房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因

　　新房销售量下(xià)降(jiàng)态势未改，同时土地成交规模持续(xù)收(shōu)缩，从而导致新房供(gōng)应规模也保持在低位。

　　“金九银十(shí)”素来是房地(dì)产市场的销售旺(wàng)季，期间，房企做足营销工作(zuò)，积(jī)极推盘(pán)促销，通过优惠政(zhèng)策和活(huó)动吸引(yǐn)购房者。每年9、10这两个(gè)月，房企的供应量(liàng)和销售业绩通常也会明显优于(yú)其他月份。

　　然而值得(dé)注意的是，今(jīn)年“金(jīn)九”，房企(qǐ)的推(tuī)盘积极性却一般。究其原因，与市场上销售下行态势未改，新房库存较高，去化(huà)周期(qī)拉长，土地成交规(guī)模收缩，房企资金存压等一系(xì)列因素有关。

　　推盘积极性不(bù)足

　　近日，房地产(chǎn)研究机构(gòu)克而瑞调(diào)研的数据显示(shì)，9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米，环比下降4%，同比(bǐ)下降59%，绝对量(liàng)显著不及二季度月均水平，与一季度月均699万平方米基本持平。

　　分城市(shì)来看，仅一线城市供应量(liàng)将环比增长10%，三四线同环比近乎腰斩。

　　一线城市中，北京(jīng)、广(guǎng)州两个城市集(jí)中(zhōng)放量，新房供应量环比分(fēn)别(bié)增长28%、33%，上海、深圳新房供应量的同环比均处于下降态势，其中，深圳降幅较大，环比下降22%，同比下降70%，供应量或将不足3000套。

　　二线(xiàn)城市供(gōng)应量环比微跌5%，同比降(jiàng)幅超6成，分化持续加剧。其中，西安、长沙单(dān)月供应(yīng)量(liàng)较(jiào)大，超(chāo)过50万平方米，环比增长4%和79%。宁(níng)波、重庆、厦门三个城市的供(gōng)应量虽(suī)然不(bù)及50万平方(fāng)米(mǐ)，但环比增幅较大，分别为660%，79%，32%。剩(shèng)下的二线城市供应量基本都保持同环比齐降态势，即便是前期热度较(jiào)高的成都、杭州，9月的新房供(gōng)应量也出现环比下降，房企推(tuī)盘积极性并不(bù)高涨。

　　相比(bǐ)于一、二线城市，三、四(sì)线城市新房供应量则显著回落，同、环比降幅均在4成以上。克而(ér)瑞研究中心称，因低迷行情(qíng)影响，三、四线城市基本都处于去库存阶段。

　　明源地产研究院认为，以前的房地产市(shì)场，淡旺季分明，年后有“三月小阳春”，延续到“五月黄(huáng)金周”；六月至八月市场逐渐回归平淡，九月又(yòu)重回高峰，“金九银十”由此而来。之所以(yǐ)有旺季，一方面与旺季期间房企集(jí)中推盘带来(lái)的联动效应有关，另(lìng)一方面(miàn)，在这些旺季，前面几个月淡市的需求积累爆发。而这几年疲软的市场需求，将所(suǒ)有的波峰波谷熨平(píng)，“金九银十”成色不再。今年八月份以(yǐ)来，新政的(de)效(xiào)果逐渐减弱，楼(lóu)市的热度重新回落，房企(qǐ)对九月的成交没抱太大期待。

　　去化(huà)压(yā)力是主因

　　中指研(yán)究院企业研究总监刘水对第一财经表示，“金九银十”传统营销旺季来临，但今年房企的推盘(pán)积极(jí)性不(bù)如以往，主要还是(shì)受目前房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因市场下行(xíng)压力影响。“新房销售量(liàng)下降态势未改，同时土(tǔ)地成交规模持续(xù)收缩(suō)，从而导致新(xīn)房供应(yīng)规(guī)模也保持在低位，加之房企目前的资金压力，导(dǎo)致房企在推盘(pán)方面更加谨慎。”

　　广东省(shěng)住房政策研究中(zhōng)心研究员(yuán)李宇嘉对(duì)第一财经表示，“金九”开发商(shāng)推盘供应积极性(xìng)不高，背后的主要原因在于开发商手里的库存待售房(fáng)源比较多，另外(wài)，开发商(shāng)新(xīn)盘去化率整体也比较低，去化(huà)周期比较(jiào)长。据他统计(jì)，目前市场上大概有(yǒu)一半的新房是2024年之前就上市的库存。“这样的情况下(xià)，如果开发商仍然推新盘，销售不(bù)畅的(de)情况下，只会导致市场预期更差，而且还会(huì)拉长开发商资金回款的(de)周房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因期。开发商当前的首要目标是先把手里(lǐ)的房子卖掉(diào)。”李宇嘉(jiā)说。

　　李宇嘉也表示，在其调(diào)研过程中发现，当前开发商推盘的(de)节奏也发生了变化(huà)：“以前是以楼栋为单位(wèi)推出(chū)房源，现在有的楼盘(pán)则开始以(yǐ)楼层为单位，步子迈得比较小，这与9月房企推盘积极性不足的逻辑一致，背后的(de)原因都是市场上库存较(jiào)高，开发商去化困难(nán)。”

　　新房市场整体去化速度放缓，去(qù)化周期拉(lā)长，已是事实。9月上(shàng)旬，房地产中介机构深圳中(zhōng)原的二级市场营销高峰论坛上，中原地产(chǎn)大(dà)陆区二级市场战略中心总经(jīng)理任壮表示，在2016、2017年房地(dì)房企“金九”推盘积极性不足，新房去化压力是主因产市场(chǎng)行情好的(de)时(shí)候，全国29个重点城市新房住宅项目开盘首周的去化(huà)率平均在70%左右，此后逐(zhú)渐下降。今年“517政策”后，全国首付比例整体下(xià)调(diào)，市场行情好转，周(zhōu)度平均去化率升至33%。随着“517”新政效应减弱，8月，该数值已回落至29%。

　　房(fáng)地(dì)产研究机构中指(zhǐ)研究院测(cè)算结果显示(shì)，截至2024年7月，全国(guó)住(zhù)宅“已(yǐ)开工未(wèi)售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工(gōng)未售库(kù)存”为3.8亿平方米(mǐ)。尽管库存量有所下降(jiàng)，但(dàn)从(cóng)出清周期(qī)来看，目前“已开工未售库存”的(de)出清周期约为(wèi)3.4年，且呈(chéng)现(xiàn)上升趋势，去化压力较(jiào)大。

　　中指研究院认为(wèi)，尽管当(dāng)前(qián)的(de)库存规模有所下(xià)降，但是与2016~2017年市场库存规模回落不同的是，2016~2017年的情况是“市场(chǎng)销售提升、库存水(shuǐ)平下降，去化周期缩短，市(shì)场(chǎng)库存(cún)压力缓解”，而目前“虽(suī)然市场库存水平下降，但销售持(chí)续(xù)低迷，去化周期仍呈延长态(tài)势，市场库存压力攀升”。

　　今年5月以来，“去库存(cún)”已成为房地产(chǎn)的重要施策方向，多个城市相继发布了收储房源征集公告，但受收购价格、资金成(chéng)本、房源(yuán)错配等因(yīn)素影(yǐng)响，国企收储“去库存”模式整体仍处于探索阶段。

　　中指研究(jiū)院认为，我国房地产销售(shòu)仍面临调整压力，市场(chǎng)仍(réng)处于(yú)筑底阶段，“去库存”政策若在(zài)未来几个月加快落地节奏，将(jiāng)对房(fáng)企现金流(liú)改善及居民预期将产(chǎn)生积极影响。住房端，国企(qǐ)收储是最直接的去库(kù)存手段，但(dàn)政策(cè)细节(jié)仍有待优化，落地节奏有(yǒu)待加(jiā)快。土地端，盘活存量土地、优化土地供应是(shì)主要政策方向，其中退地置换或成为改善土地库存结(jié)构(gòu)的(de)一种有(yǒu)效方式。

　　刘水(shuǐ)表示，市场需(xū)求(qiú)端，一线城市限购政策存在较大优化空间(jiān)，同时继续下调房贷利率、提高房贷(dài)利息(xī)抵扣个(gè)税幅度等或(huò)成为需求侧政(zhèng)策优化方向，从而进一(yī)步降低居民购房成本。整体来看(kàn)，随着“金九银十”传统旺季(jì)的来临，房企仍(réng)需充分把握这一时机，积极应对市场挑战以达到快速(sù)去化的目的。

责任编辑(jí)：刘万里 SF014

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