房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？

　　来源：中国经营报

　　本报记者吴静卢志坤(kūn) 北(běi)京报道

　　近期，住房和城乡建设部(bù)相关负(fù)责(zé)人(rén)宣布北京，上海等(děng)22个城市正(zhèng)在(zài)开展房屋养老金试点。当前(qián)试点的重点(diǎn)在于建立公共(gòng)账户，引发市场热议。

　　《中国(guó)经营报》记者(zhě)了解到，在房屋养老金公共账户尚处于探索之际，当前我国针(zhēn)对(duì)房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使(shǐ)用的仍是住宅专项维修资金。

　　据相关统计(jì)，目(mù)前中国住宅专(zhuān)项维修资金结余超过1万亿(yì)元，其中上海、北京和(hé)杭州等城市(shì)结余均超过(guò)百(bǎi)亿元。但上海、北京、杭州累计使用资金仅(jǐn)占累计归集资金的10%左(zuǒ)右，成都和深圳(zhèn)分别约为(wèi)4%和5%，大量资金沉淀未(wèi)有效利用。

　　作为房屋养老(lǎo)金试点城市之一，北(běi)京市对于住宅专项维修资金的(de)使用流(liú)程(chéng)和(hé)效率如(rú)何，使用过程中(zhōng)存在哪些问题值得梳理、关注。

　　使用效率受关(guān)注(zhù)

　　所谓的住宅专项维修资金，是指(zhǐ)为(wèi)了保障(zhàng)房屋安全与正(zhèng)常使用，旨在用(yòng)于房屋及其附属设施设备的(de)保养(yǎng)、维护、维修乃至更换、重建的费用。

　　以北京为例，住(zhù)宅专项维修资金适(shì)用(yòng)范围包括(kuò)：电梯(tī)主要部件需要进行维修或更换的；二次供水(shuǐ)系统设备部件磨损、锈蚀严(yán)重的；避雷设施(shī)不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电(diàn)箱（柜）内元件损坏的；消防(fáng)系(xì)统出现功能(néng)障碍，或部分设备、部件损坏严(yán)重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重(zhòng)、排污(wū)泵(bèng)锈蚀或其他设(shè)备损坏(huài)的；在其(qí)他规定情况时(shí)，可以(yǐ)办理申请使用维修资金(jīn)。

　　在使用流程上，一般先由物业服务企业(yè)或房(fáng)改售房单位(wèi)根据维修(xiū)和更新、改造项目提(tí)出使(shǐ)用建议；没有物业(yè)服务企业(yè)的，由相(xiāng)关业(yè)主提出使用建议，组织实施使用方案。

　　由物(wù)业服务企业、房改售房单(dān)位或者相关(guān)业主持有(yǒu)关(guān)材料，向区住建房管部(bù)门申(shēn)请列支。区(qū)住建房管(guǎn)部门(mén)审核同意后，向市住房资金管(guǎn)理部门区管理部发出划转住宅专项维修资金的通知。最后，由市住房资金管理部门(mén)区管理(lǐ)部将所需住宅(zhái)专项维修资金划转(zhuǎn)至维修单位。

　　克而瑞物管研究(jiū)员芮娟(juān)告(gào)诉记者(zhě)，根据2008年开始执行的《住宅专(zhuān)项维修资金管理办法》，住宅(zhái)专项维修资金的使用需要经过多个部门的审批，包括业主委员会（或物管会）、物业服务企(qǐ)业、房屋专项维修资金管(guǎn)理机构以及可能(néng)涉及的相关部门（如市场(chǎng)监管局、住建委等）。这些部门(mén)之间需要协调配合，但往往由于沟通不畅或职责不清，导致审批流程复(fù)杂且耗(hào)时较长。

　　此外，部分代(dài)管部(bù)门未建立健(jiàn)全的(de)维修资金相关(guān)内控(kòng)制度，导致资金(jīn)管理和使用过程中存(cún)在漏洞和风险。

　　芮娟进(jìn)一步解释，在申请使用维修资金时，通常(cháng)需要获得专有部分占建(jiàn)筑物总(zǒng)面积三分之二(èr)以上的业主且占总人数三分之二以上(shàng)（即“双三分之二”）的业主同意。然而，在实际(jì)操作(zuò)中，由于业主意见不(bù)一，往往难以在短时(shí)间内达(dá)成(chéng)一致，导致申请过程受阻或延误。很大问题卡在三分之二达成一致(zhì)存(cún)在困难，业主层阻力(lì)比较大。

　　比如，北京(jīng)市规定，在支取住宅专项维修金时，一般需(xū)要“双三分之(zhī)二”业(yè)主讨论通过后才能发(fā)起使用申请(qǐng)，然后才能由物业服(fú)务(wù)企(qǐ)业通过“北京市住宅专项维修(xiū)资金管理系统”向(xiàng)区(qū)住建房管部门提交支取申请。

　　《住宅专项维修资金管(guǎn)理(lǐ)办法》进入执行阶段后(hòu)，不少城市均就住宅维修(xiū)资金使用效率问题进行(xíng)优化。

　　2013年12月(yuè)，北京市发布(bù)《关于(yú)简化程序方便应急情(qíng)况(kuàng)下使用住宅专项维修(xiū)资金(jīn)有关问题的通知》（以(yǐ)下简称《通知》），明确规定了(le)六种可(kě)应(yīng)急使用专项(xiàng)维修资金(jīn)的情形(xíng)：屋面防水损坏造成渗漏的(de)；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致(zhì)供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落(luò)危险的；专用排水设施因坍(tān)塌、堵塞、爆裂(liè)等造成功能障碍，危(wēi)及人身财产安全的；消防(fáng)系统出现功能障(zhàng)碍，消防管理部门要求对消(xiāo)防(fáng)设施设备(bèi)维修、更(gèng)新、改(gǎi)造的。

　　同时，《通(tōng)知》还明(míng)确(què)了各种(zhǒng)情况下(xià)应急使用维修资金(jīn)的申请主体和(hé)受理部门，并简化申请(qǐng)程序，缩短付款时间。规定实施应急维(wéi)修需要(yào)使用(yòng)住宅专项维修资(zī)金的(de)，无须“双三分之二”业主同意，但应当事(shì)前告知(zhī)业主。

　　今年夏季，受强降雨影响，住宅小区房屋漏雨诉求集中，北京市(shì)住建委会同市住房资金管(guǎn)理中心紧急调整住宅专项维修(xiū)资金使用流程(chéng)，明确先施工抢险，再走公示、拨付资金程序。

　　根据北京市政府公布的数据，今年上半年，北(běi)京全市维修资(zī)金使(shǐ)用16.82万户(hù)，使用金额5.43亿元，同比增长(zhǎng)27%。其中，办理使用维修资(zī)金(jīn)用于电梯维修更新改造(zào)业务1200余笔，拨(bō)付金额(é)1.98亿元；办理使(shǐ)用维修资金用于屋面防水维修业务500余笔，拨付金额1.7亿元。

　　以电梯维修更新为例，据公开报道，目前北京(jīng)市电梯保有量已达到31万(wàn)部。其中，居民住宅电梯15.5万部(bù)，占比达一半，使用时间15年以上的老旧(jiù)电梯4.5万部，三成多的居(jū)民住宅(zhái)电梯已“老龄化”。

　　据了(le)解，2024年(nián)以来，北(běi)京(jīng)市市场监督管理局(jú)以接诉即办“每月一题”为抓手，与住建在内的部门协(xié)同联动，集中治理，出台多项举措加(jiā)强老(lǎo)旧(jiù)电(diàn)梯(tī)安全监管。

　　9月9日，北京市住建委联合北京市(shì)市场监督管(guǎn)理局、北(běi)京市住房资金管理中心(xīn)制定(dìng)发布了《住宅老旧电梯应(yīng)急(jí)更换程序指引》（以下简称《指引》）。

　　据(jù)了解，《指引》面向的是北京市住宅物业(yè)管理项(xiàng)目中投入使用时间超过20年、按(àn)照《电梯(tī)制造与安装安全(quán)规范》GB7588-1995及更早标准(zhǔn)制(zhì)造，且(qiě)运行故障率高、群众反映强烈的在用老旧电(diàn)梯(tī)。《指引》明确提出，房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？当电梯定期检(jiǎn)验报(bào)告结论为不合(hé)格且有一个(gè)以上重点检验(yàn)项目不符合，发生危及(jí)安(ān)全使用(yòng)情况时，可申请应急支取住宅专项维修资金进行电梯更换。

　　芮娟(juān)告诉记(jì)者，《指引》从提出(chū)使(shǐ)用建议、启动公告抄(chāo)告(gào)、编(biān)制使(shǐ)用方案、组织(zhī)比选、房屋“养老”北京样本：住宅专项维修金如何筹、怎么用？竣工验收、结(jié)果公告等九个环节对电梯应急更换(huàn)进行全过程指导(dǎo)，使得整个流程更加清晰和标准化。为更换(huàn)电梯所需的使用建(jiàn)议书、告知书(shū)、使用方案、工程验收(shōu)单等编制了(le)参考模板，填补了此前无制式模板的空白，减少了申请人自行准备材料(liào)的时间和难度。

　　同时，还引入专户管理银行提供第三方服务机(jī)制，由专户管理银行免费向申请人提供第三方监理、结算审价服务等(děng)，有助于加强施工(gōng)过程管理(lǐ)，同时减轻业主全流程管理负担(dān)。

　　维修金不够怎(zěn)么(me)办？

　　目前，随着我国房地产市场逐(zhú)渐进入存量时代(dài)，老旧小区占(zhàn)比(bǐ)越来越高。截(jié)至2022年年底，中国城镇既(jì)有房屋中(zhōng)建成年份超30年房屋占比接近20%。另据住房和(hé)城乡建设部最近披露的数据(jù)，我国目前有一大批存量住(zhù)房处于“中年维修期”，老旧小区占比接近40%。

　　而(ér)当前针对房屋公共部位、公用设施设备，例如(rú)电梯、外立面防水(shuǐ)、消防、上下水系统的维护(hù)和改造(zào)主要依赖(lài)于住宅专项维修资金。浙商证券(quàn)首(shǒu)席分析师杨凡告诉(sù)记者，住宅专项维(wéi)修资金(jīn)由住(zhù)户交(jiāo)纳，通常按照住宅建筑安装工程每平方米造(zào)价的5%至8%收取，2008年《住(zhù)宅专项维修(xiū)资(zī)金管理办法》才进入执行阶段，2008年(nián)以前住房(fáng)维修资金相对较少。

　　此外，涉(shè)及归(guī)集(jí)住(zhù)宅专项(xiàng)维修资金的房屋类(lèi)型仅包括商品住宅及售后公有住房，维修资金的规模能否有效覆盖长周期维度(dù)各类住房维修保养以(yǐ)及当前的资金调取流程(chéng)等有待进一步完善(shàn)解决。

　　今年8月底，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主(zhǔ)题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长(zhǎng)董建国在(zài)介绍关于“加快构建房(fáng)地产发展新模(mó)式”时，提出了六项需要重点关注的(de)工作，其中包括研究建立房(fáng)屋体(tǐ)检、房屋养老金、房(fáng)屋保险制度构建全生命周期房屋安全管理长(zhǎng)效机制。目前，包括上海在内的22个(gè)城市正在开展房屋养老金(jīn)试点。

　　董建国强调，对于房屋养老金，个人账户通(tōng)过交纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立(lì)起来。

　　据了解，公(gōng)共账户由政府(fǔ)负责建立，从试点(diǎn)城市(shì)看，地方(fāng)政府可以通过财政(zhèng)补一点、土地出让金归(guī)集(jí)一些等方式筹集，但目前已有明确举措(cuò)建立公(gōng)共账户的(de)城市案例较少。

　　如何提升现有的住宅专项维修基金使用效率，以(yǐ)及部分年代较(jiào)为久远的住宅是否需要个人补(bǔ)缴(jiǎo)相关资金，仍是(shì)市(shì)场关注的(de)重点。

　　据了解，北(běi)京市于1992年开始建立住宅专项维修资金制度，为(wèi)推动住宅的(de)维修改造，保障业主的居住安全(quán)发(fā)挥了(le)重要作用。然而，当前一些住宅的(de)专项维修金仍存(cún)在支取使用不便、补建续筹落(luò)实难等问题。

　　对此，今年4月份，由北京市住建委起草的《北(běi)京市深化住(zhù)宅专项维修资金管理改革的若干措施（征求(qiú)意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）提出，开(kāi)发建设单位在出售房屋后，要督(dū)促购房人交纳住宅(zhái)维修(xiū)金。对(duì)于还未(wèi)出售的房屋，由开发建设单位交纳，待房屋出售(shòu)时再与购房人就已交纳的住宅专项维修资金进行结算划转。如未足(zú)额(é)交纳，则不予办理不动(dòng)产登记。

　　对于房改售房中有很多小区仍未交纳住宅专项维修资金(jīn)的(de)情况，《征(zhēng)求意见稿》提出，应(yīng)交未交的(de)房改售房单位要按国家(jiā)和(hé)本市规定的商品住宅专项维修资金交纳(nà)范围和标准补(bǔ)建，可使用售房款补建，不足(zú)部分应由(yóu)各单(dān)位自筹。如售房单位改制(zhì)合并，应(yīng)由承继单位补建；如(rú)售房单位破产灭失(shī)，应由其上级单位补建；市属国有企业非经营性资产移交(jiāo)的，应(yīng)由接收单位(wèi)补建(jiàn)。

　　改(gǎi)革措施施行后，售房(fáng)单(dān)位再按照房改政(zhèng)策出售公有(yǒu)住房时，应(yīng)在(zài)市(shì)住宅专(zhuān)项维修资金管理(lǐ)系统中建立专维资金账户。业(yè)主卖房或抵(dǐ)押时，要(yào)向不动产登记机(jī)构提供(gōng)足额(é)交纳住宅专项维修金(jīn)的(de)相关凭证。

　　除了利用住宅专项维修资(zī)金外，北京(jīng)也有部分区政府因地制宜筹措住宅维修、更新资金。比如北京(jīng)朝阳区建立了住宅老旧电梯修理改造更新救(jiù)济机制，以“政府鼓励，分类实施”为原则，针对(duì)住宅专项维(wéi)修资金未(wèi)交纳或交纳(nà)不齐全的住宅电梯实施资(zī)金补助，鼓励(lì)物业或者居民自筹一部分资金，政府补助(zhù)一(yī)部(bù)分资金，共同解决老旧住(zhù)宅电梯更(gèng)新难(nán)的问题。

　　据(jù)《北京日报》报道，位于朝(cháo)阳区(qū)的卧龙小区，建于1997年，电梯投入使用近20年，但由于该(gāi)小(xiǎo)区住宅专项维修资金交(jiāo)纳不(bù)足无法提取，无法筹集电梯更新资金，电梯更新一度(dù)停滞。今年，朝阳区市场监管(guǎn)局主(zhǔ)动对接物业公司和小区居民(mín)代表，通过资金补(bǔ)助推动老旧电梯更新，其中救济(jì)资金占比(bǐ)近七成(chéng)。

责任编辑：李桐

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