“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了

作(zuò)者：梁(liáng)争誉

编辑：刘婷

“大家都在同一条船上。”

在被投资者问及旗(qí)下高端商场海港城今年上半年的销售表现时，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海如是回答，“我(wǒ)们的表现与市场一致，没(méi)有跑(pǎo)赢大盘，奢侈品类与非奢(shē)侈品类之间(jiān)没(méi)有太(tài)大差异，everybody is in the same boat。”

消费(fèi)市(shì)场进入调整周期，高端商场未能(néng)走出独立(lì)行情。房地产市场调整(zhěng)的压力(lì)开始(shǐ)蔓延到向来稳(wěn)健的(de)港资房企，维港两(liǎng)岸(àn)的置地广场、太古广场、IFC、K11、海港城等(děng)高端商场背后的港资房企们，不得不直面市场下行的挑(tiāo)战。

今年上半年，以长实集团、恒隆地产、新鸿基(jī)地(dì)产、九龙仓置业等为代表的老牌港资(zī)房(fáng)企，出现盈利下滑甚至亏损的情况(kuàng)。

根据Wind统计数据，今年(nián)上半(bàn)年，长实集团、新世界发展、恒隆地产、恒基(jī)地产、新鸿基地产、太古地产、嘉(jiā)里建设(shè)、九龙仓置业8家港资房企合计实现营业收入约1033亿港元，同比(bǐ)下滑18.64%；实现(xiàn)归属母公司股东的净利润约161亿港元，同比(bǐ)大降(jiàng)179亿港(gǎng)元。

多家(jiā)房企均在(zài)财报或业(yè)绩会上表达了对市场持续下行的担(dān)忧。

长实集团在财报(bào)中表示，地缘政治压力及贸(mào)易冲突持续为全球经济带来各种挑战；九龙仓置业指出，本港营商环境仍然(rán)困难，汇率(lǜ)走势不利、息口(kǒu)高企及(jí)人(rén)手(shǒu)短缺影响业务营运能力，零(líng)售业(yè)和酒店业饱受消费模式(shì)转变的冲击；恒隆地产董事长陈(chén)文博坦承，“股价也好，业绩也好，有一点挑(tiāo)战，有(yǒu)一点压力。”

业绩承压，但多数港资房企仍表达了对未来的长期(qī)看好，抄底投资。

恒隆地产和香港(gǎng)置地借(jiè)市场调整期，对旗下(xià)上海(hǎi)恒隆广场、香港(gǎng)中环置地广场进行扩建升级。太古地产主席白德利称，太古地产的一千亿港币投资计划进展理想，迄今已承诺投放超过60%资金。

“尽管核心市场出现(xiàn)疲态，尤其香港(gǎng)办公楼市场表现低迷，但我们对于在中国(guó)香港和中国内地的自(zì)身业务长远增长依然(rán)充满信心，尤其看(kàn)好北(běi)京、上海及大湾区。”白德利表示。

罕见亏损

过去(qù)三年，港(gǎng)资房企的营业收入、净利润(rùn)就(jiù)已呈现下滑趋势，今年的降幅尤为明显(xiǎn)。

Wind统计数据(jù)显示，2022年至2024年的上半财(cái)年，长实集团、恒隆地产等8家港资房企的总营业收入分别为1437.98亿港元(yuán)、1269.84亿港元、1033.11亿港元，归属母公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润分(fēn)别为418.79亿(yì)港元、340.68亿港元、161.41亿港元，逐年下滑。

今年上半年(nián)，多家房企盈利出现双位数的跌幅，个(gè)别亏损。

其中，长实集团(tuán)收入(rù)220.08亿港(gǎng)元，同比下降10.55%，股(gǔ)东(dōng)应占溢利86.3亿港元，较(jiào)2023年上半年的103.31亿港元(yuán)下降16.47%。净利润下滑的(de)原因指向物业销售收入确认减少导致(zhì)利润贡献降低——上半(bàn)年长实集团实现(xiàn)物(wù)业销售收入46.35亿(yì)港元(yuán)，同比下降43.79%；实现收益18.21亿港元，同比下降48.41%。

太(tài)古地产的收入则为72.79亿港元(yuán)，同比基本持平，股东“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了应占溢利17.96亿港元，同比下降19%。太古地产行政总裁彭(péng)国(guó)邦表示，尽管2023年显著复苏，香港(gǎng)零售组合期内受多项(xiàng)宏观经济不明朗因素影响(xiǎng)，持续出境旅游及游客消费习惯改变，均对零售市场产(chǎn)生(shēng)不利(lì)影响。

恒隆地产收入约61.14亿港元(yuán)，同比增长(zhǎng)17%，股东应占净利润约10.61亿港(gǎng)元，同比减少55.68%。恒隆(lóng)地产行政(zhèng)总裁卢韦柏在回答媒体提问时直言，“你问我未来的前景(jǐng)，我们(men)也(yě)看不透，暂时也不(bù)敢望得太(tài)远(yuǎn)，现下是保本保(bǎo)命的时候(hòu)。”

香港置地、九(jiǔ)龙(lóng)仓置业、新世界发展则罕见(jiàn)出(chū)现亏损。

今(jīn)年上半年，香(xiāng)港置(zhì)地实现收入9.72亿美元(yuán)，较去年同期的6.70亿美元增长45.1%，但(dàn)归属于股东的净亏损从(cóng)去年同期的3.33亿美元(yuán)扩大至8.33亿美(měi)元。

九(jiǔ)龙仓置业收入65.01亿港元，同(tóng)比微增0.43%，股东应占亏损10.52亿港元，与去(qù)年同期的盈利(lì)18.05亿港元相比，骤降158.28%。

九龙仓(cāng)置(zhì)业将(jiāng)业绩不振归(guī)因于市场疲弱。“香港入境旅游正(zhèng)在艰苦经营之际，出境(jìng)旅游日益增(zēng)加亦进一步打击本地消费。今年(nián)首两(liǎng)个月，整体零售销售在低基数下增长平平，其后在三月份(fèn)出现转折点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向下，第二季(jì)的零售销售更出现(xiàn)双位(wèi)数急剧(jù)下滑。”

新世界(jiè)发展的业绩预告称，由于在2023财年落成并移交的主要(yào)项目缺乏收益确认(rèn)、投资(zī)及发展物业及商誉重估或耗(hào)“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了蚀亏损、出售事项的确认(rèn)亏损(sǔn)，以及年内利率持续高企及人民币贬(biǎn)值，其预(yù)计于2024财年录得股东应占亏(kuī)损（包括持续(xù)及(jí)已终止经(jīng)营业务）为190亿港元至(zhì)200亿港元(yuán)之(zhī)间。

账面巨“亏”

港(gǎng)资(zī)房企(qǐ)盈利下滑原因有二：一是赚钱变得更(gèng)难了，卖(mài)房、收租的收入都在缩水；二是房价深度回调，殃(yāng)及投资物业估(gū)值(zhí)。

长实集团(tuán)、太(tài)古地产、香港(gǎng)置(zhì)地都是香(xiāng)港(gǎng)知名“大地主”，在(zài)中(zhōng)环、尖沙咀等核心(xīn)地段(duàn)坐拥大量经营性物业。由于(yú)市场不景气和(hé)供应过剩，拥有香(xiāng)奈儿、爱马仕、路易(yì)威登等奢侈(chǐ)品牌租(zū)户的包租公们也过起了紧日子。

今年上半年，太古地产香港(gǎng)零(líng)售物业组合太古广场(chǎng)、太古城中心、东荟城名(míng)店仓的零售额分别下跌13%、4%、3%，租金收(shōu)入同比下跌3%至11.98亿港元；办(bàn)公楼(lóu)物(wù)业(yè)组合方面，由于供应不断增加，叠加需求疲软(ruǎn)，租金受压，租金收入下跌7%至25.76亿(yì)港元，截至今年(nián)6月末的出租率为89%。

恒(héng)隆(lóng)地产本港市场的租赁业务收入下跌(diē)8%至15.48亿港元。零(líng)售物(wù)业由于主要商业区及旅游区部分主要租户租金下调，导致收(shōu)入下(xià)挫(cuò)；办公物业面(miàn)对市场不景，恒隆(lóng)地产主动下调部分办(bàn)公楼租金，主(zhǔ)要涉及中环一带租(zū)户，收入下跌14%，出租率为83%。

九龙仓(cāng)置业两大商业地标海港城和时代广场写字楼部分，出租率分别为88%、87%，收入分别下跌2%、8%，盈利分别下(xià)跌5%、10%，商业(yè)部分得益于海(hǎi)港城面向广(guǎng)东道长达530米的临街店面上的16个奢侈品牌继续吸引众多(duō)顾客(kè)到访购物，盈利保持微增(zēng)。

“目前所有物业种类都供过于求，惟冀（希(xī)望）汇率和利(lì)率等周期性因素改善后，需求(qiú)得(dé)以回升。”九龙仓置(zhì)业表示。

投资(zī)物业账面价值缩水，对当期利润表(biǎo)现造成(chéng)负(fù)面影响，是港资房企盈利能力削弱的主因。

投资(zī)物业重估损益(yì)，是企业所持有的商业、酒店、办(bàn)公等投资物业，在报告期内按照公允市值波(bō)动进行重(zhòng)新(xīn)估值后发生的净值差(chà)额，计入当期(qī)损益。当行业承压，投资物业公允价值下降，房企的业绩表现(xiàn)不可避(bì)免受到波及。

投资物业公允价值大幅缩水，是(shì)九龙(lóng)仓置业业绩(jì)由盈(yíng)转(zhuǎn)亏的主要原因。根(gēn)据九龙仓置业公告，截至今年6月末，其投资物业资(zī)产总(zǒng)额为2230亿港元，产生2%的重估减值。其(qí)中，海港城(chéng)（不包(bāo)含三间(jiān)酒店）评估(gū)值下降29亿港元至1516亿港元，时代广场估值(zhí)下降13亿港元(yuán)至460亿港元。

在(zài)计入(rù)投资物业重(zhòng)估减值后，九龙仓置业股东应占溢(yì)利亏损10.52亿港元；若剔除(chú)减值影响，整体营(yíng)收、盈利基本与去年同期持平。九龙仓置业管理层表示，如果零(líng)售市场表(biǎo)现持续疲弱(ruò)，不排除(chú)下半年仍需要减值。

值(zhí)得注意的是，九龙仓置业在财报中指(zhǐ)出，集团资产净值较(jiào)五年前降低16%。

亏损8.3亿美元的香港置地同样将业绩不振归因于减(jiǎn)值拨备。

香港置地表示，内(nèi)地房地产市场“包租公”生意缩水，香港地产豪门也开始亏钱了环境变(biàn)化使集团对开发项目的定价进行全面(miàn)审查，计提了总计2.95亿美(měi)元的非现金拨备，受影响的项(xiàng)目主要位于武汉(hàn)、南(nán)京和重庆的非黄(huáng)金地段。

“这些拨备是当基于市场可比价格(gé)的(de)预期销售价格低于账面(miàn)价值才需要计提的”，如扣除非(fēi)经常性拨备影响，香港置地今年(nián)上半(bàn)年股东应占利润为2.88亿美元，虽然同比下降(jiàng)31.75%但(dàn)仍保持盈利(lì)。

重仓内地的新世界发展亦出现巨额账面浮亏。

截至2023年末，新世(shì)界发展在(zài)内地的土储(chǔ)总建(jiàn)面约435万平方米，核心物业发展项目主要分布于广(guǎng)州、深圳、佛(fú)山、武汉、宁波、沈阳等(děng)城市。受房价回调影响，新(xīn)世(shì)界发展在2024财年进行一次性非现(xiàn)金重估或耗蚀(shí)亏损，总额在85亿港元至95亿港元之间，预计录得股(gǔ)东应占亏损在190亿港元至200万港元之间。

不(bù)过，对投资物(wù)业进行减值拨备，是房企提前释(shì)放风险(xiǎn)的常规(guī)操作，而非经营层(céng)面出现根本性问题(tí)。

太古地(dì)产今年上半年录得投(tóu)资物业公平值亏损8.79亿港元，2023年(nián)同期为 16.35亿港元。“投资(zī)物业公平值(zhí)变动(dòng)属于非现金性质，不会对公司的营(yíng)运现金流或股东应占基本溢(yì)利构(gòu)成任何影响”，白德利说。

抄(chāo)底投资(zī)

对于大部分港资房企来说，当下的困难(nán)大约是其数十年乃至上百年(nián)发展(zhǎn)长河中的一朵浪花。见惯了风(fēng)浪的“老船长们”纷纷在市场谷底追(zhuī)加投资，希冀把握市场轮转机会。

“太古地产对(duì)中国内地市场长(zhǎng)远前景(jǐng)之(zhī)信心，反映在规划中的投资(zī)项目上。”白德利表示，太古地产的千亿港元投资计划进展理想，迄今已承诺投放(fàng)超过60%资金(jīn)，其中，投放500亿港元于内地市场，进一步扩展及提升现有项目；投放300亿港元于香港市场(chǎng)，扩展核心商(shāng)业物业组合太古坊及太古广场；投放200亿港元(yuán)于香港、内地、东南亚多个新市场，发展住宅买卖项目。

太古地产在内地的投资主要位于上(shàng)海、西(xī)安(ān)、三亚、广州及北京。

在上海，太古地产落地两(liǎng)个大型综合体项目，上海前滩综合发展项目、上海洋泾综合发(fā)展项(xiàng)目(mù)，上海已成为(wèi)太古地产在内地业务规模(mó)最大的城市。在广州，太古地产与广州珠江实业集团合作(zuò)，在荔湾聚龙(lóng)湾片区建设大型综合发展项(xiàng)目的零售部分，并于今(jīn)年8月投得天河路387号项目，翻新作为高(gāo)级(jí)零售物业太古汇的新(xīn)增部分，令太古汇建(jiàn)筑面积增长43%。

彭国邦表示(shì)，太古地产的1000亿港元投资计划(huà)自2022年宣(xuān)布推(tuī)进至今进(jìn)展(zhǎn)理想，尤其(qí)是中国内地市场，中国内地市场(chǎng)为推(tuī)动收入增(zēng)长的关键，在长远扩展计划中亦具有重要(yào)的(de)策略(lüè)意义。

“于2027年前(qián)在(zài)6个内(nèi)地城市发(fā)展11个主要以零售主导的大(dà)型(xíng)商业项目”——这是白德(dé)利给太古地(dì)产制定的目标。

恒隆地产选择扩(kuò)建上海恒隆(lóng)广(guǎng)场。

陈文博称，上海的竞争越来越激烈，恒隆广场扩建目的就是(shì)提供更多空间，满足当前年轻人的(de)需(xū)求。“趁宏观市场的放缓时(shí)间(jiān)，如果(guǒ)我们可以不花太多钱，但是可(kě)以让我们的产(chǎn)品做得更好，其实更应(yīng)该加快进行。”

香港置地在6月底宣布启动“Tomorrow’s CENTRAL”项(xiàng)目(mù)，计划投资超过4亿(yì)美元，扩建升级置地广场零售物业组合，为顾(gù)客(kè)带来(lái)顶级奢(shē)华购(gòu)物体验。此外，香奈儿、爱马仕、蒂芙尼、迪奥等置地广场多家现有奢(shē)侈品牌租户亦将额外投资(zī)约6亿(yì)美元，参与项目设计与打造崭新体验。

相对(duì)而言，负债净(jìng)额与总资本(běn)净额比仅为5.5%的长实集团较为(wèi)保(bǎo)守。长(zhǎng)实集团(tuán)主席李泽钜表示，长实有耐心，从来不会抱有“志在必(bì)得”的心态。“当(dāng)香港或内地有庞大的投资机会时，我们有能力随时动用大量资金回来进(jìn)行投(tóu)资(zī)。”

尽管管(guǎn)理层们在业绩会上、在财务报表中集体释放(fàng)信心(xīn)，表(biǎo)示看好市场长期(qī)向好，但眼下的(de)困难亦是客观存在的。

摩根大通、花旗银(yín)行等机构对多家港资房企给出中性评级(jí)。

基于对长(zhǎng)实集团未来盈利前景(jǐng)的评(píng)估，花旗银行将长实集团的目标价从36港元下调至(zhì)33.5港元(yuán)。花旗银行称，长实集团作为香港(gǎng)的(de)主要地产开发商，拥有多个在建和(hé)规划(huà)中的(de)项目。然而，市场环境的(de)变动(dòng)和项目进展的(de)不确定性可能(néng)对公(gōng)司的盈利(lì)能(néng)力产生影响。

吴天海也说(shuō)，“我们预计今年下半年不会有太大的惊喜(xǐ)。”

责任编辑：石秀珍(zhēn) SF183

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