滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑

　　每(měi)经记者(zhě) 包晶晶每经编辑魏文艺

　　近期，在已公布上半年业绩的上市物企(qǐ)中，滨江服务（HK03316，股价16.76港元，市值46.33亿港元）的营收(shōu)增速(sù)排在第一位。

　　中报显示，滨江服务上半年实现收入16.5亿元，同比(bǐ)增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增长32.6%；毛利率从(cóng)去(qù)年同期(qī)的(de)26.7%下降至25.6%；期内利润(rùn)为(wèi)2.7亿元，同比增长(zhǎng)14.7%；公司权益(yì)股东应占(zhàn)期内利润为2.65亿元，同比增长 14.9%；净利率为16.5%，较2023年同期的20.0%有所下降。

　　视觉中国

　　《每(měi)日经济(jì)新闻》记者注意到，在多个业务(wù)板块中，上半年(nián)滨(bīn)江服务的物业管理服务(wù)板块(kuài)收入同比(bǐ)增长，但(dàn)占比有微降；非业主增值服务收(shōu)入占比缩减，同时“5S增值服务”收入比(bǐ)重大增(zēng)。同时，滨(bīn)江服(fú)务源自独立第三方的业务占比上升明显。

　　业务结(jié)构变动(dòng) 致毛(máo)利(lì)率(lǜ)下滑

　　自2023年(nián)下半年起(qǐ)，“增收不增利”“现(xiàn)金流紧缩”开始(shǐ)困扰物业企业。外拓(tuò)风险加大、规模扩张(zhāng)承压之(zhī)下，部分业绩稳定(dìng)增长的物企不约而同(tóng)地向“增(zēng)值服务”要收益。

　　记者注意(yì)到，滨江服务从(cóng)2022年起便提出“将5S增值(zhí)服务(wù)视为(wèi)未来的利润增(zēng)长引擎”，将业务(wù)板块划分为物业管理服务、非业主增值服务及(jí)5S增值(zhí)服务(wù)，形成综合服务范围。

　　其中“5S增值服务(wù)”包括(kuò)家(jiā)政服务、经纪服务、家(jiā)装服务、向业主销售家具、停(tíng)车位及(jí)储藏室以(yǐ)及其(qí)他社(shè)区增值服务。尽管物业管理服务仍是滨(bīn)江(jiāng)服务2024年上半年的主要收入来源，但(dàn)增长势头已(yǐ)经明显不及增值服(fú)务，5S增值(zhí)服务(wù)的(de)占比同比上升13.8个百分点至29.9%，收入同比增长158.5%达到4.94亿元。

　　比较滨江服务2021年到2024年的4次(cì)中期业绩(jì)，5S增值服务收入(rù)分别为0.66亿(yì)元、0.61亿元(yuán)、1.91亿元和1.36亿(yì)元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成为收入(rù)的(de)重(zhòng)要支柱。

　　而传统的物业管理服务收入同(tóng)比增长25.9%至9.05亿元(yuán)，占总收入比重约54.9%，相较去年同期的60.4%减少5.5个百分点。同(tóng)时，非(fēi)业主增(zēng)值服务收入2.51亿元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比减(jiǎn)少了8.3个百分点。

　　在利润层面，5S增值服(fú)务(wù)对利润的贡(gòng)献度也不可(kě)小觑(qù)。5S增值服务产生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达(dá)到约31%；而物(wù)业管理服务贡献(xiàn)的毛利为1.78亿元，占比为42.3%，两者贡献度的差距较2023年同(tóng)期有明显缩(suō)小。

　　不过记者注意到，滨江服务业务结构(gòu)变动的同时，也带(dài)来了毛利(lì)率(lǜ)的波(bō)动。

　　上半(bàn)年，滨江服务的毛利(lì)同(tóng)比增长32.6%至(zhì)4.22亿元，但毛利率从去年同期的26.7%下降至25.6%。主(zhǔ)要原因是，毛利最高的非业(yè)主增值(zhí)服务板块收入(rù)和利润(rùn)规模同比收缩，毛利占(zhàn)比(bǐ)下降了10个百分点。同时，营(yíng)收占比最大(dà)物业管理(lǐ)服务虽然毛(máo)利率增(zēng)长5个百分点至19.7%，但拉低了均(jūn)值。

　　此外，快速增长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利率下降了(le)7.4个百分(fēn)点至27.4%，毛利(lì)率拉动作用仍有(yǒu)限。

　　据中(zhōng)物(wù)智(zhì)库统计，上半年62家上市物企中，滨(bīn)江(jiāng)服(fú)务的营收增长速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水平。

　　滨江服务方面称，车位及储藏室销(xiāo)售服(fú)务(wù)和(hé)优居服务中硬装业务的快速增长(zhǎng)推动了5S增值服务的(de)上升。从(cóng)利润层(céng)面看，也正是由于硬(yìng)装服务发展迅速，相应板(bǎn)块出现毛利(lì)率下降。

　　对(duì)于物业企业告别高利润时代，中指研究(jiū)院物业事业部总经理牛晓娟向《每日(rì)经济新闻》记者表示：“物业管理行业正步入转型升级的关键时期，物业企业高毛利时代短期内将较难再现，追求合(hé)理利(lì)润，‘长坡薄雪(xuě)’才能持(chí)续良性(xìng)发展。”

　　独立第三方(fāng)业务占比明显上升(shēng)

　　与母公司滨(bīn)江集团步调(diào)一致的(de)是，滨江服务高度聚焦在(zài)经(jīng)济发达的浙(zhè)江省内(nèi)。

　　截至今年6月30日，滨江服务(wù)在管(guǎn)建筑(zhù)面积(jī)约为6310万平方米，较2023年同期增长29.6%。其中，位于杭州的在管项目(mù)面积占比达63.6%，浙江省内(nèi)在管面(miàn)积占比97.2%。目前合约项目(mù)扩展至江苏、江西(xī)、广东、海南、上(shàng)海等地的21个城市。

　　截至报告(gào)期末(mò)，滨江服(fú)务已签署(shǔ)的合约建筑(zhù)面积约(yuē)9000万平方米，较2023年同(tóng)期增(zēng)长21.3%。此外，滨江集团上半年拿地10宗，其(qí)中(zhōng)不乏高(gāo)溢价热门地块，均有望成为后续(xù)业务增长的重要支撑。

　　从管理费上看，上半年滨江服务平均物(wù)业管理费约为每月每平方米4.17元，较去(qù)年(nián)统计降低了0.1元(yuán)。但根据中指研(yán)究院对全国20城物业服务均价的(de)统计，杭州市均价为每月每(měi)平方米(mǐ)2.93元，滨江服务的物管平均费用水平(píng)远超过杭州的平均(jūn)水平。

　　值得注意(yì)的(de)是，滨(bīn)江服务源自(zì)独立(lì)第三方的业务占比上升明显。截至6月30日，公司在管面积中，源自独立第三方的建筑面积占比已提升至57.7%，较去年同期增长(zhǎng)了1.6个百分(fēn)点。上半年净增加的在管建筑面积与合约建筑面积中，源自(zì)独立第(dì)三(sān)方的比例(lì)分(滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑fēn)别达到65.2%与67.4%。

　　具(jù)体来看，上半年滨(bīn)江服务凭借在管西溪之星项目的(de)表现，签(qiān)约溪汀家园、西溪花城两个安置房项目，预计年饱和营收约1800万元。同时，中标多(duō)个高(gāo)质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计年饱和营收均(jūn)超千万元。

　　“集(jí)团以多种途径进行外拓，外接项目呈现来源多样化的特(tè)性，包括但不限于市场直拓、保持与(yǔ)战略合(hé)作伙伴的友好关系以及(jí)承(chéng)接政(zhèng)府项目。”滨(bīn)江服(fú)务在中报中(zhōng)表示。

　　从财务状况来(lái)看，至报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现金及等价物 8.67 亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买定(dìng)期(qī)存款理财产品。公司无贷款或滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑借(jiè)贷，合约负债17.14亿(yì)元，同比增加10.2%，主要是由于项目数量增加及预收物业费增加2.33亿元(yuán)。

　　对于物业行业(yè)的发(fā)展趋势，牛晓(xiǎo)娟分析(xī)称，物企将重点围绕多个维度展开竞争：一是服务品质与差异(yì)化竞争；二(èr)是外拓(tuò)能力的竞争；三(sān)是规模较大之后如何(hé)整合的竞(jìng)争；四是(shì)智能化与数字(zì)化转型；五是跨界合作与资源融合(hé)，这种策略不仅(jǐn)有助于物业企业(yè)进一步拓宽服务领域，还能显著提升市场综合竞争能(néng)力。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道滨江服务上半年营收、利润双增，毛利率缘何下滑