多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点

随着国庆金九银十的传统旺(wàng)季到来，存量房贷成为市场热议话题。

9月5日(rì)，网络消(xiāo)息称工商银(yín)行、招(zhāo)商银(yín)行等多家大(dà)行APP测试“存量房贷利率调整”功能，财联社记者咨询工商银行、招商银行客服，得到回应称存量(liàng)房贷利率调(diào)整的申请端口为去年统一调整存量房贷利率所设，并非最新上线。

不过(guò)，对于存量房贷的关注热度(dù)未减。

本(běn)周一，对于上周五市场传闻放开转按揭业务(wù)，招行行长王良表示(shì)，尚未接收宏(hóng)观管理部门、人民银(yín)行或(huò)者金融总局的意见，也没有征(zhēng)求过商(shāng)业银(yín)行等(děng)各(gè)方面的意见。

不过，王良认为，一旦(dàn)推出这方面的政(zhèng)策，会对银行业的存量按揭利率带来(lái)负面影响。相信宏观管理部门会做好充分的论证和研(yán)究，之后再推出类似的政策(cè)。

9月5日，某大(dà)行业务人士对财联社表(biǎo)示(shì)，转按揭目前仅限深圳地区可以操作，且只限于商(shāng)业贷款转公(gōng)积(jī)金贷款。转按揭涉及到结清原(yuán)有房贷合(hé)同，再换(huàn)其他银行重新申请房贷，如果(guǒ)没有统一政策，只(zhǐ)能(néng)视为抵押贷款(kuǎn)操作。

9月4日，华西证券宏观联(lián)席首席分析师(shī)肖金川认为，今年7月政治局会议提出“及早储备并适时推(tuī)出一批增(zēng)量政(zhèng)策举措”，参考去(qù)年8-9月(yuè)存量(liàng)房贷(dài)利率下调，接下来也存在(zài)下(xià)调存量(liàng)房贷利率的可能性。

存量房贷已经下(xià)调一轮，成(chéng)效显著

上述多位银行业务人士提到，去年央(yāng)行曾统一(yī)引导银行下调存量(liàng)房贷的利率水平。

中金(jīn)公司9月(yuè)2日报告(gào)显示，2023年10月，存(cún)量房贷利率下调采用存量利率下调至不低于发放(fàng)时城市利(lì)率下(xià)限的方式，根据央行的统(tǒng)计，超过(guò)22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万户、1.5亿人，减少借款(kuǎn)人利息支出每(měi)年1600-1700亿(yì)元。

8月30日，某大行深(shēn)圳分行个贷(dài)人士对财联社表示，如果允(yǔn)许转按(àn)揭可(kě)能(néng)会涉及到同业竞争，甚至打(dǎ)价格战，到时候银(yín)行经营可能会更难。不过(guò)，存量(liàng)信贷利率应该还可以下调，对银行的息差和供楼压力(lì)都(dōu)有好处。

浙商证(zhèng)券梁凤洁认为，考(kǎo)虑到居民降低(dī)按揭利率的呼声较高，居(jū)民利息负担仍然较重。预估目前银行按揭(jiē)存量利率成本为4.14%左(zuǒ)右，对比(bǐ)6月(yuè)新发放按揭(jiē)利率3.45%，还(hái)是有下调空间。综合考虑(lǜ)，存量房贷降息有可能，但不一定允(yǔn)许转按揭(jiē)，更(gèng)有可能是降低存量按揭加点。

中金公司分析(xī)师林英奇测算，按照 100 万元按揭(jiē)贷款(kuǎn)、等额本(běn)息还款计算，存量按揭利率下调70bp估算可降低借款人月供约400元(yuán)，节(jié)约月供和总还款(kuǎn)额(é)约5%。

9月(yuè多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点)4日，华西证券肖金川(chuān)认为，存量房贷利率下(xià)调还(hái)可以抑制提前还贷带来(lái)的压力(lì)。

根据(jù)央行(xíng)《区域金融运行报告》，2023年8月全国个(gè)人住房贷(dài)款提前还款额达到4324.5亿元。政策(cè)出台后的9-12月，房贷月均多家大行APP“存量房贷利率调整”功能上线？实为去年入口，金九银十前夕37.8万亿存量房贷再成焦点提前还款金额降至约3870亿元，较8月下降10.5%。

肖金川(chuān)表示，利率(lǜ)下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西，提前还贷(dài)金额降幅分别达到42.1%、27.5%和22.2%，高(gāo)于全国平均。

37.8万亿存量房贷减负，将拉(lā)动消(xiāo)费和经济

从刺激消费和经济角度，肖金(jīn)川发现，2023年四季度，全国城镇居(jū)民消费倾向较2019年同期低3.7个百(bǎi)分点。但是利(lì)率下调较(jiào)多的地区中，湖北和江西较2019年同期分(fēn)别低2.4个(gè)百分点和1.3个百分点。说明下调存量房贷(dài)利率较大的两个地区，其居民消费倾向恢复相对更快。

今年7月政治局会议提出“及早储备并适时推出一批增量政策举措”，参考去年8-9月存量房贷利(lì)率下调，接下(xià)来也存在(zài)下调存量房贷利率的可能性。

肖(xiào)金(jīn)川测算，按照2024二季度存量(liàng)房(fáng)贷规模37.8万亿元计算，居民部门每(měi)年需(xū)偿还的(de)房贷利(lì)息最(zuì)多(duō)可减(jiǎn)少(shǎo)约3000亿元(yuán)。

中金(jīn)公司林英奇假设(shè)两种政策情形，假设全部按揭贷款利率(lǜ)下调至新发放利率水平和转按揭(jiē)的(de)范围仅包(bāo)括(kuò)首(shǒu)套房房贷，分别可以减少贷款人2400亿和2000亿的利息支出。

另(lìng)一方(fāng)面，存款利率或(huò)配(pèi)套同步下调(diào)。梁凤洁认为，考虑商业银行息差压力(lì)较大，若降按揭(jiē)存量利率，预计大概率配套降存款成本(běn)，以对冲银行息差压力。经测算，存款成本分别下降5-17bp，即可完全对冲存量按揭降息影响。

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