排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”

　　每经记者包晶晶每经编(biān)辑陈梦妤

　　“抢到了，2670万元！超(chāo)出预算(suàn)两三百万元。”

　　8月29日，在上海中海领邸玖序二期开(kāi)盘现场，几组(zǔ)摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在交流经验。

　　120套房源、352组认筹，开盘(pán)选房约半小时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三(sān)个开盘售罄的豪宅了。

　　“这次还是没机会。”周(zhōu)南（化名）告诉《每日经(jīng)济新闻》记者。他已经是第(dì)二次认(rèn)购这个项目了，上一次摇号顺序超过500号，但也近(jìn)距离体验(yàn)了一(yī)把“24秒卖一套豪宅”的惊(jīng)险与刺激。

　　就在前(qián)两周，市场刚刚“消化”过一批购(gòu)买力：8月25日(rì)，上海新天地附近的(de)锦园(yuán)项目首(shǒu)开，33套(tào)房源一抢而(ér)空(kōng)，成交(jiāo)金额18.27亿元；8月18日，融创外滩壹号院(yuàn)二期二(èr)批次110套超大(dà)户型开盘，1小时内清盘，销售(shòu)额近57亿元，平均每套“半个小目标”。

　　仅(jǐn)仅半个月，三个项目合计销售达(dá)到106.27亿元。

　　2024年以来，上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次日光。到底(dǐ)是什么人在买买买？开发(fā)商(shāng)卷成什(shén)么样？巨量供应之下，购房者还够用吗？

　　售罄、日光、时光，今年的上海豪宅，已经不能用普通视(shì)角来看待了。

　　总价2500万元以上的豪宅，今(jīn)年截至(zhì)8月18日，上海共网签了2641套，并且还有相(xiāng)当数量的成交正陆续网签。如果(guǒ)再加上8月成交的263套，那么前8个月的战绩(jì)已接近3000套(tào)。这不(bù)仅远超其他三个(gè)一线城市，更是上海过去10年来未曾出(chū)现过的。

　　打响2024年“日光”头炮的是中海顺昌玖里。套(tào)均总价(jià)4000万元左右，首开(kāi)全部售罄，销售总额196.5亿元，打破了全国商(shāng)品房单次开盘(pán)销售总金额纪(jì)录。

　　七八月的市场淡季，上海豪宅却入市必抢：

　　龙盛湾上二期，120套(tào)房(fáng)源认购率239%；融创外(wài)滩壹号院二期二批次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖序二(èr)期，有(yǒu)效认购率252%；锦园33套，项目(mù)开放4天(tiān)开(kāi)启认购，认购率152%；绿城前滩(tān)百(bǎi)合园三期10套别墅(shù)，总价5300万(wàn)~1亿元，认购(gòu)率210%。

　　不断增加的供应量，仍然能被市场吸收，购房者们几乎是“有多少买多少”。

　　据中指研究(jiū)院统计，2015年2500万元及以上价位的豪宅在(zài)上海成交只有(yǒu)896套。此后的8年里，大多保(bǎo)持着每年1600~1700套的(de)水平(píng)。但(dàn)这(zhè)一平衡被2024年(nián)的井喷式供(gōng)应打(dǎ)破了，算上三周内售罄的融创外滩壹号院、锦园(yuán)和中海(hǎi)领(lǐng)邸玖序(xù)，上海上半年平均每天成交12.5套豪宅。

　　而同期(qī)的北京，除(chú)了个别(bié)热门项目外(wài)，很少见到高端(duān)住宅接连(lián)开(kāi)盘售罄。根据中指(zhǐ)研(yán)究院(yuàn)的(de)统计，今年截至(zhì)8月18日，北京1600万(wàn)元以上的住宅网签(qiān)1257套，与(yǔ)2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的(de)成绩相比，规模缩水(shuǐ)相(xiāng)当明显。

　　“大部(bù)分买家还是本地和(hé)江(jiāng)浙一带的客户，大约各占40%。”融创外(wài)滩壹号院市场负(fù)责人章宸（化(huà)名）在接受《每(měi)日(rì)经济新闻》记者采访时表示。

　　而且，这些客户出(chū)手阔绰。

　　“第一批次全款买房的(de)客户占(zhàn)了一半左右，很多(duō)客户有多(duō)处房产，有些已经买了(le)外滩壹号院(yuàn)一(yī)期，或者(zhě)黄(huáng)浦江沿(yán)岸的一些豪宅；有来自江(jiāng)浙的企(qǐ)业主，已经在上海缴纳社(shè)保多年，又是(shì)多胎家庭、房票充足，之前没有豪宅供应，只能买二手房，第二次开(kāi)盘终于摇到了新房。”

　　图(tú)片融创滨江壹号院摇(yáo)号现场企业供图

　　上海某豪宅项目营销负责(zé)人(rén)也向每经记者透露：“明显看到，今(jīn)年有(yǒu)一些外地客(kè)户到上海来进行资产配置，特别是有核心资源的房子。其实部分客户并不具备买房(fáng)资格，但孩子在国外留学，通过毕业落户的方式获得房票来(lái)买房。”

　　核心城市豪宅为何一(yī)房难求？

　　镜鉴(jiàn)咨询创始人张(zhāng)宏伟对每经记者分析：“北上广深核(hé)心城市核心区域(yù)的项目存在(zài)价格倒挂，又是核心资产，未来三到五年(nián)大概率是价格(gé)上(shàng)行周期。”

　　“另一方面，核心城市(shì)政策的敏感度，以及需求支撑相对还是比较足的，每隔3~6个月出现一轮政策刺激，就会相应释放一波成交量。核心城市的优质资产在这种行情下(xià)，又会出(chū)现独(dú)立行情。”

　　“这些人很敏感，一下子就嗅到了机会。”上述豪(háo)宅项目负责人也对每经记者(zhě)透露。

　　张(zhāng)宏(hóng)伟指出(chū)，未来(lái)三到五(wǔ)年是一个降息大周期。在(zài)降息周期里的资产配(pèi)置逻(luó)辑(jí)，肯定是核心城市的核心资产。

　　这(zhè)些动辄半个小目标的豪宅，大多(duō)围绕在上(shàng)海“一江一河”，即黄(huáng)浦江(jiāng)和苏州(zhōu)河区域。

　　顶豪产品(pǐn)的(de)准业主很少“全城(chéng)购”，不同板块的豪宅对应的客(kè)群特征比较(jiào)明显。例如(rú)黄浦区历(lì)史风貌区的锦园，老城厢风貌肌理(lǐ)、城市情怀是最(zuì)大(dà)的吸引力；浦东滨(bīn)江板块以稀缺江景资源和面积结构取胜；再往西，徐汇长(zhǎng)宁区则(zé)是上海传统豪(háo)宅聚集区。

　　“和年初热销的中海顺(shùn)昌(chāng)玖里相比，融(róng)创外滩壹号院(yuàn)购房客群整体年龄要低(dī)10岁左(zuǒ)右。中海顺昌(chāng)玖里地处新天地板块，优势不言(yán)而喻，地缘(yuán)客(kè)户认可度高；外滩壹号院所(suǒ)在排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”的板块比较新，江浙客户中父母为子女购置(zhì)房产的占比较大。”章(zhāng)宸分析。

　　“买豪宅的客(kè)户对于地区块或者地段的认知，有自己的想法，基(jī)本上(shàng)很(hěn)难去(qù)动摇。”

　　从这个逻辑(jí)出发，豪宅之间的竞争，往往成为板块内营销层面(miàn)的竞争。

　　下半年等着入市(shì)的豪(háo)宅项目中，低密度别墅、风貌住宅体量不小。以黄浦区锦园为例，周(zhōu)边新房和二手豪(háo)宅全是(shì)强有力的(de)竞争者，更别提“翠湖六期”这(zhè)个足够吸(xī)引全上海买家跨区域(yù)出手的顶配项目。

　　不仅如此，东外滩、北外滩、虹口、静安等非(fēi)传统豪宅区域(y排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”ù)，高端(duān)产品更是层出不穷：弘安里(lǐ)风貌项目，东(dōng)外滩刚刚公布案名的“保利外滩序”、翠湖滨江风貌别墅，静安区保利永兴里、万科中兴傲(ào)舍……

　　章宸透露，从今(jīn)年开始，此后每年的豪宅供应可能达到至少3000套。当豪宅供应(yīng)在市(shì)中心多点开花，地段(duàn)毫无疑问还是(shì)最核心的竞争力，而对(duì)于远(yuǎn)离(lí)传统豪宅板块的新项目、新板块，就开始拼命(mìng)卷概念、卷产(chǎn)品、卷实景展示。

　　另一个层(céng)面的问题，有钱人还够(gòu)不够用？答案显然是：不太够。

　　起码(mǎ)在短时间内，不足够延续上半年“倍数认筹”的盛景。

　　“今年肯定是上海近10年来豪宅销售额最高的，5月左右的销售套数已经达到(dào)去(qù)年全(quán)年的量了(le)。但这个客户(hù)池到底有(yǒu)多大，能(néng)支(zhī)撑多久，从市场(chǎng)和客研角(jiǎo)度(dù)看，还是会有些担忧，核心资(zī)产、优质产(chǎn)品也是有限的(de)。”

　　上(shàng)述豪宅营销(xiāo)负(fù)责人坦言：“下半年隐(yǐn)忧还是(shì)存在(zài)的，部分高收入(rù)行业限薪，也会带来大面(miàn)积客户购买力的(de)降维，原来可能预算在5000万元的现在降到(dào)3000万元(yuán)。”

　　实际(jì)上，客户群体(tǐ)悄然发生了改变：一是购买力不(bù)像以前一样(yàng)能够快速(sù)爆发(fā)，买家做决策(cè)的(d排队、全款、抢房！上海平均每天卖掉12.5套豪宅，开发商担心下半年客户“不太够”e)时间更长了；二是(shì)客户会反(fǎn)复比较，原先只要是市中心板块出(chū)来一个项目，都会被争抢，现在好多客户会在板块内(nèi)、品牌之间、区域之(zhī)间比。

责任编辑：何俊熹

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