秦农银行出售18套西安房源

　　每经(jīng)记(jì)者 夏子博    每经编辑(jí) 张静    

　　秦农银行一口气上架18套西安房(fáng)源。

　　根(gēn)据西部产权交易网，上(shàng)述房源价格(gé)在60.65万元-111.71万元，其(qí)中16套位于莲湖区，2套位于(yú)长安区(qū)，价格最低的一套面积为130.91㎡，挂牌价仅60.65万元，单价低至4633元/㎡。

　　即使当前二手房价格遇冷，西安二(èr)环内，平均5500元/㎡左 右的价格也是很难想象的。

　　但事实上(shàng)，上述18套房源是(shì)第二次摆上货架了，价格下调了近200万(wàn)元(yuán)。这或许与其“特殊”的产权关系有关(guān)，莲湖 区(qū)房源挂(guà)牌所(suǒ)留电(diàn)话人士(shì)表示，国有资产在一些程序问题(tí)上可能导致过户进展缓慢(màn)，去年卖了
一套类似(shì)房源，现在这(zhè)9个月了还没过户(hù)……

　　18套房源中，最贵的两(liǎng)套由(yóu)秦(qín)农银行(xíng)长(zhǎng)安支行挂(guà)出，分别为子午大道899号智(zhì)慧城五期3幢24层1单元12403室、12404室，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)94.45平方米，挂牌价(jià)111.71万元(yuán)。这也是唯二两套单价超过10000/㎡的房(fáng)源。

　　剩下的16套都由秦农银行莲湖支行挂出(chū)，包括玉祥阁、悦园小(xiǎo)区、方兴(xīng)大(dà)厦、潘家村小区(qū)等，上(shàng)述房源面积都在100㎡以上，但由于房(fáng)龄较长，多为老旧小区，户型设计过(guò)时，买不上多少价格(gé)，价格最低的(de)一套位于莲湖区玉祥(xiáng)阁小区，面积(jī)为130.91㎡，评估价为101.09万(wàn)元，但挂牌价仅需60.65万元，单价(jià)低至4633元/㎡。

　　这些价格普(pǔ)遍低于某购房(fáng)APP上的市场价，以玉祥阁小区(qū)为例，130.91㎡户型的一套房源最低挂牌价为92万元，单价为7028元(yuán)/㎡。

　　这批房源也不是首次(cì)挂牌(pái)了。据《中国房地产报》，2023年12月(yuè)份，秦农银行也(yě)曾挂牌出售上述 房源，不过当时共有25套，其中7套为商(shāng)铺。挂牌结束后(hòu)，这(zhè)7套商铺全部成交，剩余(yú)的18套住宅即为上述住宅，总价约为1590.09万元。而此次挂牌(pái)的房源(yuán)总价约1393万元，相(xiāng)较于上次下调了196.41万元。

　　西安二手房价格整体走弱不假，但远(yuǎn)低于(yú)市场(chǎng)却(què)出售遇冷(lěng)，或许还与(yǔ)这批房源的产权(quán)关(guān)系有关。

　　在挂牌信(xìn)息中提示，目前房产证载所有权人与现出(chū)售人秦农银行莲湖支行不一(yī)致(zhì)（由于2015年信用社体制改(gǎi)革(gé)，因多种原因暂未变更权属人名称）。

　　记者以寻求购房者身份致电挂牌信息电话，对方告知
道，莲湖支(zhī)行挂牌的16套房源(yuán)中，只有(yǒu)（玉(yù)祥阁）那三套房(fáng)产是(shì)在个人名下，所以比其他 要便宜(yí)得多，其中两户配合意愿度低，后续(xù)交易过程可能
需要(yào)动用法(fǎ)律手(shǒu)续(xù)，另外，莲湖支行、户主、购(gòu)买人三方在签合同、过户、打账(zhàng)等流程上(shàng)如何获得房管部门认可备案也是(shì)个问题。

　　“即使配合意愿度高(gāo)的情况下，国有资产在一些程序问(wèn)题上(shàng)也可能导致过户(hù)进展缓慢(màn)，处理起来很(hěn)复(fù)杂繁琐(suǒ)。”上(shàng)述莲湖区房源人士表示，去年(nián)卖了一套类似房源，现(xiàn)在这(zhè)9个月了还没过户，就(jiù)是卡(kǎ)在税(shuì)费问题(tí)上。

　　上述人士(shì)还表示，“无法保(bǎo)证房源不漏水之(zhī)类的(de)，都是20年的老房子了，因为(wèi)之前长期没住人，有可能比(bǐ)同(tóng)小区房源平均质量还要差一(yī)些。”

　　一位玉祥阁房源附近的房屋中介人士表示，附近小区里房(fáng)子基本不会空，有一部分住(zhù)的，也有一部分(fēn)是(shì)租(zū)的，只(zhǐ)要价格到位不愁租，租金每月基本在2500元左右(yòu)。

　　优化(huà)资产结构？

　　一般(bān)而言(yán)，大型国企及上市公司挂(guà)牌出售房产，无外乎两种原因：

　　一是确因闲置(zhì)而出(chū)售：为(wèi)了(le)盘(pán)活固定资产，提高资产运营
效率，减少不必要的(de)成本开支(zhī)，从而(ér)提高整体运营效率；二是出于优(yōu)化业绩：因为业绩压(yā)力(lì)，通过出售房(fáng)产(chǎn)来改善财务报表，在短期内提(tí)振公司业(yè)绩。

　　业绩压力(lì)并不算大，“优化资(zī)产结构”更可能是秦农银行考虑的方向。

　　据悉，秦农银行是2015年在原(yuán)西安市城(chéng)六(liù)区(qū)农村信用合作联社基础上，以新设合并方式(shì)组建的一家(jiā)省级农(nóng)商银行。秦农银行相关负 责人告诉记者，改(gǎi)制过程中，原来各联社的债权债(zhài)务(wù)及法律关(guān)系由秦农银行进(jìn)行(xíng)承继，上述18套(tào)房源就是改(gǎi)制以前原信用社联社时期购(gòu)置(zhì)的，对这些(xiē)权属是没有争议的。    

　　该秦农银行负责人进一步表示(shì)：“我们这个资(zī)产(chǎn)实际上是属(shǔ)于(yú)一种正常处置(zhì)，按照我行发展规划及相关文件，我们自有的不动产要盘活处(chù)置，作为金(jīn)融机构(gòu)，我们肯(kěn)定也要优化资产配比、提高(gāo)资本(běn)充足(zú)率，当然去年(nián)的(de)情况不是非常理(lǐ)想，流拍了。”

　　“不少(shǎo)住宅(zhái)20年(nián)都是闲置的，这
些房产对于企业来说是有(yǒu)税的。”上述挂牌(pái)电话人(rén)士表示(shì)。

　　不过，从当前挂(guà)牌情况来看，上(shàng)述18套房源仍(réng)存在无法全(quán)部脱手的可能。

　　对此，秦农银行相关人(rén)士表(biǎo)示，按照国(guó)有资产交易管理规定，一般国有资(zī)产(chǎn)对(duì)外首次挂牌肯定要按照评估价，如(rú)果没有成交，就会(huì)根据市场 反馈再确定新的挂牌价格，或者重新确定盘活处(chù)置方式，有(yǒu)处置的(de)，有(yǒu)盘活的，有出
租的，最终 的(de)要求是一(yī)房一策，把盘活处置推(tuī)进(jìn)下
去，最终要达到的一个(gè)国有资产保值增值，后期我们可(kě)能还会有少量的商铺会(huì)进行盘活处置(zhì)。

　　实际上，将价值不大的固定资(zī)产梳理出清，或也符合(hé)秦农银行战略需求。

　　2021年印发的《陕西省(shěng)“十四五(wǔ)”金(jīn)融业高质量发展(zhǎn)规(guī)划
》明确提到，“支持秦农银行争取在全省布局，加快筹备上市(shì)，走特色化发展道路，打造全国一(yī)流农商(shāng)行 ”。

　　“全省布局”和“筹备上市 ”或是秦农银行未来发展的一条主(zhǔ)线 。近(jìn)年来秦
农银行(xíng)在(zài)合并吸纳上动作频频，2024年7月，秦农银行蓝田(tián)支(zhī)行、周至(zhì)支行正(zhèng)式挂牌开(kāi)业，标志着秦农(nóng)银行(xíng)改(gǎi)革(gé)任务完成，再次吸(xī)纳合并两家农商行，银(yín)行营业网点 数量变更为442家，继续位(wèi)居西安市金融机构首位。

　　而(ér)倘若要(yào)进(jìn)行《陕(shǎn)西省“十四五”金融业高质量发展规划(huà)》提到的(de)——“筹备上市(shì)”，上述类似老旧房产 的固(gù)定资产(chǎn)对上市毫无帮(bāng)助，甚(shèn)至可能成(chéng)为累赘。

　　从经营角度(dù)看，当前秦农银行整体(tǐ)经营还是比较稳健的。2023年公(gōng)司总(zǒng)资产、营收(shōu)、净(jìng)利润分别为4441.19亿元、72.04亿(yì)元、18.55亿(yì)元，分(fēn)别同比增长(zhǎng)9.33%、13.16%、-0.30%，联合资信出具的2024跟踪评级报(bào)告，维持秦农银行(xíng)主体长期信用等级为AA+，评级展望为(wèi)稳 定。

　　但秦农银行也有些问题比较棘(jí)手。例如评级报(bào)告(gào)提示：1．秦农银行贷款行业及客户集中度较高，房地产业贷款不(bù)良率高；2．关(guān)注类贷款和(hé)不(bù)良贷(dài)款规模及占比有所上升，信贷(dài)资产质 量面 临一定下(xià)迁风(fēng)险(xiǎn)，拨(bō)备水平(píng)有待提升。

　　评级报告显示，秦(qín)农银行最大十(shí)家客户贷款比例2019年(nián)至(zhì)2023年分别为67.60%、66.70%、61.48%、69.23%、66.40%，而据《中(zhōng)国经营(yíng)报》统计，2022年14家(jiā)主板、新三板上市农(nóng)商行前十大贷(dài)款客户占秦农银行出售18套西安房源比的平均值为30.12%，远低于秦农银行。

　　客户集中或与其省级农商行定位有关，联合资信评级报告中指出：“贷款客(kè)户集中度(dù)方面(miàn)，秦(qín)农农商银行加大力度支持‘一带一路’等(děng)省内重点项目和西安市本(běn)地国有企业，投放了部分基(jī)础设施建设类贷款，导致其客(kè)户集中度水平较高，面临一定(dìng)的贷款客户集中风险……”

　　值得(dé)注意的是(shì)，秦农银(yín)行前十(shí)大客户中出现逾期(qī)的情况(kuàng)。评(píng)级报(bào)告(gào)显示，贷款前十大户主(zhǔ)要涉及交 通运输业 和建(jiàn)筑业(yè)，2023年年末贷款前十大户(hù)中涉(shè)及逾期贷款余额(é)16.00亿(yì)元（单户逾期）、无(wú)不(bù)良情况，针对大户(hù)大额(é)逾期情况，秦农银行正
在积极协调化解，但未来实际处置情况有待观察。

　　秦农银(yín)行在一些信贷(dài)风险核心数据上低于(yú)行业平均(jūn)值，2023年末，我国商业(yè)银行不良贷款率、关注类贷款占比分(fēn)别为1.59%和2.20%，分别较上年末下降0.04和0.05个百(bǎi)分点，拨备覆盖率为205.14%。而截至2023年年末，秦农银行(xíng)不良贷款率、关注类贷款占比(bǐ)分别(bié)达到2.15%、9.19%，同比增加0.08、1.20个(gè)百分点，拨备覆盖(gài)率164.59%，同比下降4.62个百分点。

　　评级报告(gào)中显示，秦(qín)农农商银(yín)行凭(píng)借良好的客群基础及广泛的网点分(fēn)布等(děng)优势 ，坚持服务实体经(jīng)济的战略导向，专注服务“三农”、中小微企(qǐ)业(yè)以及个人客户，存贷款业务市场竞争力较(jiào)强(qiáng)；陕西省金融(róng)机构众 多带来的同业竞争压力较大，2023年(nián)，秦农农商银行存贷款业务市(shì)场 占(zhàn)有率在当地同业中保持中上游水平
。

　　封面图片来源：每日(rì)经济(jì)新(xīn)闻记者 夏子博摄

责(zé)任(rèn)编辑：李琳琳

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 秦农银行出售18套西安房源