新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套 法规及税收政策

国务院近日印发《关于加强监管防范风险推动资(zī)本市场高质量发展的若干
意见》（下称(chēng)新“国九条”），其(qí)中提(tí)出，推动债券(quàn)和不动产投资信托(tuō)基(jī)金（REITs）市场 高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善(shàn)上市公司股(gǔ)权激励、中长期资金(jīn)、私募股权创投基金、不动产投资(zī)信托基金等税收(shōu)政策。

市场人士认为，新“国九条(tiáo)”为REITs市场提供了(le)政策支持和发展方向(xiàng)，预(yù)示着我国REITs市场将迎来新的(de)发展机遇(yù)，并在(zài)服务实体经济和促进 资本市场稳定健康发展方面发(fā)挥更加重要的作用。

多位业(yè)内专家表(biǎo)示，REITs具有盘活存量资产、促进(jìn)投融资良性(xìng)循(xún)环，降低企业和地方政府债务的(de)作用，建议从立法和税收等方面入手(shǒu)推动REITs市场高质
量发展。

REITs市场发(fā)展潜力巨大

新“国九条”提出，推动债(zhài)券和(hé)不动产投资(zī)信(xìn)托基金（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具(jù)股、债属性的权(quán)益性长期投(tóu)资品种，是不可或缺的重要投(tóu)融资工具。一位宏观研究员对上海证券报记者表示，美国REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照美国REITs市场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市场，发展潜(qián)力巨(jù)大(dà)。

而且，REITs自身的特 性使得其可以成为资本市场和实体(tǐ)经(jīng)济之间的重要桥梁。“我们可以在现实生活中亲身感(gǎn)受周边商场超(chāo)市的热闹程度(dù)，或
者高速公路(lù)的车流(liú)拥挤(jǐ)度的同(tóng)时看到(dào)相应REITs的价格变化。”上述(shù)人士说。

中信证(zhèng)券相关业(yè)务(wù)负责人(rén)士表示，我国的公募REITs涵盖非常广泛(fàn)的基础设施资产，其中既包括海外REITs中常见的产权类资产，也包括众多经营(yíng)权类(lèi)基础(chǔ)设施(shī)资产。在目前(qián)已(yǐ)上(shàng)市的REITs中，保租房、仓储、产业园、消费基(jī)础(chǔ)设施属于产权(quán)REITs，而(ér)高速公路、能源、生态环保则多(duō)属(shǔ)于(yú)经营(yíng)权REITs。

该业(yè)务负责人士说，REITs底层资产(chǎn)运营机制清晰，具有强(qiáng)制派息机制，是能够提(tí)供相(xiāng)对稳定分红的权益型产品。“我国REITs市场各项制度(dù)规则正在持续(xù)完善优(yōu)化，投资者(zhě)也在(zài)不断健全REITs投研体系，优化内(nèi)控制度建设，朝着价值投(tóu)资、长期投资、理性投资的(de)方向发展。”

推进REITs的立(lì)法计划

新“国九条”强(qiáng)调，研究(jiū)制定不动产投资信托基金管理条例。

市场人士称，REITs的立法计划(huà)是中国资本市场(chǎng)法治建设和市场发展的重要组成部分，旨新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策在为REITs市场的健康发展提供法(fǎ)律保障和制度支持。随着立法工作的推进，预计将进一步促(cù)进REITs市(shì)场的稳(wěn)定和成熟，为投资者提供更多保护，并推动REITs产品更好地服(fú)务实体经济发展。

一位资深市场人士表示，短期看(kàn)，REITs市场还需继续发展和壮(zhuàng)大。当前REITs市场仍(réng)比较小众，立(lì)法条件还需进一步探索；中长期看，REITs的立法(fǎ)是(shì)趋势，相关工作(zuò)涉(shè)及司法部门、国家发展改革委和中国证监会等多部门协调和配合(hé)。

“立法可以进一(yī)步提升和(hé)规(guī)范REITs的特点、性质和地位，对市场长远和可持续发(fā)展具有重大意义(yì)。”上述人士说(shuō)。

今年3月，上海证券交易所总经理蔡建春曾表示，我国REITs市(shì)场采取“公募基金+资产支持证券”的框架，在试点阶段(duàn)取得积极成效。但(dàn)顶(dǐng)层设计层面的基础制度亟待完善，相关制度安排(pái)对于进一步壮大REITs市(shì)场、服(fú)务实体经济建设存在较大(dà)制(zhì)约。

对此，蔡建春(chūn)建议，加快不动产投资信托基金（REITs）专 项立法。在具体立法(fǎ)重点上，建议明确五方面内容：

一(yī)是明(míng)确REITs属于证(zhèng)券法规范的证券品种，对REITs的(de)发行、交易、信息(xī)披露、投资者保护等事项(xiàng)予以(yǐ)规定，条例未规定的适用证券法规定。

二是明确REITs发(fā)行(xíng)交易相关安排(pái)，规定(dìng)REITs发行上(shàng)市条件(jiàn)、REITs管理人(rén)管(guǎn)理(lǐ)、做市机制等(děng)事项(xiàng)，解决产(chǎn)品结构及(jí)参与(yǔ)机构责任义务等问题。

三是(shì)明确REITs管理架构和持有人会议机制，确定(dìng)“REITs载体+项目(mù)公司(sī)”的产(chǎn)品结构，参照股东大 会(huì)制度，建(jiàn)立健全REITs持(chí)有人会议机制，解(jiě)决运行管(guǎn)理效率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国有(yǒu)资产转让等相 关 配套机(jī)制，解决约束激励问题。

五是明确REITs市场的监管安排和法(fǎ)律责任，明确REITs发(fā)行人信息披露、募集资金使用等相关监(jiān)管安排，解决法律责(zé)任(rèn)主(zhǔ)体和责任机制(zhì)等问题。

建议完善REITs税收(shōu)政
策

新“国九(jiǔ)条”也提出，要落实(shí)并完善(shàn)不动产投资信托(tuō)基金税收政策。

回顾国外发达市场REITs的(de)发展(zhǎn)历程，REITs市场的每一(yī)次快速发展无不与税收优惠(huì)政策的改革有关。

2022年1月26日，财政部、税(shuì)务总局发布《关于基础(chǔ)设施(shī)领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策(cè)的公告》。该政策明确(què)了(le)基(jī)础设施(shī)REITs适用的税收政策。

市场人士表示，税收政策 的落实和完(wán)善，不仅有助于降(jiàng)低原始权益(yì)人的税负，而且也有(yǒu)利于提振市场(chǎng)参与热情，推动REITs市场(chǎng)的发展(zhǎn)壮大(dà)。同时，这些政策也(yě)体现了国家对发展(zhǎn)公募(mù)REITs的大(dà)力支持，为基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的盘活和有效投资提(tí)供了良好(hǎo)的税务基础。未来，随着REITs市(shì)场(chǎng)的不(bù)断发展和实践的深入，可以期待更多有利于REITs市场建设的税收规
则出(chū)台，进(jìn)一步完(wán)善REITs税收政策体系。

REITs上市一般分为上市(shì)前的资产(chǎn)组合或
重组、发行设立、运(yùn)营分配 、退出四个阶段。一位原始(shǐ)权益负责人
对(duì)记者表示(shì)，目(mù)前REITs的税收优惠仅限(xiàn)于资产重组和发行设立阶段减免和递延企业所得税(shuì)，不涉及运营 和退出(chū)阶段增值(zhí)税、土地增值税的政策(cè)优惠(huì)。建议进一步完善REITs的税(shuì)收政策(cè)，提高原始权益(yì)人发行意愿和投资(zī)者的收益。

该人士还建(jiàn)议，可(kě)以从简化税收流程、明确税收细则、加强跨部(bù)门协调等方面完善对REITs的税收优惠。

该人士进一步建(jiàn)议，为了降低企业和投资(zī)者的税务合规成(chéng)本，可以进一步简化REITs相关的税收申报和缴纳流程。针对当前税 收(shōu)政策中的一(yī)些模新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策糊地带，如资产划(huà)转(zhuǎn)的具体定义、战(新“国九条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策zhàn)略(lüè)配售份额的税务处理等，应出台更明确的(de)指导细则，以减少市场的不(bù)确定性。

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