合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零

　　房地产进入深度洗牌阶(jiē)段，稳健的房企以长期主义(yì)的战略定力，在周期中跑赢大市。

　　8月30日，合生创展(zhǎn)集团发布了2024年中期业绩报告。报告期内，合生创展集团的总资产达2875.26亿(yì)港元(yuán)，与(yǔ)去(qù)年基本持平；营业收入为138.09亿(yì)港元；净利润为10.83亿港元；毛利润为37.61亿港元，毛利率维持在约27%的高水平，显(xiǎn)著高于行业(yè)平均(jūn)水平(píng)。

　　当(dāng)房企不再争规模时，利润水平成为考量(liàng)企业(yè)综合能力的关键指标。

　　毛利率水平在地产开发结算收入和毛利(lì)率普遍下行(xíng)的背景下，合生创展集团凭借其(qí)优质的(de)土地储备和高端(duān)精品战略，实现了(le)远高于行(xíng)业不足20%的平均毛(máo)利率。同时，在确保经营稳健的前提下，经过两年(nián)多的努力(lì)，公司累计(jì)压(yā)降(jiàng)负债(zhài)超过345亿港元，境外(wài)公(gōng)开市场债务已实现清零。

　　毛利率遥(yáo)遥领先(xiān)，“开发+运(yùn)营”业务稳健增长

　　尽管楼市利好政(zhèng)策频出(chū)，但随着“规模竞速”时代的结束，房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的销售数据逐渐回落(luò)，持续考验着房企的(de)盈利能力。当下，行业普遍面临增收不增利、毛利率跌至10%以下以及资产减值准(zhǔn)备(bèi)计提的困境。

　　然而，在市场波动的环境中(zhōng)，合生创展集团以27%的毛利率位(wèi)居行业前列，甚(shèn)至超(chāo)过多家(jiā)头部房企。

　　王牌产品加持和多元(yuán)化(huà)板块发力，是合生创展集(jí)团稳健经营的关键所在。首先，缦品牌的(de)高(gāo)销(xiāo)售(shòu)去化率和强大的品牌溢价能力为公司带来(lái)了大量现金回(huí)笼；其次，商(shāng)业板块和轻资产(chǎn)运营业(yè)务已进入收获期，底层资产质量高，运营收益率也保持在较高水平(píng)。

　　2024年上半(bàn)年(nián)，合生(shēng)创展集团实现合约销售额88.5亿元，其(qí)中缦系产品占集团住宅销售的70%。从区域表(biǎo)现来看，环渤海区域占总合(hé)约销售的(de)28%，其中缦合北京销售10亿元，缦云北京销售7亿元；长三角区域占52%，其中缦云上海销售38亿元，领跑上海总价2500万元以上的高端住宅市(shì)场；大湾区占(zhàn)20%，其中缦(màn)云广州销售6亿元(yuán)，湖山国际销售约2亿元。此外，合生创展代管代建的缦云ONE项目于今(jīn)年5月开盘，上半年合约销售额已超过20亿(yì)元。

　　值(zhí)得一(y合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零ī)提(tí)的是，截至2024年6月底，合生创展集团地产交楼销售收入约96.9亿港元，交付建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)43.8万平方(fāng)米，平(píng)均交楼价格为每平方米22122港元(yuán)，同比上涨(zhǎng)24%。

　　业内人士认(rèn)为，合生创(chuàng)展在开发业务中(zhōng)实现了交楼价格逆势上涨，销(xiāo)售去化率远高于行业(yè)平均水合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零平，背后体现出其多重核心竞(jìng)争力。

　　合生创展(zhǎn)持续深(shēn)耕一线城市(shì)的高端(duān)改善性物业开发和运营，其(qí)地(dì)产板(bǎn)块73%合生创展半年考：高毛利率领跑行业，境外债务全面清零的土地储(chǔ)备和商业板块95%的土地储备位于一线城市(shì)，这些高(gāo)能级(jí)城市核心地块项目的保值(zhí)增值特性，为公司稳(wěn)定毛利率和现金流(liú)收入做(zuò)出了(le)重大贡献。

　　为了(le)进一步扩(kuò)大新(xīn)产品的市场影响力(lì)，合(hé)生创展(zhǎn)推(tuī)出了“与城市共生(shēng)计划(huà)”，并升级了缦品牌的“全域生态”服务战略，将(jiāng)高端物业服务提升至战略层面，以产品力与服务力并重的模式，推动企业内(nèi)生(shēng)增长。

　　从中国(guó)城镇化(huà)发展趋势看，合生创展精准(zhǔn)把握居民对(duì)高品质住宅的(de)需求，专注于(yú)“满足(zú)多样化改善性(xìng)住房需求”，建设(shè)“好房子”并提供“好服务(wù)”，为其在房地产行业下半场的竞争中奠定了坚实基础。

　　目前，合生创展已形成了以地产、商业、合生活、基建(jiàn)和投资五大板块并驱发展的多元化业态(tài)布局，这种稳健且(qiě)多元的模式(shì)，使其在地产开发之外的各项经营和服务业务也得到了独立成长，进一步增强了公司的营收(shōu)和(hé)盈利能力。

　　其中(zhōng)，商业板块的(de)表(biǎo)现尤为突出。合生商业定(dìng)位为商业生态链价(jià)值(zhí)创造者，迅(xùn)速拓(tuò)展(zhǎn)版图(tú)，商业运营能力逐步提升，形成了轻、重两大管理模式的(de)双平(píng)台业务格局。

　　截至2024年(nián)6月底，合生商业租金收入约为20亿人(rén)民币。合生创展的商业板块业务已遍及北京、上海、广(guǎng)州、深圳、成都、无锡等十余个主流城市，拥有100多个商业地产项目，已建成运营项目面积超过500万平方米，服务上亿城市人口，其中80%以上的项目分布在“北上广深”四大一线(xiàn)城(chéng)市。

　　从项目运营(yíng)表现来看，自有核心品牌合生汇商(shāng)场的销售额和客流量均超出市场(chǎng)预期。以(yǐ)北京朝阳合生汇为(wèi)例，其2024年上(shàng)半年销(xiāo)售额超(chāo)过35亿人民币，同比增长42%，日均客流同比(bǐ)增长10%，表现优于热门核心商圈。此外，上海五角场合生汇2024年上半年销售额超过30亿人民币，同比增(zēng)长35%。

　　商业板块运营能力的提升，不仅为合生创展集团(tuán)带(dài)来了稳(wěn)定的现金流收入，还在整体上起到(dào)了补充和稳定作用，并为合生商业进行(xíng)第三方(fāng)轻资产拓展战略提供了强有力的支持(chí)。

　　轻资产提速，独立第三方管理面积占比突破(pò)20%

　　在当前行业及市(shì)场进入资产价值(zhí)重估的周期，大量资产亟需盘活以提升效率，资金流向也在(zài)寻找能(néng)够抵御通胀风(fēng)险的标的。

　　在此背(bèi)景下，轻资产平台作为专业(yè)的运营服务商(shāng)，迎来了广(guǎng)阔的市(shì)场机遇(yù)。从构建房(fáng)地产行业新发展模(mó)式的角度来看，扩大轻(qīng)资(zī)产业(yè)务布局已成为未来发展的重要方向。

　　合生创展集(jí)团(tuán)早在2015年便推出了商业管理轻资产平台——合商科技。实际运营效果显示，合商科技显著提高了集团(tuán)的商(shāng)业专(zhuān)业化管理能力(lì)，增强了商业项目(mù)的市场价值，同时为公(gōng)司带来了可(kě)观的收入(rù)与利润，优化了整(zhěng)体的利润结构。

　　合(hé)生创展集(jí)团认为，轻资产不仅(jǐn)是公(gōng)司战略转型的重要途径，也是优化公司轻重收(shōu)入和利润结构的必要举措，更是(shì)公司应对市场周期波动、实现长(zhǎng)期稳健发展的(de)关键路径。无论是(shì)在商业(yè)管理、不动产基金还是品牌住宅冠名及销售方面(miàn)，合生创展都在积极拓展轻资产布局(jú)。尽管市场机遇不断涌现，集团强调，在拓展时(shí)应保持“稳中(zhōng)有(yǒu)进”的节奏，避免盲目扩张。

　　基于这一战略，2024年(nián)，合生(shēng)商(shāng)业的轻(qīng)资产业务再度取得进展，首次进入江(jiāng)苏省无锡市，项(xiàng)目位(wèi)于市中(zhōng)心，具有显著的(de)区位优势。截(jié)至(zhì)2024年6月(yuè)30日，合生创展独立第三方签约(yuē)管理面积总计达(dá)113万平方米，较去年同期增长4%，占合生商业总管理(lǐ)面积的20%以上。

　　合(hé)生创展透露，位于北(běi)京的超极合生汇西(xī)区计(jì)划于下半年开业，将与东区商业体结合(hé)，打(dǎ)造一个(gè)集潮奢珠宝、美妆高端化妆品、新能源汽车、餐饮、亲子和潮流空间等(děng)多元业态为一体的全新概念(niàn)综合(hé)体。此外，集(jí)团还计划在下半年推出更多商业(yè)品牌，进一步扩大市场影(yǐng)响(xiǎng)力。

　　轻装上阵，境外公开(kāi)市场债务已清零

　　房企偿债高峰已至，财务稳健者才能赢得下半场的入场券。

　　根(gēn)据中指研究院(yuàn)的统计数据，2024年房企到期债券规模(mó)达7703.1亿元，较上一年超过9500亿元的到(dào)期余(yú)额下降(jiàng)19.6%，但整体债务规模依然处于较高水平。

　　合(hé)生(shēng)创展集(jí)团自2022年(nián)起(qǐ)，在保(bǎo)持正常经营发展的同时，主动有序地压降负债(zhài)规模。根据公司披露，截止2024年7月1日，合生(shēng)创展的有息负债规模为807亿(yì)港元（剔除已于7月1日偿还的北京朝阳合生汇(huì)CMBS后），累计压降超过345亿港元，降幅约30%，年均(jūn)降幅约为(wèi)10%。

　　合生创展集团表示，考虑到7月初偿还的81亿港元后，公(gōng)司(sī)一(yī)年内(nèi)到期的债务占比从2023年的43%下降至28%；剔除合(hé)约负债后的资产负债率与(yǔ)2023年末基本持平，维(wéi)持在(zài)59%。

　　关于未来的(de)偿债安排，合生创展透(tòu)露，目前公司境外公开市场债务已完全清零。截至2024年中期，公司(sī)公开市场债务(wù)仅(jǐn)为89亿人民币，同比下降23%。此外，合生创展于7月1日如期兑付了朝阳合生汇74.5亿CMBS后，目前境内公开市场仅剩两(liǎng)单CMBS，存量规(guī)模(mó)为15亿人民币(bì)，这些债务均有(yǒu)优质的(de)底层资产（如上海财富广场、天(tiān)津国(guó)际大厦）支持，并且均为(wèi)单一投资人，基本消除了公开(kāi)市场违约(yuē)风险。

　　展望未来，合生创展表示，公(gōng)司将继(jì)续坚持审慎稳健的财务政策，强化财务风险控(kòng)制能力，充分发挥资产优势并提高资本运作效率，持续优化债(zhài)务结构。合(hé)生创展强调，公(gōng)司有息债务均对应优质的底层资产，通过(guò)资产销(xiāo)售和(hé)运(yùn)营可实现债务自(zì)循环(huán)，确保集团运营的稳定与可持续发展，从而构建更坚实的财务安全垫(diàn)。

　　展望下半年，合生(shēng)创展集(jí)团表示(shì)，尽管市场将继(jì)续在波动中逐步恢复，公司将重(zhòng)点关注现(xiàn)金流回款和利润目标的实(shí)现，坚定执行(xíng)“四保(bǎo)方针”，以“保交楼(lóu)”为首要目(mù)标。同时，合(hé)生创展将结合供求关系的新变化及人(rén)民对高品质住宅的期(qī)待，致(zhì)力于打造优质产品并提升服(fú)务水平。

责任编辑：刘万里(lǐ) SF014

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