交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了

　　来源：地产K线

　　文/乐居财(cái)经 严明
会(huì)

　　首创城发董事长(zhǎng)刘永政，又(yòu)多了一个新身份。

　　8月21日，首创集团公告，贺江川因到达(dá)退休年(nián)龄，不再担任董事长职务。刘永政接替为首(shǒu)创(chuàng)集团的新任(rèn)董事长(zhǎng)，并不再担任首创集团总经理职位。

　　首创集团(tuán)是首创城发母公司，成为首创集团董事长，刘永政无疑又(yòu)向上走了一步。而这，距离(lí)他成为首创城发董事长还不足一年(nián)半。

　　这一年(nián)多(duō)来，刘永政带领下 的首创城发，还是给外界带来了些不一样的成绩。

　　前不(bù)久(jiǔ)，华夏首(shǒu)创奥(ào)莱REIT在上(shàng)交所上市了(le)。

　　从去年12月开(kāi)始申报，到路(lù)演，再到正式上市，这单 以济南首创奥莱项(xiàng)目和武汉首创奥莱项目作为顶层资产的(de)消费REITs，历时近(jìn)九个(gè)月，最终(zhōng)敲开交易 所大门。

　　当轻资产成为(wèi)行业的流行词，商业等基 础设施REITs被认为是房企在存
量时代的第二(èr)增长曲线。这对首创城发更是如此。

　　2021年11月，首创城发对(duì)首创置业（首创置业股份有限公司）进行吸收合并(bìng)，首创置
业于香港联交所退市，成为(wèi)首(shǒu)创城发(fā)全资(zī)子公司。

　　同年，首创城发与首创集团进行内部资源整(zhěng)合，首(shǒu)创集团将持有的首创经中（天津交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了）投资有限(xiàn)公(gōng)司（首创经中）、首(shǒu)创(chuàng)新城(chéng)镇建设投资有限(xiàn)公司（首创新城镇）及北京市绿化隔离(lí)地区基础设施开发建设有限公司（北京绿基）等资产注入(rù)首(shǒu)创城发。

　　由此，以城市综合(hé)开发、城 市综合运营及城(chéng)市(shì)更新升级三大业务板块作为主营业务的首(shǒu)创城发诞生了。首创城发，宣布从传统开发向城市运营转身。

　　此次华夏首创奥莱REIT的上市，被首创(chuàng)城(chéng)发看作是一个里程碑事件。

　　在华夏首创奥(ào)莱REIT的上市仪式，刘永(yǒng)政就表(biǎo)示，华夏首创(chuàng)奥莱REIT不仅是首创奥莱业务发展的新起点，也是(shì)中国奥莱发展史(shǐ)上
的重要(yào)里程碑。

　　不过，从业(yè)绩表现(xiàn)看，首创城(chéng)发重组的这三年并 不(bù)是十分如意(yì)。

　　其近(jìn)日披露的 中期报告显(xiǎn)示，2024上半年，首创城发营业收入(rù)88.63亿(yì)元(yuán)，同比下降了(le)14.94%；实现净利润-33.91亿元、归母净利润-36.87亿元。

　　去年上半年，首 创(chuàng)城发净利润-17.69亿元，归母净利润-19.72亿元，今年前六(liù)月利润(rùn)亏损进一步扩大。

　　虽然归 母净利润亏损，但(dàn)今(jīn)年上半年，首创城发少数股东却 实现了2.96亿元的正向利润，比去(qù)年同期的2.03亿元还(hái)有所增长(zhǎng)。

　　拉(lā)长时间来看，2021、2022、2023年，首创城发分别实现营业收入356.29亿(yì)元 、253.76亿元、256.97亿(yì)元(yuán)，实现归母净利润6.07亿元(yuán)、-8.78亿元、13.94亿元。

　　数据显示，在2022年，首创城发就开始出现了(le)较大亏(kuī)损，但在2023年扭亏(kuī)为(wèi)盈。查阅(yuè)其(qí)2023年度报告，首创城发在(zài)去年实现正向(xiàng)盈利并不是来自经常性(xìng)业务，而是通过出售资产录得了较大的投资(zī)收益。

　　去年12月，首创城发及其控股股东首创集团以99.68亿元的交易对(duì)价，将首(shǒu)创经中（首创经中（天(tiān)津）投资(zī)有限公司）51%股权转让给了经中合创（北京）城市(shì)建设合伙企业（有限合伙）。交易完成后(hòu)，首(shǒu)创集团、首创城发(fā)合计持有首创经中剩余的 49%股权。

　　经中合创(chuàng)由首创集团联(lián)合(hé)北京国有资本(běn)运(yùn)营管理有限公(gōng)司、北京市基础设施(shī)投资有限公司、北京(jīng)能源(yuán)集团有限责任公司三(sān)家北京市属企业共(gòng)同出资设(shè)立。该合伙企业目前由首创集团(tuán)直接持股40%。

　　得益于这起出(chū)售，首创城(chéng)发在2023年录得(dé)的投资收益高达98.89亿元，同比增(zēng)长了885.94%。最终维持了首创城发在该年度(dù)的正向利润(rùn)。值得一提的是，这个(gè)数字是首创城发该年度归母净利润的7倍多。

　　而今年上半年，首创城发录得的投资收益为-3.82亿元。

　　重组三年，房地产开发业务(wù)仍是首创城发营收的主要来(lái)源。2024年1-6月，该公司房地产开发营业收入75.09亿元(yuán)，占比84.72%；土地一级开(kāi)发1.21亿元占比(bǐ)1.37%；城市运营11.08亿元，占比12.5%；其他1.25亿元，占比1.41%。

　　而近年来，房地产行(xíng)业(yè)宏观环境复杂多变(biàn)，房企毛利(lì)率持(chí)续下降，首创城发整
体的(de)毛利率(lǜ)水平更受交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了到明显影响。2021年度、2022年度(dù)、2023年度，该公司的(de)毛利率分别为19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其毛利率(lǜ)更(gèng)下降至1.99%。

　　期内，首创(chuàng)城发土
地(dì)一级开发、其他(tā)业务均(jūn)保持30%以 上的毛利率水平，城市(shì)运营板块更高达56.23%。但房(fáng)地产开发业务录得-7.04%的毛利率水平，也就是说，首创城发上(shàng)半年基本上是 亏本卖房。而房地产开(kāi)发业务占比最大，这极大地影响(xiǎng)了(le)该公司整体的毛利率(lǜ)水平。

　　在2024年度信用评级报告中，中诚信国际表示，首创城发房地(dì)产开发板(bǎn)块毛利率仍处于低位，对综合毛利率仍造(zào)成一(yī)定负面影响，同期公司计提了一定规(guī)模的存货减值，对公(gōng)司利润形成部分侵蚀(shí)，整体盈利能力仍需持续改善。

　　去年，首创城发的董监高(gāo)人员发(fā)生了多起变更，原董事长(zhǎng)李松平也在当年
3月离任，取而代之的是，刘永(yǒng)政成为首创城发董事长。

　　李松平 还曾是首创集团党委(wěi)副书记、董事(shì)、总(zǒng)经理，于(yú)2016年成为首创置业董事(shì)长。2021年首创城发重组首创置(zhì)业(yè)后，李松平顺理成章成为了首创城发的董事长。

　　成为首创(chuàng)城发董事长的刘永政，如今已身(shēn)兼(jiān)多职。

　　除了是首创集团、首创城发董事长，刘永政还兼任首创生态（北京首创生态环保集团股份有限公司）、首创置业（首创置业有限公司）董事长，以及(jí)京港(gǎng)地铁（北(běi)京京港地铁有限公(gōng)司）、京(jīng)港十六(liù)号线（北京京港十六号线地铁有(yǒu)限公司）副董事长。

　　其拥有法律硕(shuò)士学位，在首创集团内部担任过多个重要职位，包括(kuò)审计法律部副经(jīng)理、法律(lǜ)部总经理、副(fù)总经理(lǐ)、总经理等。

　　刘永政成为董事长并不再担任总经理后，目前，首创集
团的官(guān)网，并没有(yǒu)显示总(zǒng)经理(lǐ)是(shì)谁。仅披露了苏朝晖、孙(交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了sūn)宝杰、邓文斌、李伏京4位(wèi)副(fù)总经理
。

　　一肩多挑的刘永政，如(rú)今面临的一大(dà)问题(tí)，是如何将首创城发从亏损的(de)状态中拉回正轨。

责任编辑(jí)：杨红卜

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