从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场

　　来源：中国经营报

　　本报记者(zhě) 方超张(zhāng)家振上海报道

　　营收、净利润增速双双下滑，上市物企2024年“半年(nián)考”成绩单难言(yán)亮眼(yǎn)。

　　克而瑞物管(guǎn)数据显示，2024年上半(bàn)年，上市物企营收同比增长4.7%，增(zēng)速较去年同期同比下降6.1个百分点，净(jìng)利润则同比下降29.9%。此外，多家上市物企净(jìng)利润持续(xù)亏损。

　　《中国经(jīng)营报》记者(zhě)注意到，截至9月4日，仍有瑞森(sēn)生活服务（01922.HK）、佳源服务（01153.HK）两家上市物企半年报“难产”。其中，佳源(yuán)服务近日(rì)发布公告，宣布(bù)进一步延迟刊发2022年年度业绩、2023年中期业绩、2023年(nián)年度(dù)业绩、2024年中期(qī)业绩，并将另行公告刊发(fā)相应年度业绩及寄发报告的时间。

　　在业绩压力持续增(zēng)大的同时(shí)，如何进一步摆脱对地产母(mǔ)公司依赖、在细分赛道树(shù)立自身优势、加速开拓第三方市场(chǎng)等，成为上从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场市物企亟待解(jiě)决的问题。例如，万(wàn)物云（02602.HK）管(guǎn)理层日前在(zài)2024年上半年业绩会上坦言，物企很难与开发商“一刀两断”。

　　“物(wù)业管理行业正从增(zēng)量与存量并重的‘蓝海市场’转向以存量为主、增(zēng)量为辅的‘红海市场’，未来行业(yè)竞争肯定会更加激烈。”中指研究院物业事业(yè)部总经理牛晓娟向记者表示，尽管竞(jìng)争激烈，但预计到2025年，全国物业管理规模仍将超(chāo)过300亿平方米，空间足够容纳众多企业参(cān)与。

　　营收净利增幅下滑(huá)

　　克而瑞物管数据显示，2024年上半年，上市物企实现营(yíng)业总收入(rù)1466.6亿元，同比增长4.7%，增速较去年同期下滑(huá)6.1个百分点。纵观整个行业，仅有碧桂园服务（06098.HK）和万物云两家(jiā)上市物企营收(shōu)规模突破了(le)百亿元大关(guān)。

　　尽(jǐn)管行(xíng)业整体(tǐ)承压，但依然(rán)有(yǒu)多家物(wù)企营收跑赢(yíng)了大市。以滨江(jiāng)服务（03316.HK）为例，财务数据显示，今年上半年营(yíng)收达(dá)到16.50亿元，同比增长38.7%。这一增速也助力滨江服(fú)务成为(wèi)2024年上半(bàn)年上市物企营收(shōu)增速冠军。

　　此外，德商产投(tóu)服务（02270.HK）、苏(sū)新服务（02152.HK）、越(yuè)秀(xiù)服务（06626.HK）、彩生活（01778.HK）营收增速分别为(wèi)36.5%、31.1%、29.7%、28.5%，在行业的(de)表现较为亮眼。

　　几家欢喜几家愁。记者初步统计发(fā)现，与(yǔ)上述企业相比，更多的上(shàng)市(shì)物企今年上(shàng)半年的营收增速仅(jǐn)为个(gè)位数，其中有26家上市物企介于0—10%之间，17家企业为负值。

　　引发外界(jiè)关注的是，今年上半年(nián)，上市物企营收(shōu)增(zēng)速整体不理想的原因何在？

　　“主要是因为上游(yóu)房地产行业深度调整(zhěng)，导致(zhì)增量市场增(zēng)长放缓。”牛(niú)晓(xiǎo)娟向记者分析称，上市物企营收增速放缓，还与物业市场竞争加剧、外拓(tuò)难度进一步加大和并购市场冷淡有关。“此外，物(wù)企主动放弃了一些效(xiào)益差的项目，多方面因素导致物企新增在管面积增速(sù)放缓，营收增速下滑。”

　　此外，国内还有多家(jiā)上(shàng)市房企下属的(de)物企虽未实现上市(shì)，但物业板块成(chéng)绩单随着地产母公司半年报同步对外披露。

　　龙湖集团（00960.HK）旗下龙湖智创生活就是其中的典型企业。龙湖集团相关(guān)负责人向记者介(jiè)绍，2024年上半年，龙湖(hú)智创生活实(shí)现收入总额57.8亿元，同比增长10.2%，保持两位数增(zēng)长，期内(nèi)毛利率31.4%，在行业内处于较高(gāo)水平(píng)。

　　与营收状况(kuàng)相比，上市物(wù)企2024年上半年的盈利(lì)表现更难言乐观(guān)。

　　克而瑞物管统计(jì)数据显示(shì)，2024年上半年，上市物企(qǐ)净利润(rùn)总额91.9亿元，同比下(xià)降29.9%。“这反(fǎn)映出行业依旧陷入增收不增利的困境，物企盈(yíng)利能力大幅(fú)减弱。受困于关联房企风险尚未完全出清，部分物企计提(tí)大额减值准备，导致亏损。”

　　牛晓娟(juān)也向记者分(fēn)析称，今年(nián)上半年(nián)，上市物企盈(yíng)利表现差，也与(yǔ)“关联方应收账款(kuǎn)减值准(zhǔn)备及前几年并购(gòu)形成的商誉减(jiǎn)值，进(jìn)一步压缩了利润空间”直接相关。

　　“上市物企包括社区增值在内的高毛利业务开展不及预期，导致利(lì)润受影(yǐng)响。同时，包(bāo)括(kuò)人力(lì)成本在内的各项成(chéng)本上升，也直接影响物企的盈利(lì)能力。”牛晓娟直言。

　　很难与(yǔ)开发商“一刀两断”

　　在整体业绩表现不理想的同时，上(shàng)市(shì)物企独立(lì)性也受到外界关注。

　　例如，在摆脱对地产(chǎn)母公(gōng)司的依赖(lài)方面，2024年上半年，万(wàn)物云的开发(fā)商关联业(yè)务占比同比已下降至10.1%。来(lái)自关联方的应收账款为(wèi)38.18亿(yì)元，增幅达到53.52%。

　　“万物云是‘万(wàn)科养大的孩子(zi)’，双(shuāng)方水乳交融(róng)，是剪不断、理还乱的关系，我们既希望能保持业务的(de)相对独立性，同时感情上又(yòu)很难做(zuò)到投(tóu)资人说的‘一刀两断’。”万物(wù)云董事长朱(zhū)保全在(zài)近期召开的万物云中期业(yè)绩发布会上表示。

　　“我国快速壮大的头部物企是过去20年房地(dì)产行业快速发展(zhǎn)的伴生产物，这就注定了其在基因上与地产关联方千丝万缕的关联(lián)性。”东吴证券研报分析认为，在房地产行业开始调整之际，物企受到关联方的影响，不仅体现在业绩方面，估值也受到持续的冲击(jī)。

　　“行业离(lí)真正完全的市场(chǎng)竞争(zhēng)还有(yǒu)很远的距离，当前大部分物企(qǐ)隶属(shǔ)于房地产母公(gōng)司，要完全市场化还是有一定(dìng)难度。”绿城服务（02869.HK）董事会主席(xí)杨掌(zhǎng)法日前也表示。

　　记者注意到，在努力摆脱对地产(chǎn)母公司业务依赖(lài)的同时，不少上市物(wù)企正加速开拓第三方市场。

　　根据永升(shēng)服务（01995.HK）向记者提(tí)供的信息，截至2024年6月30日，永升服务来(lái)自第三方的在管面积达1.8亿平(píng)方米，同比增长(zhǎng)10.9%，占总在(zài)管面积(jī)的比例为74.4%。今年上(shàng)半年，新增市场开拓规模超3700万平方米，新拓年饱和营收(shōu)同比提高48.1%，超过8亿元。

　　记者还从世茂服务（00873.HK）方面获悉，今年上半年(nián)，世茂服(fú)务(wù)合约面积约3.3亿平(píng)方米，在管面积约2.5亿平方米。其中，在管及合约(yuē)面积来自独立(lì)第(dì)三方(fāng)的占(zhàn)比分(fēn)别为75.2%、77.2%。

　　值得关注的是，梳理相关上市物企半年报(bào)可发现，目前依然有相当数量物企的在管及合约面积中，来自独立第三方(fāng)的占比较低。在此情形下，上市(shì)物(wù)企业绩也受到地产母公司影响。

　　“物企与开发商大(dà)多存(cún)在业务(wù)关(guān)系。由于开发商面临较大的资金压力(lì)，物企难以按时收回(huí)部分应收账款，这对现金流和财(cái)务状况带(dài)来了(le)一定的影响。”牛晓娟(juān)表示，“当(dāng)前，物企的确很难与开发商‘一刀两断’。但长期来看，来自第三方在管面积增长趋势(shì)不变，物企的独立性将进一步提升，地产开发商对于物企的(de)影响也有望进(jìn)一步降低。”

　　跨界开拓新赛道新业务

　　为(wèi)了应对日益激烈的市场竞争，多家(jiā)物(wù)企加速开拓“第二增长曲(qū)线”。

　　“在住宅开发项目交付减少的背景(jǐng)下，商企服务的拓展空间(jiān)更有想象(xiàng)力，我们会更进一步聚焦在大客户跟随、区域加密(mì)和服(fú)务产品延展上。同时，拓宽增值服务(wù)‘围栏’，用科技赋能实现管理提效。”在2024年(nián)中(zhōng)期(qī)业绩发布会上，龙湖集团管理层表示。

　　龙湖集团相关(guān)负责人告诉记者，今年上半年，龙湖智创生(shēng)活的服务(wù)半径(jìng)不断拓宽，建(jiàn)立起了较高(gāo)的门槛与壁垒，新增了东莞(guǎn)华(huá)为松山湖产业(yè)园、杭州蚂蚁集团飞天园(yuán)区、北京蚂(mǎ)蚁创(从“蓝海”卷到“红海” 上市物企加速开拓第三方市场chuàng)新科技总部(bù)和杭(háng)州网易总部等项目。

　　与龙湖智创生活(huó)类似，永升服务也正谋求非住宅业态进一步突(tū)围。据永升服务方面介(jiè)绍，今年上半年，公司聚焦医院、学校、企业等重点业态赛道，新拓展了苏州贡湖科创园、西宁青海大学附属医院等超过180个非住(zhù)宅项目。截至今年6月底，公司非住(zhù)宅(zhái)物业实现收入约10亿(yì)元，占公司总收入的比重为40.8%。

　　除拓展非住(zhù)宅板块业务外(wài)，也有多家物企正跨界进入环保服务领(lǐng)域。

　　8月26日(rì)，世(shì)茂新能·淮安RDF项目签约暨启动(dòng)仪式在江苏省淮安市淮(huái)阴区举(jǔ)行。世茂服务方面表(biǎo)示，该项目由世茂服务和中证(zhèng)投融联合打造，通过创新升级一般固废的收集(jí)、运输、处理模式，可将一般固(gù)废生(shēng)产成可替代煤的低碳燃料(liào)，以实(shí)现固废再利用。

　　“对于世茂服务(wù)而(ér)言，RDF项(xiàng)目是(shì)一项既创新(xīn)又跨界的尝试，是多元化业务发展(zhǎn)的延伸，是‘城市大管家’战略实践落地的重要组成部分，更是我们向环保服务相关产业(yè)迈出的战略性一步。”世茂服务执行董事、总裁邵亮表示。

　　受到市场关注的是，在当前物业市场中，不少物(wù)企开拓(tuò)各类新赛(sài)道多时，但基础物(wù)业服务依(yī)然占据较高比例，“第二增长曲线”表现并不理(lǐ)想，原因(yīn)何在？

　　“新赛道(dào)有其专业壁(bì)垒，物企面临着竞争力(lì)不足，缺乏相应技术、经验和资(zī)源问题。”牛晓娟分析认为，整(zhěng)个(gè)大环境不利于新赛道的开辟，消费降级、投入萎缩等进一步打压了物企开拓创新的勇气。

　　对于开拓多元化业(yè)务，牛晓娟建议，物(wù)企应该(gāi)首先聚焦自身“能力圈”。“建议物企根据自身能力和战略规划，将企业核心资(zī)源、核心能力聚焦到(dào)核心业务上，追求聚焦深耕(gēng)，同时要前瞻性地培养创新思维和跨界业务能力，以适(shì)应(yīng)开展细分赛道业务开拓需要。”

责任编辑：李桐

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