存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动

　　原标(biāo)题(tí)：存量房贷利率会继续下调吗？

　　来源：财联社

　　上周五地产股持续冲高(gāo)，包括金地集团、天地源等多支地产(chǎn)股涨停，此(cǐ)外，万科、保利、招商蛇口等地产股票也出现(xiàn)明显异(yì)动。

　　对(duì)于地产股集(jí)体异动，分析人士认(rèn)为，或与存量房贷利率调(diào)整的市场预期(qī)有关。

　　事实上，随着首套房(fáng)、二套(tào)房房贷款利(lì)率(lǜ)持续走低，部分(fēn)城市房贷利率已(yǐ)进入“2时代”，而(ér)存(cún)量房贷利率却仍处在4%以上。由于新(xīn)发放房贷利率与存量房贷利率之间差距逐步拉大(dà)，“提前(qián)还贷”成(chéng)为引人关(guān)注的一个市场现象，调整存量房贷利率的关注度也(yě)逐渐走高。

　　“存(cún)量房贷利率下调去(qù)年已(yǐ)有。房地产市场供求关系发生重大变化背景下，通过降低存量房房(fáng)贷利率，优化商业性个人住(zhù)房贷款利率，不仅(jǐn)可以(yǐ)有序调整优化存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动s-style="font-L">银(yín)行资产负债(zhài)，规范住房信(xìn)贷市场秩(zhì)序，还可进一步减轻已购群体经济负担，并有助(zhù)于释放其消费潜力，促(cù)进经(jīng)济内循环。”58安居客研究院院长张波告诉记(jì)者。

　　调整预(yù)期走强

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“新一轮存量房贷利率下调的窗口已经(jīng)打开。”

　　在其(qí)看来，近(jìn)期存(cún)款利率大幅度下调，5年期存款利率降幅更大。据融(róng)360数字(zì)科技研究院监测数(shù)据，2024年7月，银行整存整(zhěng)取存款(kuǎn)3个月期平均(jūn)利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期平均利(lì)率为1.817%，2年(nián)期平均利率为1.94%，3年期(qī)平均利率(lǜ)为2.339%，5年(nián)期平均利率为2.295%。

　　“利率(lǜ)调整极大降低(dī)了银行资金端成本，而且(qiě)中长期调整幅度更大。另外，央行公开市场操作利率也在下调，商业银行资金端(duān)成本快速下降，为(wèi)再次下调房贷利率打开(kāi)了窗口。”李宇嘉称。

　　事实上，去年(nián)存量房贷利率已进行过(guò)调降，并惠及众多购房者。

　　据(jù)中国人(rén)民银(yín)行、国家金融监督管(guǎn)理总局于2023年8月31日发(fā)布的关于降(jiàng)低(dī)存(cún)量首套住房贷款利率有关事项的通(tōng)知，其中提到(dào)，自2023年9月25日起，存量首套住房商业(yè)性个人住房贷款的借款人(rén)可向金融机构提出申请，由金融(róng)机(jī)构新(xīn)发放贷(dài)款置(zhì)换存量(liàng)首(shǒu)套(tào)住房商(存量房贷利率调整预期搅动A股万科等地产股明显异动shāng)业性个人住房贷款。

　　截至当年11月(yuè)6日，中国人民(mín)银行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，惠及(jí)超5000万(wàn)户、1.5亿人，每年减少借款人利息支(zhī)出(chū)1600亿—1700亿元，户均(jūn)每年减(jiǎn)少3200元。

　　而今年(nián)以来，随着(zhe)各地陆续取消(xiāo)房贷利率下(xià)限以(yǐ)及央行两度降息，新发放房贷利(lì)率降(jiàng)至历(lì)史低点。

　　中原地产研究(jiū)院统计数(shù)据显示，2024年8月全国(guó)首套房(fáng)平均利率已跌至3.25%左右，二套(tào)房贷款(kuǎn)平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至(zhì)2.9%，而二线(xiàn)城市普遍为3.1%，南京(jīng)低至 2.95%。

　　随着新发放房贷利率和存量房(fáng)贷利率的差距逐步拉大，今年以来提前(qián)还贷现象成为(wèi)市场关注的一(yī)个热点。

　　张波表示，一旦(dàn)降低存量房贷利率，贷款人(rén)提前还款的(de)意愿度就有可能大大降低，这也将有效压制违规使用(yòng)经(jīng)营贷(dài)、消费贷来置换(huàn)存量住房贷款的行为，净化房贷市场。

　　“去年存量房贷(dài)利率调整是针对(duì)首套房房贷，如(rú)果市(shì)场传闻(wén)属实，本次(cì)调整是否会惠(huì)及二套房房贷，值得关注。”张(zhāng)波认为，随着近两年房价不断回落，作为抵押(yā)物的房产其(qí)本(běn)身价值也大打折扣，而银行对于贷款人是否能稳定偿(cháng)本付息，表现出更高(gāo)的关(guān)注度(dù)。

　　多地优化“商转(zhuǎn)公”政策

　　“近期不(bù)少城(chéng)市展开的(de)‘商转公’成为一个热门(mén)话题，说明(míng)当前存量房贷利率下降，其调整有着较广阔的市(shì)场基础(chǔ)。”上海易居房(fáng)地产研究院副院(yuàn)长严跃进称。

　　据(jù)中原地产统计(jì)，目前，吉林、河南、湖南、河北、山东、安(ān)徽、四川等省份(fèn)超30个城市陆续执行、优化“商转公(gōng)”（商业性(xìng)住房贷款转住房公积金贷款）政策(cè)，但一线城市中只有深圳(zhèn)开办“商转公”业务。

　　分析人士(shì)表示，当前，全国五年以上首(shǒu)套住房公积金(jīn)贷款利率(lǜ)为2.85%，低于商贷平均利率。“商转公”后，此前利率较(jiào)高的存量(liàng)房(fáng)贷便能够转为利率较低的公积金贷款，可节省家(jiā)庭利息开(kāi)支。

　　“多地开展房(fáng)贷商转公(gōng)业务的背景(jǐng)之一是，存量房贷利率与新增房(fáng)贷利率之间的利差扩大。除深圳，开展商转公业务的城(chéng)市，体量基本较小，北上广(guǎng)等大城市未(wèi)来是否会跟进落实，还有待观察。”中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称。

　　严(yán)跃进(jìn)认为(wèi)，近期优(yōu)化商贷转公(gōng)积金贷款的城市中，一些公积金(jīn)额度(dù)比较高的城市主(zhǔ)动性较强(qiáng)，但是其他城(chéng)市的主动性较弱。

　　个贷数据变化方面(miàn)，8月30日，央行发布的二季度金融机构贷款投向统计报告显(xiǎn)示，2024年(nián)二季度(dù)末，个人住房贷款(kuǎn)余额37.79万亿元，同比下降2.1%。2024年二季度末，人民币房(fáng)地产贷款余(yú)额53.1万亿元，同比下降1%，增速比上年(nián)末高(gāo)0.04个百分点；上半年(nián)增加(jiā)1976亿元，同比多增427亿元。

　　降存量房贷利率影响几(jǐ)何？

　　如果存量房贷利率继续下调，会来带哪些影响？

　　对(duì)此，张波向记者表示(shì)，由于(yú)存量房贷利率涉及到(dào)的是已购房群(qún)体，因此对(duì)于房地(dì)产市场的交易并(bìng)不会产生直(zhí)接影响，但可能会对即将入市的购房群本(běn)对市场后期(qī)的(de)信心起到一定提升作用，进而(ér)有(yǒu)利于释放市场购买力。

　　“存量房(fáng)贷利率下调，可以(yǐ)缓解(jiě)提前还(hái)贷现象。”李宇嘉表示，尽管调整存量房贷利(lì)率可能会对银行利润产生一定影响，但如(rú)果能减缓提前(qián)还贷及贷(dài)款意愿下降(jiàng)的形势，同(tóng)时能够提升贷款增量，那么即便存量房贷利率低了，银行总体(tǐ)利润仍可能稳中有增。

　　对于已(yǐ)购房群体来(lái)说，多位分析师(shī)认为，调整存量房贷(dài)利率对于其再次入市或具有提升效应：由于减轻了月供压力，不排除部(bù)分购房者会(huì)考虑为父母、子女(nǚ)新购房产，或者产生旅居、养老(lǎo)等多样化的房产购(gòu)置需求，从而形成再次改善需求(qiú)，但(dàn)这类需求占比预计不高，并且会(huì)呈(chéng)现出多样化的特(tè)点。

　　“降低存量房贷利率，能够切实减少相当一部分购房者利(lì)息(xī)支出。当房贷(dài)利率下(xià)调或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配收入用于日常消(xiāo)费、教育、医疗、娱乐(lè)等其他方面，并有可能增加在非住房领域的消费支出，如购(gòu)买汽车(chē)、家电、家(jiā)具等耐用消费品，以及增加在旅(lǚ)游、餐(cān)饮、娱乐(lè)等服务行业的消(xiāo)费(fèi)。这将促进相关产(chǎn)业的繁荣和发展，形成良性循环，推(tuī)动经济持续增长，从而提升民众生活品质。”张波称。

责任编辑：张倩

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