆将调(diào)整新购住房再交易(yì)管理，自2024年9月1日(rì)起，凡在重庆市(shì)中心城区新购新建商品住(zhù)房和二手(shǒu)住房的（以网签备案时间为准），取得《不动产 权证书》后(hòu)即可上市(shì)交易。

据了解，对2024年9月(yuè)1日前已纳入再交易管理范围的住(zhù)房(fáng)，仍按原政策执行。

原政策包括，2023年9月1日以前购买的商品(pǐn)住房和二手(shǒu)住房，在办理(lǐ)不动产权证满两年(nián)后可(kě)上市交(jiāo)易。2023年9月1日至上述通(tōng)知印发前购买的商品住房和(hé)二手住房，买卖合同备(bèi)案满两年且取得不动产权(quán)证后可上(shàng)市交易；其中，2024年(nián)5月(yuè)20日后购买的商品房现(xiàn)房取得不动产权证后即可上市交易。

“重(zhòng)庆最新楼市政策(cè)对限售规则进行调整 ，将对激发(fā)市场活跃度产生(shēng)利好。不过，这其中也反映出一个问题，即在当前(qián)市场形势下，例如限(xiàn)售(shòu)这类在市场过热时(shí)期出台的措(cuò)施，是否应当尽早进行调整甚至取(qǔ)消。各(gè)地有必要进一步梳理楼市交易环节相关限制性政策，加大调整力度，提高市场流动性。”易居(jū)研究院副院(yuàn)长杨跃进在接受记者采访时说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向(xiàng)记者表示，取得(dé)《不动产权证书》后即可上市交易，促进
换房需(xū)求，促进(jìn)供需两端交易活跃。

“同(tóng)时需要注意的是，此举也可能加速二手方挂牌量的攀升(shēng)。特别是当前预(yù)期房价下跌，二手房(fáng)挂牌量(liàng)居高不下的背(bèi)景中，交易越(yuè)晚成 交价(jià)格越低的情况下，取(qǔ)消限售可能加速二(èr)手房挂牌(pái)房源数量的增长。”李宇(yǔ)嘉称。

调整限售(shòu)政策(cè)的同时，重庆还优化了(le)住(zhù)房套数认定标(biāo)准。

按最新政策，重庆居民家庭（包括 借款人、配偶及未(wèi)成年(nián)子女
）在重庆市(shì)申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，仅核查家庭成员在拟(nǐ)购住(zhù)房所在区县(xiàn)住房情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住房的重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度，认定为首套(tào)房。

而对于居民将重(zhòng)庆市内自有存量住房盘活用作租(zū)赁住房，且取得租赁合同备案证明的，在重(zhòng)庆市(shì)购买住房(fáng)时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。支持(chí)商业银行按认(rèn)定的(de)住房套(tào)数发放商业性个人住房贷款，加大让利力(lì)度。

“以行政区域作为是否享受首套住房的(de)标准，即
在本区(qū)域内无(wú)房无贷既可以享受首套；重庆并非首个实施该(gāi)政策的城市，此前广州杭州(zhōu)均已经(jīng)执行落地。重庆楼市新政提出鼓励银行按照此标准(zhǔn)来(lái)执行，具体还(hái)要看银行执行的情况，考虑到(dào)当(dāng)前按揭贷(dài)款往往被银行认(rèn)定(dìng)为优(yōu)质资(zī)产，因而预计银行按此规则来执行的概率较(jiào)大。”李宇嘉表(biǎo)示。

其(qí)进一步指出，租赁挂牌不再认定为首套，重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度该政策在广州等城市已(yǐ)经执行，这其中(zhōng)的关键(jiàn)问题在于，很多房源虽然已经挂牌租(zū)赁，但并没有取得(dé)租赁(lìn)备(bèi)案。而该举措有可(kě)能会刺激这类需求，即业(yè)主手上(shàng)已有一套房产，为改善需求(qiú)而租出去（以租养供），其再购买一(yī)套大户型房产或学位房(fáng)。

据了解，本次政策优(yōu)化后，重(zhòng)庆将支(zhī)持(chí)范围由2024年5月20日(rì)重庆市(shì)出台的渝房市办〔2024〕2号文的“中心城区”扩大至“全市”，并(bìng)由一个家庭核减一套调(diào)整为(wèi)按实际出租套数进行核减。

就该项措施，重庆住建委进行政(zhèng)策解读
时明确，租赁合同备案证明向房(fáng)屋所(suǒ)在地住建部门申请出具。住房套数的认定，中心城区向房屋所在地房地产交易管理部门申请审核认定，中心城区以外区县向房(fáng)屋所在地住建部门申请审(shěn)核认定。各商业银行凭住房套数认定证明办理商业性个人(rén)住房(fáng)贷款，享 受相关优惠政(zhèng)策。住房公(gōng)积金贷
款、涉税套数认(rèn)定和住房存量贷款利率调整等不适用本条政策。

支持住房“以旧换新(xīn)”方面，对(duì)2023年9月1日以来出售重庆市(shì)内自有住(zhù)房，并于2024年9月1日(rì)—12月(yuè)31日在中心城区购买新建商品住房且完成契税缴纳的，由中心城(chéng)区各区政府（管委(wěi)会）结合自身实际情况，给予(yǔ)每套新购住房不(bù)低于总房款(kuǎn)0.5%的(de)补贴。鼓(gǔ)励(lì)各区政
府（管委会）加大(dà)补(bǔ)贴力度。

此外，重庆将加快存量商品房去化，开展收(shōu)购已建成存量商品(pǐn)房用作 保障性住房工作，坚持“以需定购”，组织区县政府和有条件的(de)国有企业加(jiā)大收购力度，积极争取保障性住房再贷款 政策支(zhī)持，推动条(tiáo)件成熟的项目尽快落地。

据悉，重庆(qìng)鼓励区县政府将拟实施国有土(tǔ)地上房屋(wū)征收的存量住房纳入收购范围，按照不高于征收评估价和自愿的原则组织收购，支持相关(guān)居民“以小换大(dà)”“以旧换新”的改(gǎi)善(shàn)性住房需(xū)求。

分析师认为，“以旧换(huàn)新”措施从各地政策(cè)目前的效果(guǒ)来看，实际效果相对有限。

“这(zhè)主要是因为，居民(mín)对房价调整有较 强的预期，这种预(yù)期从(cóng)挂牌二手房(fáng)源去化(huà)比较难，卖房 周期(qī)较长可以(yǐ)看出来(lái)。而重庆调整商品房限售规则 将加快存量房去化速度存(cún)量房(fáng)盘活用于(yú)保障房，目 前(qián)很多城市(shì)仍处于(yú)出台政策阶段。由于存量收购 用于(yú)保障房，被收购(gòu)房(fáng)源价(jià)格往往非常低，这与开发商所预期的价格存在差距，因此目前落地的效果还未完全显现。”李宇嘉补充道。

“8月市场(chǎng)情况不(bù)太理想(xiǎng)，9月将进入楼市传(chuán)统旺季。重庆最新楼市(shì)政(zhèng)策(cè)，将对增强市(shì)场信(xìn)心产生积极作用(yòng)，也将对(duì)其他城市产生示范效应。”严
跃进表(biǎo)示。

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